住房貸款花樣頻出如何選 公積金貸款利率最低

　　對于選擇貸款方式買房的人來說，自己選擇貸款總額、還款期限以及還款方式都并不陌生。然而，從今年開始僅僅不到4個月時間，房貸市場上增加了許多讓您眼花繚亂的新名詞，銀行所推出的房貸新品數(shù)量之多前所未有。先是“固定利率貸款”、“接力貸款”、“雙周供”等房貸新品層出不窮，隨后銀行又開通了固定利率與浮動利率的轉(zhuǎn)換，為選擇商業(yè)貸款的買房人提供多項選擇。另外，從今年3月份《＜住房公積金管理條例＞若干規(guī)定》開始實施，規(guī)定商貸購房者可以申請公積金貼息。那么，當您決定買房并且需要貸款時，應該如何

規(guī)劃出最適合自己的貸款方案呢？

　　利率最低

　　公積金貸款為最優(yōu)之選

　　兩年前，馮先生購買了一套價值70萬元的房子，貸款總額為45萬元。當時開發(fā)商為了避免買房人選用組合貸款帶來的麻煩，承諾以降低房價的1%作為購房人全部使用商貸購房的補償。當時馮先生粗略一算，使用公積金和商業(yè)貸款的組合貸款方式與全部使用商業(yè)貸款相比，前者可以少支付8萬元左右的利息。但組合貸款需要分別支付公積金貸款和商業(yè)貸款兩部分的手續(xù)費，加上開發(fā)商所彌補的1%房款(即7萬元)，完全使用商業(yè)貸款與使用組合貸款支付的費用基本相同，因此他選擇了全部使用商業(yè)貸款。但最近兩年以來，商業(yè)貸款的基準利率從原來的5.04%上調(diào)到了5.508%，而公積金利率從4.05%調(diào)整到了4.41%，增幅分別為0.468%和0.36%。此時，馮先生才發(fā)現(xiàn)，還是使用公積金貸款可以減少更多的利息支出。

　　記者隨機對幾位買房人進行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與馮先生有著相同經(jīng)歷的買房人不在少數(shù)。許多擁有公積金賬戶的買房人為了避免繁瑣的手續(xù)或者自己缺乏這方面的經(jīng)驗，在地產(chǎn)商的誘惑下，沒有采取公積金的貸款方式。還有很多買房者對于住房公積金使用的細則并不十分了解，因而放棄了使用公積金。

　　商業(yè)銀行信貸部一位工作人員告訴記者，公積金貸款最大的好處在于可以享受比商業(yè)貸款低1%左右的還款年利率，對于高達幾十萬元的房款，僅僅一個百分點左右的基數(shù)也可以為買房者省下上萬元的費用。另外，當國家對貸款利率進行調(diào)整的時候，通常對公積金貸款利率的調(diào)整幅度會小于商業(yè)貸款的調(diào)整幅度。因此，很多人在買房子時感覺商貸和公積金貸款利率的差別并不是很大，但實際上，在國家對利率進行調(diào)控的時候，買房人才發(fā)現(xiàn)公積金貸款利率與商貸之間的差距越來越大。

　　風險自擔

　　中外資對決固定利率房貸

　　今年以來，固定利率貸款的出現(xiàn)，一直是房貸市場最引人注目的焦點。據(jù)記者了解，目前不僅國內(nèi)的建行、光大和招行推出了固定利率貸款，全球最大的金融集團之一匯豐銀行也加入了固定利率貸款行列，率先在外資銀行中推出了美元和港幣的固定利率貸款。

　　在今年1月，光大銀行首先推出了固定利率房貸業(yè)務(wù)，隨后建行和招行也緊隨其后推出了該業(yè)務(wù)。但實際上，人民幣房貸在加息了27個基點之后，無論是微觀還是宏觀層面都沒有顯露出會進一步加息的跡象。

　　而固定利率的貸款利率又相對高于同期的貸款基準利率，因此中資銀行推出的固定利率房貸遭到市場冷遇，幾個月下來真正簽約者屈指可數(shù)。為了走出這種“叫好不叫座”的窘境，上周光大又推出了固定、浮動利率互相轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)，原辦理浮動利率房貸的客戶如轉(zhuǎn)辦固定利率房貸業(yè)務(wù)，可以不繳納任何違約金和手續(xù)費。

　　然而在國內(nèi)商業(yè)銀行在固貸業(yè)務(wù)上艱難前行之時，外資銀行卻并沒有知難而退。近日，匯豐銀行推出以低于同期浮動貸款利率水平的固定利率房貸，搶入了中國市場。

