房貸利率提高，提前還貸否？

　　文/韓旭

　　央行果然如預期中的那樣，再次提高了房貸利率。可以想象，提前還貸一事又再次擺上了很多人的議事日程。面對是否提前還貸之所以為難，主要是各家有各家難念的經。說穿了，提前還貸就是為了既省利息，又能減輕今后的經濟壓力，買房者為此得算一筆賬。

　　新聞背景：

　　從3月17日起，現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍，商業銀行可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價規則。以5年期以上個人住房貸款為例，期利率下限為貸款基準利率6.12%的0.9倍，即5.51%，比現行優惠利率5.31%高0.20個百分點。如果按基準利率6.12%計算(目前部分上海不少銀行同意按6.12%執行)，則比以前高出0.81個百分點。之前已獲房貸的老房貸客戶從明年元旦后調息。

　　哪種提前還貸方式更省利息

　　記者采訪了幾家銀行后發現對提前還款方式的名稱盡管各家銀行有所不同，但實質相同。用建設銀行胡先生的話來說就是可以分為全部提前還款和部分提前還款兩大類。其中，全部提前還款法毋庸置疑是最節省利息的方法，辦理手續也最簡單。但要提醒的是，借款人選擇這種方法要量力而行，不能為全部提前還清銀行債務而打亂其它資金計劃。

　　另一大類是部分提前還款法。這種還款法有三種方式可選擇。第一種選擇是月供不變，將還款期限縮短。第二種：減少月供，還款期限不變。第三種：月供減少，還款期限也縮短。這三種提前還款的最直接的區別就是選擇月供、貸款年限同時減少的還款方式最節省利息。只要個人的經濟能力允許，選擇這種方式是不錯的。

　　假如借款人手頭沒有足夠資金可提前還款，但又想節省利息，那么可以選擇縮短貸款年限和變更還款方式兩種方法。如果你把你的貸款年限縮短，那么相應的就是減少了利息支出。如果你可以在經濟壓力不大的情況下用20年還清房貸，那么就不必非貸30年。以100萬元等額本金總利息支出比較，貸款20年在現在的基準利率6.12%的情況下，利息總支出是623552.49元，而貸款30年，利息總支出則達934014.20元，兩者之差是310461.71元，一部中高檔轎車就沒有了。

　　另一種選擇就是變更還款方式。銀行專家指出，如果市民有提前還貸的打算，那么在貸款方式的選擇上就很有講究。目前還貸方式包括“等額本金還款法”和“等額本息還款法”兩種。“等額本金還款法”每月還款本金保持不變，利息逐步遞減，其間若選擇提前還貸，歸還的本金多，利息支出就相對減少；而“等額本息還款法”每月償還金額相等，在償還初期利息支出最大，本金最少，以后利息支付逐步減少，本金逐步增加。

　　由于同樣貸款貸了一段時間后，“等額本息還款法”所要支付的利息將高于“等額本金還款法”，而在提前還貸時已支付的利息是不退還的，這就相對多支付了許多原本不應該提前支付的利息。因此，市民如果在一開始就想要提前還款，那么最好還是選擇“等額本金還款法”。

　　提前還貸到底虧不虧？

　　據了解，各家銀行會收取提前還貸違約金，不過其針對對象，一般都是貸款不到一年就提前還貸的市民，超過一年則不收取。

　　很多采用等額本息法的借款人不少也準備提前還貸，但認為自己已經把大筆利息支付給了銀行，現在又提前還銀行的錢，這么做挺吃虧，干脆就先不還了。但實際上，提前還款并不吃虧，道理依然是越早還越能節省利息、越劃算。

　　記者咨詢銀行工作人員了解到，等額本息還款法的特點是，利息遞減，本金遞增，在貸款的前幾年，本金基數大，利息相應也高。如果是從節省利息的角度考慮，最好是在貸款的前幾年爭取多還款，使總貸款中的本金基數下降，在剩余的貸款中，利息負擔就會減小。所以，提前還款也不會吃虧，還是能幫你減掉不少利息。

　　專家建議，在貸款的前幾年中，爭取能多還款，使總貸款中的本金基數下降，那么在剩余的貸款中，也許只有十幾萬元，這樣一來償還年限即使還要十幾二十年，但利息負擔卻會減少不少。另外若是3月17日前已與銀行簽訂按揭合同者，如果打算在明年1月1日之前提前還貸，這中間均享受原利率。同時，該人士建議，供樓人若計劃部分提前還貸，應與商業銀行就新利率是否下浮進行“討價還價”，切勿“不問價格”。

　　先還商業貸款更“優惠”

　　除選擇適合自己的提前還貸方式，如果市民的住房貸款是由商業貸款和公積金貸款構成的組合貸款，那么，先還其中的商業貸款則會“優惠”得多。

　　目前，市民辦理住房貸款一般是兩種情況：一種是公積金貸款，另一種是商業貸款。由于公積金貸款含政策性補貼的成分，所以貸款利率在調整后仍比商業貸款要低不少，所以市民把貸款利率較高的商業貸款提前歸還，要相對劃算些。有補充公積金的也別忘了使用。

