房貸利率上調兩周多 四成受訪者打算提前還房貸

　　央行決定，從2005年3月16日起，調整商業銀行自營性個人住房貸款政策：現行的住房貸款優惠利率將回歸到同期貸款利率水平，并實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的09倍。央行此舉的目的十分明確：遏制房產投資過熱，調控房價，穩定房產市場。在央行堅定的決心下，商業銀行、開發商和購房者之間的新一輪博弈將在市場環境中再度上演。

　　那么，房貸利率上調半月來，該項政策對上海樓市有什么作用？公眾的購房消費意識與方式是否也隨之改變？為此，早報財經聯合零點調查在房貸利率上調后的半個月展開相關調查。

　　本次調查共有404名上海市民參與，其中男性占47.5%，女性占52.5%。樣本的年齡結構相對集中分布在18～25歲(324%)和26～35歲(22%)。學歷構成中，本科及以上學歷的共為31.9%。受訪者平均月收入為2533.3元。

　　從上周的調查結果來看，在央行調整個人住房貸款政策出臺后兩周多的時間內，除了讓兩成人的購房計劃推遲外，對于“供房族”在還貸方式、還貸時限、銀行選擇等多方面的購房觀念都有不同程度的影響。說明房貸利率市場化在一定程度上讓購房者們的心態更加成熟理智。可以說房貸利率上調兩周多，其顯功能初見成效，不過其調控房價、引導房市的隱功能仍需市場與時間的檢驗。

　　近半人依利率高低

　　選擇貸款銀行

　　房產市場作為與民生最為休戚相關的要素市場，一直是人們關注的焦點。調查顯示，近七成(68.8%)的受訪市民表示關注到了“有關房貸利率調整的消息”。

　　上周所調查的樣本中，有28.5%的人通過公積金和商業貸款購置了房屋，另外有29.5%的人通過現金購置了房屋，還有5.7%的人在3年內有購房計劃。當然還有36.3%的人沒有購房計劃。顯然，房貸利率的提高對28.5%的“供房族”以及5.7%的“購房潛在用戶”的影響最為密切。

　　就這28.5%“供房族”的進一步調查顯示，這部分受訪者中73%的人在購房時有選擇房屋貸款銀行的經歷。在本次利率提高后，由于不同銀行間存在的利率差異，讓供房族選擇貸款銀行的意識更為凸現。數據顯示，有47.8%的“供房族”將根據貸款利率的高低程度選擇自己將借貸的銀行，這個比例遠高于排在第二位的選擇銀行的因素“銀行的資質和信用”21.7個百分點(如圖2)。這點還可以從“您會因為貸款利率較優惠而選擇非四大商業銀行嗎？”的問題上得到印證，60%的人將選擇利率較優惠的銀行，而不管是不是四大商業銀行。

　　此外，28.5%的“供房族”最關心的可能是明年開始的、對他們施行的“貸款利率的高低是統一利率還是按照各自還款的信用，進行不同貸款人實施不同貸款利率”政策。

　　房貸利率上調兩周多

　　47%“供房族”欲提前還貸

　　在調查的有房樣本群中，從房貸上看，純商業住房貸款(31.2%)、純公積金住房貸款(30.5%)、商業和公積金組合貸款(38.2%)這三種房貸方式的選用比例各占三分之一左右；從房貸期限看，10年～15年(32.2%)、5年～10年(27.8%)、5年以內(13.9%)這樣的15年以下(合計73.9%)的中短期房貸是市民房貸的重頭。由于中短期房貸其相對較小的還貸規模，為市民臨時籌措資金提前還貸從而避免“房貸利率上調”的額外負擔提供了有利條件，也為“提前還貸”高潮的到來提供了可能。

　　調查數據證實了以上可能，“有提前還貸打算”的市民(47%)在“供房族”總體中為數最多(如圖3)。在這47%的“提前還貸族”中，從還貸手段看，“提前償還商業貸款”(40.7%)和“縮短還款期限”(40.7%)是最普遍的兩種操作手段，前者躲深度，后者避跨度(如圖1)；從還貸規模看，“余額全部還清”是頗為一致的想法，占“提前還貸族”總體的44.4%。值得注意的是同樣有44.3%的“供房族”表示“沒有提前還貸的打算”。

　　兩成人將推遲購房

　　看來，對于相當部分的工薪階層市民來說，一下籌措出大量資金提前還貸不是很現實。三分之一(33%)受訪者的購房計劃因房貸利率提高而有所改變———10.4%“提前購房計劃”，22.6%“推遲購房計劃”，避利率的心態十分明顯；但同時，46.1%的人表示其“購房計劃將不變”(如圖3)，房貸利率上調對于相當一部分急需買房入住又無力現金支付的普通市民來說并不產生足以改變其購房意愿的決定性影響。

　　房貸利率差異化

　　六成人歡迎此服務

　　在調查中，逾六成(63.5%)的受訪者支持“各大商業銀行正在開展的針對不同項目、不同區域、不同貸款人實施不同貸款政策的等級服務措施”。

　　另外，逾七成(71.3%)的“供房族”將房貸利率調整后出現的“房產貸款的利率化”現象視為中國利率市場化進程開始的標志。對于目前出現的不同商業銀行間的利率差異化，有45.2%的人認為在未來利率最終會趨同化，有34.8%的人認為不會趨同化。(感謝上海零點市場調查有限公司鄧昕提供數據和分析)