購房成本驟然提高 仍有很多房貸省錢竅門可尋

　　背景資料：

    剛剛過去的3月,房貸政策頻出。從中央到地方，抑制房價上漲過快的決心已經(jīng)越來越明顯。

　　3月7日,上海市政府出臺房貸新政，個人購買上海的普通住房不滿一年轉(zhuǎn)售的，銷售時 按銷售價減去購入原價后差額5%的稅率征收營業(yè)稅；

　　3月17日開始，央行取消房貸優(yōu)惠利率，并且不設(shè)上限；

　　3月27日，權(quán)威媒體報道，2005年內(nèi)上海將開工建設(shè)2000萬平方米的配套商品房、中低價普通商品房。這將解決20萬戶居民住房，而上海市場一年住宅需求也只有2500萬平方米左右；

　　隨后，上海銀行同業(yè)公會宣布，購房者在購買第一套住房時，執(zhí)行央行房貸新政。購買第二套住房，提高首付款成數(shù)；購買第三套及以上，將大幅度提高首付款成數(shù)，上浮利率水平。并且，新購房屋一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓，不提供轉(zhuǎn)按揭服務(wù)。

　　短短一個月間，從提高稅率、利率，到提高首付比例、提高住宅供應(yīng)面積，種種措施集中作用，無論是投資買房還是消費買房，成本壓力都驟然增大。

　　顯然，房價提升空間今年將大幅縮水，寄希望于租金已不現(xiàn)實。目前，3%-4%的租金收益率早已入不敷出，利率提升后，租金收入與房貸還款的“缺口”將進一步拉大。

　　如何讓房產(chǎn)不變成“負”資產(chǎn)，唯有動腦筋壓縮房貸成本。不過，從理財角度來看，這個新“課題”也有很多“竅門”可尋。　

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    風(fēng)險總是與機會并存。

　　這次房貸利率調(diào)整，很多已經(jīng)買房的人自認倒霉，但有心人卻能從中發(fā)現(xiàn)機會，盡最大可能降低成本。因為房貸利率優(yōu)惠取消僅僅是政策的一個方面，購房者還可以利用房貸利率的差異化重新調(diào)整自己的還貸策略。

　　王先生月收入1萬元，剛剛從建行貸了20年期的40萬元房貸，他圖省事選擇了等額本息法(即把貸款總額和利息總額平均分?jǐn)偟矫總�月中，借款人每月都向銀行償還相同的金額)。現(xiàn)在一算賬，明年1月1日建行的房貸利率，將從現(xiàn)在的5.31%提升到6.12%，以月還貸額計算，增加了180多元。跟自己的收入比較，他覺得壓力不大。但他太太卻覺得有些心疼。現(xiàn)在家里還有一些積蓄，她想是不是應(yīng)該提前還款，把剩余的40多萬元貸款還清。

　　王太太是搞財務(wù)的，她提醒王先生，別小看下限利率和基準(zhǔn)利率之間0.612%的差距，在復(fù)利威力的作用下，小小的利差相當(dāng)于多一成負債。

　　1萬元30年期的貸款，采取等額本息法，執(zhí)行6.12%的利率，本息合計為21862元。如果執(zhí)行下限利率5.51%，本息合計為20463元，還款總額比基準(zhǔn)利率下節(jié)省1399元，相當(dāng)于貸款本金的14%。

　　影響還款額的不僅是利率，還有時間。

　　如果其他條件不變，把貸款期限縮短到20年，節(jié)省的金額為840元，相當(dāng)于本金的8.4%。換句話說，王先生40萬元的20年期貸款，盡管每月還款額增加的不是很多，但以總額計算，實行下限利率比基準(zhǔn)利率還款總額節(jié)省32000多元。

　　專家提示：如果貸款時間繼續(xù)縮短，兩個利率帶來的還款差額還會縮小一些，但大致來說，實行5.51%的利率和6.12%的利率，每萬元貸款平均每年的還款差額大致在40元左右。

　　如何才能把高息貸款轉(zhuǎn)成低息的？王先生想到了轉(zhuǎn)按揭。

　　現(xiàn)在各家銀行的貸款利率政策基本明確，對第一套房產(chǎn)，大多銀行執(zhí)行5.51%的下限利率，但建行等銀行就實行6.12%的利率。能否辦理轉(zhuǎn)按揭？

　　經(jīng)過多方咨詢發(fā)現(xiàn)，目前上海各家銀行基本已經(jīng)停止辦理無交易的跨行轉(zhuǎn)按揭。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，去年有些銀行確實開放了無交易轉(zhuǎn)按揭，現(xiàn)在基本停止了。如果非要辦理，只能將房屋貸款變?yōu)橄�費貸款，不僅貸款年限縮短到3-5年，也無法享受目前最低5.51%的房貸利率，實在得不償失。

