最早做房客到現在做地主 6年房屋出租經驗談

　　來源：新浪精英理財論壇

    網友：江河dl

    算理論和數字是枯燥的，我想大家還是比較期待看到下面的內容吧

　　從最早做房客，住在冬天沒有暖氣的房子里，到現在被人戲稱“地主”，租房的經驗也有快到6年了。在這幾年中，摸索和學習了很多租房的技巧，愿在這里說說，和大家探討。

　　選擇房源篇

　　一、先選房客，后選房屋

　　投資房產之前，首先要考慮的問題是你的房子要租給誰？什么樣的房客人群數量龐大，可以降低房屋空置時間，同時又能承受相對較高的房租？我不會選擇數量龐大的農民工朋友，他們雖然需求旺盛，但收入水平卻難以讓他們付出略多的租金，可以享受家庭生活；我不會選擇每月租金承受能力超過3500的客戶，理由是他們散居在市內各處高檔樓盤，人數稀少，求之不易。

　　事實上，我一直的目標客戶就這么幾類，如有正當工作年輕人，外企中的白領和普通外國員工(他們的需求是不同的)，對我來說，尋找這樣的客戶，我的渠道很通暢。

　　二、房屋地點，亦聚勿散

　　同時投資幾套房屋的客戶，一般都有這樣的經歷，也許你投資的房屋都是在繁華的商業(yè)區(qū)，出租都相對容易，但它們卻分散在城市的各個旺地。這樣的投資帶來的不便，也許在房屋少的時候不易暴露，但當你管理了多套房屋以后，弊端便漸漸顯現。A、管理不便。經常橫穿城市的各個方向，每套房屋繳納各種費用和維護的部門都不同，如每年需繳納采暖費時，需要到每套房屋所在地區(qū)的采暖公司繳納，每家采暖公司的手續(xù)不同，收費程序不同，非常麻煩。B、無法吸引單位客戶。很多外企和內資大公司在本地的分支機構，都有專門負責租房的后勤人員。房屋集中，有利于和他們建立長期的聯系，對他們來說，找房子不是個容易事，找到個好房東更不容易，只要自己能夠提供滿足他們要求的房屋，服務到位，他們很樂意和你長期合作。很難想想，你如果只在某cbd有一套房屋，上述人士和你合作過后，還會打電話問你要房間吧。不過他如果知道你在此地有多套房屋，有客戶到來，他一定會主動和您聯系的。而且房屋經常能夠租個好價位，又省卻了中介費。

　　我原來的房屋就不集中，現在漸漸把分散區(qū)域的出手掉了，現有房屋所在區(qū)域越來越集中。

　　三、房屋面積，夠用就好

　　關于房屋的面積，我是有嚴格的限制的。首先，對于普通民宅，目標客戶是有正當工作的年輕人，單室不超過40平，雙室不超過50平。對于新建的公寓，因為得房率偏低，并且選擇的余地不大，主要考慮現有面積是否可以完全滿足一個正常人生活的空間和需要。如衛(wèi)生間是否可以座便洗澡并用？是否有放置衣柜的空間，是否可以安置合適的灶臺，以及一定的收納空間，是否可以放置洗衣機，電冰箱等等。在能夠滿足這些使用功能的條件下，40平能做到的房子，我絕不會去買41平。因為多出的一平不會帶來額外的租金，卻要付出額外的房款。

　　四、戶型選擇，看回報率

　　事實上，我到現在為止，出租房屋還沒有兩室的。為什么呢？因為目前大連的市場行情，同等地段，單室如果要能租到800，雙室也就只能到1100。而單室的面積可以找到36，37平，雙室的面積卻往往突破53平。也就是說面積上漲47%，房租只上漲了37%。而大多的雙室房屋都是要在60～80平。而房租卻不見有相應的增加。選擇普通民宅客戶，兩室以上的多為合租，可是這種合租基礎很不穩(wěn)定，一旦有同居的同學或朋友更換工作，離開該房屋，違約的風險就要出現。相對一室的房屋就穩(wěn)定多了，租一室的多為單身或情侶，不管怎么更換工作，還是要住到一起的。因此我到處宣揚“有情人要住在一起”：)

　　總之，選房有點象小時候給朋友選賀年卡，原來都是挑各種各樣，不同的，很累。后來發(fā)現，我的賀年卡給的是不同的人，那何必選那么多樣子，干脆找到一張自己最喜歡的，一下子買齊就成了。我的每個朋友都可以看到最漂亮的一張卡片，雖然它們都一個樣子。房子也是一樣，你手中只要留最好租的戶型，最合適的一個區(qū)域就可以了，形成整體優(yōu)勢。完全沒有必要搞什么組合。

    看網友后續(xù)內容請進