　　房貸加息速算

　　若一個人購房的總房款為100萬元，首付比例為30%，貸款本金為70萬元，分15年還清。以“等額本息還款法”計算如下：以原利率計算，此人每月需還款5649.25元；若以新利率的最高利率水平計算，此人每月需還5952.48元，若以新利率的最優惠利率計算，此人每月應還款5723.3元，分別較之前多付303.23元和74.05元。

　　部分提前還貸案例：

　　假設劉先生在2005年1月1日貸款50萬元，期限20年，利率5.31%，按等額本息還款法還貸，其目前的月供是本息合計3386元。由于從2006年1月1日始利率要開始調整，所以他打算在2005年12月31日先提前還款10萬元，那么他有三種選擇：1、期限不變，減少月供(期限尚余19年)：

　　至2005年12月31日，劉先生已付息26202.18元，尚余貸款本金385570.14元。如果他用這10萬元來減少月供，按照下限利率5.51%計算：每月本息還款可減少到2731.55元，19年共付息237223.3元。若按照基準利率6.12%計算：他每月本息還款為2864.54元，19年共付息267545.21元。2、貸款期限縮短：

　　選擇這種方式，按照下限利率5.51%計算，劉先生可縮短5年貸款年限，從2006年起算需還貸14年，月供為3297.97元。14年共支付利息168489.18元；如果按基準利率6.12%計算，他可以縮短4年期限，從2006年起算需15年，月供為3278.71元，15年共支付利息204597.64元。3、月供減少，期限縮短：

　　按照銀行計算，以5.51%的貸款利率，劉先生最大限度可選擇貸款期限縮短為13年，月供為3467.03元，13年共支付利息155286.29元；而以6.12%的貸款利率，他就只能縮短到14年，而月供為3422.48元，共需支付利息189406.62元。

　　由此可知，第三種方式是最節省利息的。需要提前還貸的購房人不妨選擇這種方式還貸。

　　提前還貸流程

　　第一步：先看貸款合同中有關提前還貸的條例。看合同時要注意提前還貸是否須交一定的違約金。

　　第二步：向貸款銀行電話咨詢辦理提前還貸部門的地點、電話及辦理提前還貸所需要的條件。

　　第三步：按照咨詢到的電話打電話或親自到相關部門提出提前還款申請。

　　第四步：借款人攜相關證件親自前往借款銀行，填寫《提前還款申請表》。

　　第五步：提交《提前還款申請表》并在柜臺存入提前還款的金額。

　　提前還貸需要攜帶的證件：身份證、戶口本(復印件、戶口本本人頁、變更頁)、配偶的身份證、戶口本(復印件、戶口本本人頁)、婚姻狀況證明(結婚證或離異證明)、產權證、房屋買賣合同、借款合同、還款清單或還款存折復印件。

　　提前還貸后特別提醒

　　1.辦理抵押注銷。由于許多貸款人對抵押權比較淡漠，提前還款后往往忘記了去產權部門辦理抵押注銷，這樣貸款雖然還清了，但房屋仍在產權部門備案，會為日后的房屋交易帶來不必要的麻煩。貸款人辦理注銷時需要在銀行申領退還的抵押權證明書，去房屋抵押產權部門領取申請注銷登記表，最后附上購房合同或產權證辦理抵押注銷。

　　2.退保。提醒各位，在提前還清全部貸款后，購房者需帶上提前還了款的證明到保險公司辦理退保的相關手續(即當初購買的貸款保險)。退保時一定要保險公司給出具體的計算公式，并做出解釋；還要仔細核對保險單和退保批單上還貸保證險、財產損失險的費率是否相同。只有自己為自己把關，自己為自己負責，才能避免退保時出現差錯。另外大家在退保前，不妨先根據不同年限的保險費率仔細計算一下退保費用，找出退保最劃算的年限。比如退10年保費和退9年保費，就大不一樣。因為10年保險期限對應的費率是0.8‰，而從11年保險期限對應的費率則是0.6‰。

　　建設銀行的胡先生還告訴記者，目前部分銀行提前還款需要提前20天至一個月向貸款經辦行提出還款申請，且每次提前還款金額有一定底限(2萬元、3萬元或5萬元以上)；另一方面，市民申請銀行貸款時也必須辦理不少手續。

　　注：各大銀行客服電話：建設銀行：95533；工商銀行：95588；中國銀行：95566；農業銀行：95599；民生銀行：95568；華夏銀行95577；廣發行：95508；浦發行：95528；光大銀行：66567699/66567688；興業銀行：95561.

　　各方解讀房貸利率上調

　　商業銀行:提前還貸者會增加

　　處在這樣一個加息通道中,購房者在做決策時,會更多地考慮到加息帶來的成本增加,如果有資金就一定會提前還貸。

　　金融專家:這是央行的強烈信號

　　此信號就是提醒買房人要注意利率提高風險,貸款的成本風險。

　　房地產商:不可避免帶來壓力

　　在可以接受的范圍內,當然還是原來好了。

　　中介機構:投資者自會算賬

　　從長遠看的話，恐怕不會起多大作用。因為利率和通貨膨脹率、消費指數是掛鉤的，如果房價的增長超過利率的增長，投資者是會算賬的,尤其是在需求仍然遠大于供給的今天。