　　王先生感嘆有些“生不逢時”，如果銀行這項業(yè)務(wù)沒有停止，只需花費貸款本金0.3%左右的擔(dān)保費用就能節(jié)省8.4%的利差損失。他同時也產(chǎn)生了疑問，為什么有關(guān)部門不能重新開放這一業(yè)務(wù)。明明現(xiàn)在各家銀行存在利差，卻“只能看，不能吃”，讓人干著急。其實，減少這些人為障礙，讓貸款人自由選擇，既能促進銀行提高自身的競爭能力，又能讓貸款人得到實惠，這樣的好事理應(yīng)得到各方的支持和開展。

　　專家提示：目前銀行對提前還貸的限制比較低，利用典當(dāng)行融資，先還掉貸款，再到利率低的銀行重新申請貸款，也是可以考慮的做法之一。房產(chǎn)、汽車、收藏品等價值較高的物品都可以抵押給典當(dāng)行，每月的費用大概在2%-5%左右。不過重新申請貸款也要繳保險費、律師費等費用，銀行評估資信也需要時間。但是，只要這些綜合成本小于節(jié)省出來的利差，就是合算的。

　　王太太想到提前還貸的辦法。目前他們除了40萬元商業(yè)貸款外，還有10萬元的公積金貸款。經(jīng)過綜合考慮，他們決定把公積金貸款還清，再還部分商業(yè)貸款。這樣做的理由是，他們不久還有第二次置業(yè)的打算。先還清公積金貸款，就能在下次買房的時候，再次利用利率較低的公積金貸款。現(xiàn)在上海公積金貸款上限額度已經(jīng)上調(diào)到20萬元，能利用的空間更大了。

　　商業(yè)貸款的還貸也有竅門。王先生家還清公積金貸款后，還有30萬元資金能夠用來還商貸。有兩種方法可以選擇：一是維持原來的每月還貸額，同時縮短貸款年限；二是減少每月還款額，而貸款年限不變。王太太發(fā)現(xiàn)，盡管采取第二種方法能使每月的還款額降低到600多元，但是總的利息支出只能減少19萬元。如果采取第一種做法，盡管每個月還是還貸2000多元，但貸款到2008年就能還清了，總利息能節(jié)省24萬多元。由于貸款年限縮短至3年多，利率還能降一個檔次到5.85%，總還款額又能節(jié)省600多元。

　　專家提示：如果短期內(nèi)有再度買房的打算，提前還貸時應(yīng)該先把利率較低的公積金貸款“騰”出來。但如果沒有這個打算，就應(yīng)先還利率較高的商業(yè)貸款。如果家庭能夠承受加息后的還貸額，提前還貸應(yīng)采取縮短貸款年限的方式，最好將貸款期限縮短到5年以內(nèi)，能最大限度節(jié)省利息支出。

　　談到公積金貸款，王先生就有點“惋惜”。他們當(dāng)初本以為已經(jīng)用足了13萬元的公積金貸款限額，沒想到今年實行了新政策，最高限額提高到20萬元了。按原來規(guī)定，即使余額沒有用足，也只能等本次公積金貸款還清后，才能再次申請貸款。

　　不過另一個消息給了王先生一個啟示，武漢從4月1日推出商業(yè)貸款可以轉(zhuǎn)成公積金貸款的新政策，前提是商業(yè)貸款必須正常還款1年以上，并且正常繳存住房公積金1年以上。盡管上海目前沒有實行這項政策，將來也有可能推出“公轉(zhuǎn)商”的新規(guī)定。

　　王太太算了一筆賬，以20萬元20年貸款期計算，現(xiàn)在5年期以上公積金貸款利率4.41%，在等額本息法下，總還款額30萬元左右，而如果用6.12%的商業(yè)貸款利率，還款總額將近35萬元。公積金貸款能省下5萬多元。

　　他們一商量，無論是今后再次申請公積金貸款，還是為可能出現(xiàn)的“公轉(zhuǎn)商”做準(zhǔn)備，現(xiàn)在當(dāng)務(wù)之急是停止每月用公積金沖抵貸款的做法，因為無論采取哪種方式，都要求一段時間內(nèi)正常繳存公積金，而且公積金貸款額度的確定是以賬戶內(nèi)的公積金余額為依據(jù)的。如果想用足公積金和補充公積金各10萬元的最高額度，賬戶余額都需要5000元。

　　專家提示：如果有利用公積金貸款的打算，應(yīng)該提前停止用公積金月沖、或者年沖貸款的做法，提前做好準(zhǔn)備，保證賬戶余額，以及一段時間內(nèi)的連續(xù)繳存。改變公積金還款規(guī)則的機會，一般一年只有一次。如果不打算再次利用公積金貸款，則應(yīng)充分利用每月的公積金余額沖抵貸款，而不是一次性把貸款還清。每月的還款額應(yīng)略高于公積金繳存額。另外，選擇直接沖抵貸款本金的做法，可節(jié)約更多利息。