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本版撰文 時(shí)報(bào)記者 袁峰
日益飆升的房價(jià)也讓市民對房子有更多的美麗愿望：第一個(gè)愿望是有房，第二個(gè)愿望是有更大更好的房。但是，人們又不得不考慮的是，原先的老房子怎么辦呢？或許，會出現(xiàn)兩種可能：一是房子成為“雞肋”，一輩子心有不甘而又無可奈何；一是成為“雞蛋”，像傳說中那樣“雞生蛋，蛋生雞”，從而讓“錢生錢”……
個(gè)案1 伺機(jī)賣掉舊房購新房
李小姐大學(xué)畢業(yè)分配到廣州有8個(gè)年頭了，同時(shí)間進(jìn)來的人，很多都不愿拿死工資而紛紛跳槽，留在這兒的屈指可數(shù)。不過令她安慰的是，自己沒有錯(cuò)過福利分房的末班車，1997年單位分的房子落實(shí)了產(chǎn)權(quán)，面積也還可以，有70平方米。
但是，李小姐的擔(dān)心也接踵而來。首先是樓齡問題，帶同學(xué)朋友來玩，一看斑駁的墻壁，她心里先矮了半截。而且，9樓還沒電梯，光線又不好，上下班得轉(zhuǎn)兩次車……特別是看到原先的同事跳槽后，短短幾年在市中心供起了敞亮的電梯洋房，她心里更不是滋味。
所以，李小姐很想買套新房，私下里也曾去看過樓盤，但一看首期，心動的樓盤首期起碼也要10萬元，陳小姐就傻了眼。再說了，原來的房子怎么辦？不論是賣還是租，都不是今天想變現(xiàn)，明天就能拿錢的啊。難道，李小姐的房子變成了“雞肋”？
事實(shí)上，如果李小姐選擇銀行的“抵押式房屋置換”就能讓這房子變出錢來。
對舊房的處理采取先出租1年，然后等待機(jī)會賣掉。預(yù)計(jì)租金回報(bào)1200元/月。
那么，李小姐第一年每月的實(shí)際供房款為1154+1523-1200=1477元，負(fù)擔(dān)并不是很重。供樓1年后剩余應(yīng)還銀行本金大約為：(106000-673×12)+(220000-497×12)=311960元。此時(shí)將舊房出售，可得房款30萬元，一次性補(bǔ)足差額11960元，所有貸款就還清了。
李小姐這個(gè)方案分三步走
1.舊房貸款交新房首期款，實(shí)現(xiàn)0首期
2.出租舊房，住新房改善居住條件
3.一年后出售舊房，還清借款
想想看，只要一年，陳小姐舊房換新房的目的就達(dá)到了，多輕松。事實(shí)上，“抵押式房屋置換”也是一種投資手段，只要運(yùn)用得好，還能“房養(yǎng)房”、“房生房”呢。
個(gè)案2 舊房抵押貸款后再出租
在外企工作的王先生實(shí)施的計(jì)劃則是這樣的。他把位于繁華地段的舊房抵押給中國銀行。94平方米的三室兩廳，評估單價(jià)7553元/平方米，評估總價(jià)71萬元，銀行可提供最高六成抵押貸款額42萬元。王先生實(shí)際貸款29萬元，用于支付新房首期款，10年還貸，月供款3159元。
新房118平方米，單價(jià)8050元/平方米，售價(jià)95萬元，首期三成29萬元，余額95萬-29萬=66萬元貸款，20年還貸，月供款4570元。
舊房出租，預(yù)計(jì)租金回報(bào)4000元/月。
前10年月實(shí)際供款3159+4570-4000=3729元，后10年每月實(shí)際供款4570-4000=570元。實(shí)際投入購房金額3729×12+570×120=515880元，通過“抵押式房屋置換”計(jì)劃，王先生實(shí)際購房單價(jià)為4372元/平方米。
王先生這個(gè)方案分三步走
1.舊房貸款交新房首期款，實(shí)現(xiàn)0首期
