文/沈克明
文前提要:國內物業費糾紛不斷已司空見慣。和國內混亂的制度相比,美國長久以來形成的物業費制度或許有一些參考意義。好的制度不僅可以避免業主和管理人之間的糾紛,也比較容易在發生預想不到的情況時,及時得到補救。而清晰明了、財務透明是最基本的規則。
聽朋友說國內因為物業費打官司的案例不斷上升,有人預測這種上升的趨勢還會延伸好幾年。而我在美國管理6個公寓, 十年來沒有發生過一起拒交物業費而引起的官司。
美國公寓的物業費叫做COMMON CHARGES,意思是公共收費, 或者是業主共享公寓小區部份的開支收費。不過和國內的制度相比較,美國公寓物業費的制定、收集和使用和國內有諸多不同。好的制度不僅可以避免業主和管理人之間的糾紛,也比較容易在發生預想不到的情況時,及時得到補救。
開發商制定標準
美國政府并不參與物業費的制定, 政府關心的是國家的財政收入,因而只制定收地稅標準 (美國的土地是買賣,不是租用,因而每年需要繳地稅), 新蓋的樓一般都有15-20年的減免稅期。
開發商的每一個造樓計劃都必須得到政府的審核。開發商在消費者購樓時要附上一本已得到政府批準的該公寓OFFERING PLAN。OFERING PLAN就是公寓產品說明書, 內容包括該公寓地點、結構、材料、單元圖、保修期、買賣手續、地稅減免計劃、價格、物業費以及業主委員會選舉法等等。OFFERING PLAN一經政府批準,開發商就不能改變其中的任何條例, 如要改變,必須由律師書寫更改報告(amendment),得到政府司法部門批準方可執行。
對買房的消費者來說,OFFERING PLAN中的物業費是消費者購房的重要參數。 因為買房的價格是一次性的,而物業費卻是永久性的。所以,為了吸引大家購房,開發商通常會盡可能將物業費制定在一個合理的范圍內。
一般來說,開發商會根據水煤電的費率,員工薪資福利,設備維護保養等預算,來制定公寓一年的COMMON CHARGES是多少, 然后再平均到每個單元每月要支付多少金額。 我手上有不少紐約公寓的OFFERING PLAN。比如曼哈頓 425 FIFTH AVE 公寓,該公寓坐落在曼哈頓中城的第5大道上,共 60余層175個單元,48個儲藏室, 42個小酒庫,每年的物業費預算是$1769597美元, 也就是近177萬美元一年。這些物業費中包括十三項基本開支,我在表格中列了出來。
1員工薪水福利$745031美元
2中央冷暖氣熱水供應$160248美元
3電費$122871美元
4供排水費$86334
5維護修理$35000
6合同服務與易耗品$192800美元
7休閑與健身室$65000
8公寓保險$75000美元
9管理費$75000美元
10法律與審計費$25000美元
11經理住房$128313美元
12辦公室開支$19000美元
13臨時意外$40000美元
這13項開支的每一項都有幾頁紙的詳細說明,例如員工薪水福利一項中列出, 該公寓雇用一名需要免費配給一套入住單元的經理, 他的周薪為$961.54;一名維修工, 周薪$727.61 ;十二名警衛、清潔工, 他們的周薪是$660.63以及 14名員工的傷殘失業保險費$28851;醫療培訓、獎金等費用$117853, 總共合計$745031美元。該公寓的人工開支$745031美元,占了一年物業費的42%, 有些驚人!