　　匯豐銀行相關(guān)負責人告訴記者，他們此次推出的固定利率房貸有港幣及美元兩種貸款貨幣可供選擇，固定利率期限為12個月或24個月，固定利率期限為一年的港幣貸款固定利率為5.7%，兩年期則為5.88%。美元一年期固定利率為6.25%，兩年期則為6.3%。而目前，匯豐銀行面向普通客戶的外幣浮動利率房貸中，港幣房貸利率區(qū)間為6.25%-7.25%，美元的房貸利率則為6.75%。

　　但業(yè)內(nèi)專家指出，固定利率貸款并不是適合所有的買房人，因此如果您選用這一方式，一定要對未來很長一段時間的市場利率走勢做出一個基本的判斷。如果您的判斷背離了市場，可能會因此支付更多的貸款利息。

　　量力而為

　　“雙周供”還款更省錢

　　除了貸款方式的選擇和對未來利率的判斷，今后貸款人所要面臨的另外一大問題是如何選擇最為適合自己的還款方式。目前銀行所提供的不僅僅有“等額本息還款法”、“等額本金還款法”，而且今年2月還首次出現(xiàn)了“雙周供”的還款方式。那么，在眾多的還款方式里，如何根據(jù)自己的實際收入狀況規(guī)劃出既沒有太大壓力，同時又能節(jié)約資金的最好方案呢？

　　專家告訴記者，如果您現(xiàn)在的收入狀況很好，并不覺得生活負擔很重，那么應該盡量選擇“等額本金還款法”。也就是說，隨著您年齡的增大，收入可能會有所下降，這個時候如果每月的還款額也同步下降，生活就依然不會有太大的壓力。與此同時，由于您已支付的還款額比較高，相應支付給銀行的利息也會少很多。

　　但如果你對自己未來的收入狀況比較有信心，則可以考慮使用“雙周供”的方式進行還款。在這種還款方式下，貸款人的還款方式從原來每月還款一次改變?yōu)槊績芍苓�款一次，每次還款額為原月供的一半。深發(fā)展銀行的相關(guān)業(yè)務(wù)負責人告訴記者，使用“雙周供”進行還款，雖然貸款人還款的頻率增加了，但卻可以少支付更多的利息。“雙周供”能節(jié)約如此多的利息在于兩方面：一是本金還款頻率加快，節(jié)約了客戶對銀行資金的實際占用。二是每月4周還多0到3天，全年多供了兩期(雙周供)，還款略多了一點。

　　從這三種還款方式來看，假如30萬元的貸款，選擇20年還清，那么“等額本息還款法”需要支付的利息總額為13.82萬元，“等額本金還款法”需要支付的利息為12.2萬元，而“雙周供”所需要支付的利息總額則為11.25萬元。但專家也提醒貸款人，不能只看節(jié)省利息的多少來決定使用哪一種還款方式，一定要結(jié)合自己的收入情況來確定最為適合自己的房貸還款方式，量力而為。

　　特別關(guān)注

　　誠征購房置業(yè)計劃

　　商報給您當房貸參謀

　　房價漲聲一片！很多靠工資吃飯的白領(lǐng)望樓興嘆。

　　據(jù)調(diào)查，北京月收入在1萬元以上的中產(chǎn)階層家庭正在迅速崛起，他們構(gòu)成了京城

　　對于有購房打算的白領(lǐng)來說，樹立一個科學的置業(yè)投資理念是必不可少的。業(yè)內(nèi)專家指出，無論是全款購房還是貸款購房，其房產(chǎn)支出最好控制在總資產(chǎn)的30%-40%左右。

　　選擇多高價位的房子？選擇怎樣的貸款方式最劃算？月供多少比較合適？這些都是買房人最為關(guān)心的問題。本報將從下周起推出白領(lǐng)買房貸款策劃方案，將針對不同白領(lǐng)的財務(wù)狀況為其設(shè)計最適合的貸款方案。

　　本報從現(xiàn)在起開始征集白領(lǐng)的購房計劃。如果您有購房的打算，并且有一定的財務(wù)實力。請把您的要求和困惑發(fā)給我們，我們將請專家為您解答在購房貸款過程中遇到的種種難題和困惑。

　　你需要提供的資料大致如下：

　　1、您的年齡

　　2、您的資產(chǎn)狀況和收入水平

　　3、您的買房計劃

　　4、您對房貸的困惑