2.舊房出租回報(bào)率高，租舊房；新房居住裝修標(biāo)準(zhǔn)高，住新房
3.20年后，物業(yè)由一變二
其實(shí)透過王先生的個(gè)案就能看出，另一套房子就這樣出來了。
具體辦法 貸款額不超過抵押房價(jià)六成
一般而言，用“抵押式房屋置換”的方式，要求抵押的房產(chǎn)有《房地產(chǎn)證》，房屋結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土，樓齡在20年以下，并且不在政府拆遷公告范圍之內(nèi)。而且，房改房必須有《上市核準(zhǔn)表》。
據(jù)了解，目前中國建設(shè)銀行和中國工商銀行都推出此類業(yè)務(wù)。其中，貸款利率方面，一般按照中國人民銀行規(guī)定的利率執(zhí)行。貸款額度方面，住宅不超過抵押房產(chǎn)評估價(jià)格的60%，而且任一抵押物貸款不超過50萬元；在貸款期限上，建行住宅最長不超過10年，工行則可放寬到20年。
選擇“抵押式房屋置換”，一方面能迅速套現(xiàn)資金，方便買新樓；另一方面，對舊樓的處理也爭取到了足夠的時(shí)間。出售還是出租，慢慢考慮吧。
政策背景 多家機(jī)構(gòu)推出置換服務(wù)
記者了解到，廣州市房管局屬下的廣州市房屋置換中心也相應(yīng)推出了“置換理財(cái)易”服務(wù)，打通二手樓交易的“瓶頸”。這項(xiàng)服務(wù)包括以下幾個(gè)方面。
舊房變現(xiàn)買新樓：當(dāng)客戶與發(fā)展商簽訂認(rèn)購書后，廣房置換根據(jù)專業(yè)評估情況與客戶簽訂舊房“置換理財(cái)易”收購協(xié)議，辦理相關(guān)手續(xù)后，廣房置換立即按照協(xié)議價(jià)格向客戶支付100%的房款；
委托包銷購新樓：即客戶與廣房置換簽訂舊房委托包銷協(xié)議。辦理相關(guān)手續(xù)后，廣房置換按照舊房評估價(jià)格先行代客戶向發(fā)展商支付60%的房款。而舊房則由廣房置負(fù)責(zé)包銷(售價(jià)由客戶決定)。舊房售出后，如果實(shí)際售價(jià)超出評估價(jià)，該部分房款仍歸客戶所有。廣房置換只收取相應(yīng)的置換服務(wù)費(fèi)；
舊房貸款購新樓：當(dāng)客戶只是一時(shí)資金緊張又不想賣掉原有舊房時(shí)，置換中心可為其提供個(gè)人住房擔(dān)保貸款服務(wù)。僅需5個(gè)工作日就可以拿到銀行貸款。
另外，廣州合富輝煌代理公司/匯翰按揭服務(wù)中心也與銀行聯(lián)手，推出了“樓換樓”、“房賺房”行動；地產(chǎn)巨頭廣州富力地產(chǎn)、城建開發(fā)集團(tuán)同時(shí)推出了“房生房”這一經(jīng)營理念，富力地產(chǎn)選擇了與廣州房屋置換中心進(jìn)行合作，城建開發(fā)集團(tuán)與建設(shè)銀行聯(lián)合實(shí)施“抵押式房屋置換”貸款服務(wù)，從而打通了房屋的交易“瓶頸”。
名詞解釋 抵押式房屋置換
所謂“抵押式房屋置換”，就是購房人將本人或第三人所有的產(chǎn)權(quán)明晰的房產(chǎn)抵押給銀行，按照銀行評估價(jià)格的一定比例獲得一筆貸款，用以支付采用銀行按揭方式購買的樓盤房屋首期款的一種置業(yè)方式。
通過這種方式，很容易實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)房，以房換房，以房生房的投資目的。
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