眾所周知,美國的人工費用是很貴的。但一般來說,美國大部份公寓的人工開支只是占總物業費的三分之一。如果公寓的人工開支超出物業費的33% , 消費者會思考它的合理性。
另外,我想有必要解釋一下該公寓物業費預算中的第9項, 管理費$75000, 這是指每年付給物業管理公司的費用,也就是說管理公司一年可賺該公寓$75000, 約占了總物業費的4%。而第11項列出的$128313美元開支,是指公寓為經理配住單元的租金、保險、水煤電等開支。 紐約有不少公寓設一套單元, 供雇用的管理人居住。
按照這些明細核算下來,該公寓874平方呎(相當于80平方米)的單元, 每月的物業費就是$732.10美元, 而1588平方呎的單元,每月的物業費是$1443.69美元,屬于相當高的。
管理公司收費
物業費的收取是物業管理公司最重要的工作之一,而且這也是衡量管理公司的星級標準。
通常在公寓的OFFERING PLAN中,已經把收物業費的方式,條例,法律責任都寫的清清楚楚。紐約的公寓一開盤, 就是說, 從開發商賣出第一套單元開始, 整個公寓的每個單元就必須支付物業費,沒有售出的單元的物業費由開發商支付, 一分錢也不能少。
物業費一般都是按月收的。管理公司在每個月的下旬向業主寄發管理費賬單。為了節省大樓開支,很多管理公司只把賬單寄給不住在公寓內的業主, 其余的則由管理人上門發給業主。物業費的賬單是印刷好的二聯單,業主可以留一份底。賬單上寫明業主的姓名,單元號,金額以及交付期限(一般在每月初的頭十天)、遲交罰金等等。
我看到2006年3月15日新京報刊登一案例,一位楊先生在北京購買紫玉山莊,開發商通知其收房時,要求他先交納三年物業費,共計10萬元。在美國人看來,這是不可思議的,但在國內,物業費三個月,半年,一年一收似乎是很普遍的情況。
我在美國也有向業主收一年物業費的情況。有一位業主要回香港居住一年, 她來問我是否可交一年物業費,我同意了,但要求她寫12張支票(每月一張)放在我們管理公司, 我們在每月初拿一張轉存入公寓銀行賬戶。我為什么不把她的錢一次存入銀行呢? 第一,這樣做不符合年終財會審計。第二, 我要付她銀行利息,計算十分麻煩。
月月收物業費,從財務與管理兩個方面都符合業主利益。它是避免管理公司與業主之間法律糾紛的一項重要規則。
業主委員會的職責是省錢
開發商制定的物業費并不是固定不變的。公寓OFFERING PLAN 從政府批準日開始, 一般有效期為一或二年,以后可以根據公寓實際的運行情況,由業主委員會來進行一些調整, 業主委員會重要的任務是監督管理公司,幫助業主省錢理財。
就拿剛才提到的曼哈頓 425 FIFTH AVE公寓作為例子吧,由開發商制定的物業費預算中,包括了一套提供給管理人居住的單元,這套單元一年要耗費眾人的物業費$128313美元。 不過一年后, 公寓業主委員會就有權取消管理人居住的單元,將這套單元出租,這樣一來,不僅每年能省下$128313美元,相反可以增加公共基金,為業主減輕負擔。
出現新合同制定和變更的情況,預算中的第6條——合同服務與易耗品,就發揮作用了。合同服務是指開發商與其他公司簽訂的服務合同,例如電梯,中央冷暖等一些重大設備的維修保養, 這些合同費不一定合理, 業主委員會有權重新尋找多家專業公司, 進行比價,簽署新的合同。
我在紐約管理的一幢商業大樓, 原簽署的消防系統年保修費達$12000, 一年之后,我們與業主委員會一起尋找新的專業消防保養公司,年服務費只有$8000, 而且比上一家服務更好。
業主委員會的權力除了修正原來的預算之外, 連公寓開支的支票都要有管理公司負責人與業主委員會主席共同簽署, 管理公司將動用的每一筆錢,都要業主委員會過目, 而且凡是超過$10000美元的開支,要經過三分之二的業主同意才能生效。
在美國也有很多人怕買公寓, 因為物業費年年漲, 美國管理混亂的公寓也很多,《紐約郵報》等地方報刊及華文報紙就經常刊登開發商、業主委員會與業主沖突的故事。比如2006年1月8日,紐約三大華文報紙刊登, 中華大廈120名業主在大會上狂轟管理公司與業主委員會主席,要求業主委員會主席下臺, 理由是年終的財務報告的支出費用不清。
我個人認為,這些混亂的故事并不是管理制度問題, 其中99%是管理公司與業主委員會執行人的素質問題。從這個角度說,業主要積極參與物業管理十分重要,同時選出一個盡責的業主委員會也十分重要。
美國人非常關心他門所交的物業費的情況,若開發商沒有付空置房的物業費,若公寓財務報告開支不清, 若提及明年要漲物業費, 個個業主會伸長脖子問, 誰動用了我的物業費? 為什么?
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