房貸升息 應激理財對不對

　　背景：3月17日，中國人民銀行決定調整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策。個人住房貸款利率將不再實行現(xiàn)行優(yōu)惠利率，而回復到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限幅度不低于同期貸款基準利率的0.9倍。新政策的最直接影響是個人住房貸款利率有所上升，以5年期以上個人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準利率6.12%的0.9倍(即5.51%)，比現(xiàn)行優(yōu)惠利率5.31%高0.20個百分點。

　　反響：受房貸新政影響，許多人開始提前償還銀行的住房按揭貸款。與此同時，與房貸相伴而生的個人貸款抵押房屋保險也受到影響，市場上出現(xiàn)了一個小的“退保潮”？

　　1.還了款就退保真的不劃算

　　退保后再保房屋險多花2000元

　　近日，從我市多家保險公司反映的情況看，我市各財產(chǎn)險公司近幾天的房貸險退保情況隨比之前較為集中，但并未出現(xiàn)所謂“退保潮”，但在采訪中各公司的相關業(yè)務負責人卻紛紛提醒廣大保戶，在提前償還了銀行貸款后便隨即退掉房貸險的做法不明智更不劃算。

　　據(jù)了解，個人貸款抵押房屋綜合保險包括長期財產(chǎn)損失保險和還貸保證保險。退保后如果再買這一險種就只能買一年期的。房貸險的費率為0.5‰至0.6‰，一年期的房屋財產(chǎn)保險費率為0.8‰至1‰。如果按房價50萬元貸款20年計算，購買房貸險比房屋財產(chǎn)保險至少要省2000元。這樣看來，貸款買房的市民即便選擇提前償還了貸款，也完全沒有必要將房貸險退掉。

　　保障作用不可忽視

　　“個人貸款抵押房屋保險除了在市民向保險公司申請貸款時起到信用保證的作用外，該險種還對房屋本身起到很大的保障作用，而且這種保障作用在貸款人提前還貸后依然有效。”我市某保險公司個人業(yè)務部負責人這樣告訴記者。據(jù)了解，目前各保險公司的房貸險產(chǎn)品其保障特點與家財險比較類似，其對由于火災、地震等自然因素而對房屋框架造成的損壞所起到的保障作用還是相當重要的。這位負責人還建議市民，在貸款買房投保了房貸險的同時還應當再補充投保一定比例的家財險，因為家財險的保障內容主要針對屋內設施的損壞、偷盜等，是對房貸險保障的有效補充，兩者合一，您就可以高枕無憂了。

　　分期付款房貸險能否推行

　　由于房貸險是一次性收取全部保費，而保險公司則一次性向銀行支付全部手續(xù)費，這也造成了房貸險的最大風險不是賠付，而是提前退保和中介費用。由于目前退保現(xiàn)象相對比較集中，這也給保險公司帶來了很大的壓力。采訪中記者也了解到不少公司也在對其經(jīng)營的房貸險業(yè)務規(guī)模進行著不同程度的調整。

　　曾有人建議把房貸險目前一次性收取保費的模式改為分期收取，使得保險公司分期支付銀行手續(xù)費，因而降低退保帶來的虧損風險。有的產(chǎn)險公司則建議，保險公司在客戶因提前還貸而退保時，要求其支付一定的違約金。2003年底太平洋財險與工商銀行在上海曾推出了分期付款房貸險業(yè)務。這一舉措有利于消費者———不用一次支付多年的保險費；也有利于保險公司———傭金按年支付，即便客戶退保也沒有損失；唯一的缺點就是會增加銀行的經(jīng)營成本，且減少了一次性獲得的傭金數(shù)量。

　　但“曲高和寡”，在當時銀行絕對強勢的情況下，除工行外的商業(yè)銀行均不愿意推廣這一業(yè)務。

　　業(yè)內資深人士認為，如果分期付款房貸險業(yè)務能夠大面積推廣，那么隨著風險的降低，各保險公司將不會刻意限制規(guī)模；另一方面，根據(jù)最近的跡象，銀行也在收緊房貸業(yè)務，限制高額房貸和貸款的總規(guī)模，這也會降低銀行和保險公司雙方的風險。如此，蹺蹺板的兩面就能放平，最終形成銀行、保險公司和消費者三贏的局面。李璐

　　2.提前還貸需思忖

　　新政將會刺激提前還貸

　　業(yè)內人士分析，雖然此次房貸利率調整幅度不大，卻仍然會刺激提前還貸。據(jù)分析，提前還貸的客戶主要有三種心態(tài)。第一種類型是加息恐懼族，擔心新增的月供壓力過大，影響生活質量。第二種類型是節(jié)省利息族，想通過提前還款，減少利息支出。第三種類型是無處投資族，覺得自己手中反正有閑錢，平時也很少投資，就有了提前還款的想法。房貸升息加上目前股市等其它投資渠道處于低迷的情況下，不如一次性付款購房來得安全。

　　專家：提前還貸不必急

　　有專家分析認為，居民面對房貸利率上升，考慮提前還貸實屬正常，但卻無需過分緊張，升息將對炒房投資者產(chǎn)生較大影響，因為炒房的利息支出會增加，炒房成本會隨之提高。而對購房自己居住的一般購房者影響較小，不要因為急于提前還貸而影響個人的理財安排。此外，對于3月17日之前已經(jīng)獲得貸款的購房者，真正執(zhí)行新的利率也要到明年1月1日，所以仍有充裕的時間調整個人貸款安排；而對于此前已經(jīng)遞交申貸表格，卻未得到放款的客戶，銀行將對其施行新的房貸利率。

　　與此同時，提前還貸意味著必須放棄一部分流動資金，同時承擔較大的資金壓力。一次性投入過大或許會降低日常生活質量，而升息后每月還貸額的略微增加卻未必會帶來明顯的生活壓力。目前，市場上人民幣理財渠道眾多，居民可先選擇收益較高項目進行投資，待時機成熟再選擇提前還貸。

　　提前還貸因人而異

　　銀行工作人員也提醒，提前還貸并不一定合算，購房人還須謹慎。目前部分銀行對借款人辦理提前還款收取一定的違約金，且提前還款金額越大，支付違約金越多。據(jù)了解，各家銀行收取提前還貸違約金的對象，一般都是貸款不到一年就提前還貸的市民，超過一年則不收取。因此，借款人在選擇提前還款前，應到貸款受理銀行進行咨詢，或者根據(jù)與銀行簽定的個人借款合同關于提前還款的相關條款，在權衡提前還款的成本后，再決定是否辦理提前還款。

　　提前還貸只能一年一次

　　有關房貸理財專家建議，還未購房者或已貸款購房者，對于房產(chǎn)現(xiàn)狀要有清醒認識。對于已貸款購房者，尚有大半年的緩沖期，可仔細計算一下以目前的收入和投資收益是否能承擔的起0.2%的上調利率。可選擇部分或全部提前還貸，但值得注意的是，部分提前還貸只能一年一次。

　　而對于持幣待購的居民，理財專家則建議，購買房產(chǎn)首先考慮地理位置，在貸款組合中盡量選擇商業(yè)性和公積金貸款組合貸款，可以較大程度減輕負擔，同時，對于公積金和補充公積金的貸款要做到“貸足額、貸足期”。