購房出租 真的合算嗎

　　2005年北京房價上漲超過20%，其中商品住宅期房預(yù)售均價為6725元/平方米，同比增長19.2%。如此躥升速度，讓許多人將賺錢的目光轉(zhuǎn)移到了出租房的投資方式上。理財人通常都會將出租收益與貸款利息、儲蓄存款相比較，認(rèn)為投資物業(yè)，收益率肯定要高于銀行存款利率，而這種租金收益也相對穩(wěn)定。

　　于潔夫婦就正在打著“出租房投資”的主意。已過而立之年的他們，月收入穩(wěn)定，一

次性付全款購買了自住房，孩子上小學(xué)，沒有太多經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。于潔希望除了正常開支外可以在風(fēng)險小的情況下做點投資。看著北京噌噌上漲的房價，她考慮買一套位置好的商品房出租投資，但有朋友說，北京的房價泡沫太大，不確定因素太多，于潔陷于矛盾中。

　　記者就于潔的種種疑問請教了各方面的專家，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，其實想靠出租房投資的人還真得掂量一下。

　　疑問一 商品房出租收益有多大

　　專業(yè)人士為于潔算了一筆房屋賬。

　　于潔打算用公積金貸款投資購房。從成本和用途考慮，出租房不宜買太大但要求位置較好，按目前北京樓價，取保守均值8000元/平方米，小戶型60平米計算，總房價投資為48萬元。按照4月28日最新上調(diào)的公積金貸款利率4.59%計算，采用八成按揭，20年期等額本息還款法，首付 96000元，貸款384000元，月均還款2448.07元，20年共需支付利息款為203536.43元，還款總額587536.8元。如果再加上裝修和家電費用2.5萬元，則投資出租房的總成本為708536.8元。

　　按目前月均房租2500元，每年2%通貨膨脹率遞增房租，20年的總收入為728921元。

　　收益率=(728921-708536.8)/708536.8=2.87%，即在忽略掉繼續(xù)再調(diào)高利率的風(fēng)險下，收益率以單利計算是每年2.87%。

　　疑問二 投資出租房產(chǎn)穩(wěn)健嗎

　　從事城市經(jīng)濟(jì)研究的平凡博士認(rèn)為，以房投資面臨的風(fēng)險主要有：房貸政策的變化，主要是未來調(diào)高利息導(dǎo)致的還貸額上升。另外，投資人還要承受出租收入不穩(wěn)定、物業(yè)貶值等多種風(fēng)險。房產(chǎn)也有“保鮮期”，時間久了的房產(chǎn)可能會落伍。于潔貸款20年，在這20年中租金和房屋價值都有下降風(fēng)險。此外，房產(chǎn)市場的供需情況也會影響租金收入。北京去年近兩成新建房空置，房地產(chǎn)商手里的空置房太多，會出現(xiàn)大量拋售和壓價出租，普通投資者將承擔(dān)房價和租金雙下降的風(fēng)險，而貸款還得繼續(xù)還。

　　中國人民銀行4月28日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。公積金貸款利率從4.41%上調(diào)到4.59%，此次調(diào)整直接導(dǎo)致于潔20年的還款利息多支出8954.5元。北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心一位教授指出，宏觀政策明顯不支持以房投資。不動產(chǎn)本身流動變現(xiàn)都比較困難，所以很難說投資房產(chǎn)穩(wěn)健。

　　疑問三 厭惡風(fēng)險該投資什么

　　對于像于潔夫婦一樣厭惡投資風(fēng)險的人，普納天成投資經(jīng)理方永圣認(rèn)為，投資開放式基金，將房產(chǎn)納入投資組合不失為一種穩(wěn)健的投資方式。因為開放式基金采用專家

　　另外，目前股權(quán)分置為開放式基金帶來利好，股權(quán)分置改革明顯提升

　　本報記者 龐婧