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明年起，我將賣掉部分房產(chǎn)套現(xiàn)。上海中原物業(yè)董事總經(jīng)理譚百強(qiáng)認(rèn)為房地產(chǎn)不可能一直這樣好下去
NBD上海報道[2005-04-04]
今年37歲的上海中原物業(yè)董事總經(jīng)理譚百強(qiáng)，大學(xué)讀的是金融專業(yè)，畢業(yè)后頭三年在
銀行做信貸業(yè)務(wù)。1997年進(jìn)入香港中原集團(tuán)，1998年4月來到上海，7年來親身經(jīng)歷了上海房地產(chǎn)由低迷到繁榮的整個過程。
正是由于這種背景與經(jīng)歷，譚百強(qiáng)在進(jìn)行個人理財時，很重視事先將各個理財產(chǎn)品的風(fēng)險、收益特征等研究清楚。現(xiàn)在他的主要投資都是房地產(chǎn)，從明年開始，他將重新調(diào)整自己的資產(chǎn)配置，降低房地產(chǎn)投資的比重。
譚百強(qiáng)表示，剛來上海后的頭幾年，上海房地產(chǎn)市場比較低迷，個人收入也不高，投資也比較少。近三年，市場復(fù)蘇，公司業(yè)務(wù)發(fā)展加快，他個人收入水漲船高，于是開始做了一些房產(chǎn)投資。
至今，他在滬一共買了4套物業(yè)，其中3套住宅，1個商鋪。
譚百強(qiáng)在上海的第一套物業(yè)是位于長寧區(qū)鎮(zhèn)寧路的外銷房，購買于2002年初。當(dāng)時，上海內(nèi)、外銷房還沒并軌，境外人士只能購買外銷房。他購買這套物業(yè)，很大程度上是為了享受購房可獲個人所得稅退稅這一政策優(yōu)惠。
2003年底，他看中了位于浦東上海東城小區(qū)的一套臨街商鋪，因為當(dāng)時該商鋪的投資回報率可以達(dá)到12%至15%。
購買商鋪，出租時不用裝修，日常修理維護(hù)也比較省事，這方面明顯優(yōu)于投資住宅。但商鋪的銀行按揭貸款最多為六成，最長貸款期限10年，意味著商鋪投資者需要準(zhǔn)備至少六成首期款，每個月的還款額也比較多。
去年，譚百強(qiáng)分別在浦東聯(lián)洋社區(qū)和普陀長壽路各買了一套住宅。
在譚百強(qiáng)購買的4套物業(yè)中，浦東聯(lián)洋社區(qū)的那一套令他印象最深。
起初，他沒有打算在聯(lián)洋社區(qū)買，而是很看好由一家來自杭州的地產(chǎn)商在浦建路上開發(fā)的住宅小區(qū)。在他準(zhǔn)備購買時，銷售人員卻要求先以10萬元購買一個擁有內(nèi)部認(rèn)購權(quán)的號碼，然后才能獲得認(rèn)購資格。“我還沒有頭腦發(fā)熱到先去買一個號，然后再買房。”譚百強(qiáng)說。
他轉(zhuǎn)而選擇了在聯(lián)洋社區(qū)購買。當(dāng)時，聯(lián)洋社區(qū)的房價是7000多元/平方米，前不久交房時，已漲到15000~16000元/平方米。1年多的投資回報率超過300%。
3年來，譚百強(qiáng)共買進(jìn)了4套物業(yè)，但一直沒有賣出套現(xiàn)過。
他解釋說，如果追求利潤最大化，確實(shí)不能像他這樣只買不賣，而是應(yīng)該在賺了錢后，賣掉套現(xiàn)，然后再去買有更大升值潛力的房子。之所以沒有這樣做，一方面是因為公司工作很忙，抽不出太多時間；另一方面是作為一個大型物業(yè)代理公司老總，如果頻繁買進(jìn)賣出，難免會有與客戶發(fā)生利益沖突的嫌疑，他不想讓人說閑話。
除了在上海置業(yè)外，譚百強(qiáng)1999年在香港買了1套住宅，去年5月在重慶買了3套住宅。
重慶置業(yè)前，他曾去重慶出差過四五次，發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)氐姆績r僅3000多元/平方米，每套總價40多萬元，遠(yuǎn)低于上海，住宅品質(zhì)也相當(dāng)不錯。3套總價才100多萬元。
譚百強(qiáng)表示，異地置業(yè)的缺點(diǎn)，如果用于出租，日常管理相當(dāng)繁鎖，是一件不怎么現(xiàn)實(shí)的事。而且，重慶的外企少，出租回報率會比較低。在重慶置業(yè)主要看好升值前景。重慶人口多，城市化會加大住宅需求，推升房價。
現(xiàn)在，重慶的3套房產(chǎn)還沒有交房，房價也已升至4000多元/平方米，升幅達(dá)20%。
譚百強(qiáng)表示，重慶的3套物業(yè)屬于潛力股，未來三年都將比較看好。
譚百強(qiáng)表示，現(xiàn)在他資產(chǎn)配置全部是房地產(chǎn)。一是現(xiàn)在還是單身，只需對自己負(fù)責(zé)，將來成立家庭后，就要對家庭負(fù)責(zé)，資產(chǎn)配置肯定會作調(diào)整；二是這幾年房地產(chǎn)處于強(qiáng)勁上升期，投資回報率遠(yuǎn)高于其他理財品種。
他認(rèn)為，房地產(chǎn)不可能一直這樣好下去，因此，不能將全部資產(chǎn)放在房地產(chǎn)上。
他計劃從明年開始，降低房地產(chǎn)的比重至30%，其余30%為基金，30%為債券與銀行存款，10%為股票。
譚百強(qiáng)最后告訴記者，理財主要是為了提高個人或家庭的生活水平，因此不要過度投資。過度投資會帶來高風(fēng)險，一旦破產(chǎn)，原來的生活就不能維持，還會累及家人。
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