強弱開發商分化格局加劇 購房者應引起足夠重視

　　文/本刊記者 甄愛軍

　　和沈默荷蘭園類似的低成交乃至零成交樓盤大多集中在外環以外。實力一般的中小開發商如果仍銷售不暢，將面臨更為嚴峻的局面，對此廣大購房者應該引起足夠的重視。

　　沈默荷蘭園事件并不是一個孤立的事件，而在現實情況中，諸如沈默荷蘭園的樓盤還有不少，那么對于這些樓盤來說，是不是也面臨著象沈默荷蘭園一樣的困境呢？記者近日查閱網上房地產發現，盡管3月份上海樓市呈現回暖跡象，部分樓盤成交量明顯放大，但是，像沈默荷蘭園一樣經歷半年多的低成交乃至“零成交”的樓盤也有不少。

　　“零成交”樓盤不止沈默荷蘭園

　　記者根據“上海網上房地產”網站公布的統計數據發現，在外環以外的區域，很多樓盤自調控之后，成交量便直線下降，成交狀況一直不能好轉起來。如位于南匯區周浦鎮內的匯麗苑四期，從2005年8月至今年4月，連續4次開盤共推出673套房源，但是在過去的8個月時間內，成交量為零。而與之形成鮮明對比的是，該樓盤在2004年9月份推出三期房源時，在兩個月時間內120套房源就售出118套。

　　記者發現這些低成交樓盤大多集中在外環以外附近，而且開發商的實力一般。

　　表1：部分低成交乃至零成交樓盤(數據來源：網上房地產，統計截至4月11日)

區域	樓盤名稱	開盤日期	總套數	已售套數	說明
南匯	匯麗苑四期	2005.8.4	673	0	2005年8月至今零成交
	美林小城1	2005.6.3	1482	0	開盤10個多月零成交
	欣蘭苑	2005.12.21	912	0	開盤3個多月零成交
	和合新村	2005.11.2	492	0	開盤5個多月零成交
	康橋馨都	2005.10.18	334	2
奉賢	康碧苑	2005.12.20	741	0	開盤至今仍然維持零成交
松江	花澤新苑	2005.11.3	720	0	開盤至今仍然維持零成交
寶山	惠陽苑	2005.3.28	325	171	2006年1月至今零成交
金山	森海豪庭	2004.12.25	186	140	2005年6月至2006年2月，僅成交1套
嘉定	南翔鎮民主街500弄	2005.4.20	210	61	2005年12月至今，僅成交1套
嘉定	南翔鎮火車站路121弄商品房	2004.7.3	215	80	2005年12月至今零成交
青浦	康博佳苑	2005.9.14	158	12	開盤至2006年2月，連續6個月零成交

　　大小開發商分化

　　不可否認的是，相對于大型開發商來說，中小開發商抵御市場風險的能力要弱得多，因為他們獲得融資的渠道與大開發商不可匹敵。

　　我們先看兩個實例。2005年年中，上海房地產50強之首的綠地集團取得了農行總行和工行總行的授信，其中農行授信額度高達30億元。同時，綠地集團還將融資的目光投向了海外， 2005年底，與德國國際房地產投資銀行(HI)達成合作協議，獲得高達7億元人民幣的貸款額度。這表明，多元化的融資渠道滿足了企業快速發展的需要。同樣，在2005年初，當眾多開發商正在為資金而發愁時，復地集團卻與

　　而這卻是小開發商無法做到的。目前上海的小開發商融資渠道較為單一，只能最大限度地依賴銀行，但從去年宏觀調控開始，銀根快速收緊。小開發商原本還有房產信托可以依賴，但在2005年9月1日，銀監會向各地銀監局下發《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》(“212號文件”)，為房企融資又提高了門檻。銀行、信托此路不通，飽受資金鏈緊繃折磨的房產商想到了民間借貸，甚至是高利貸。記者所熟知的一位

　　當樓市成交量大幅萎縮后，中小開發商原先利用預售款，打時間差滾動開發的模式就行不通了，隱患已然顯現。

　　由此，我們可以看出，目前發生在