收樓新提示：警惕樓層縮骨功

　　新房到手，面積沒縮水，墻面沒開裂，非臨水臨電，裝修也還算看得下眼。看著這似乎完美無缺的新房，業(yè)主也先別急著放心大吉，收樓還有一個很容易被忽視的重要環(huán)節(jié)——層高是否合規(guī)。

　　文/本刊記者 吳昕

　　2004年11月，上海金殿苑發(fā)生一樁地產(chǎn)界離奇公案：原本設(shè)計為二十四層樓的建筑，神不知、鬼不覺地“變戲法”成了一棟25層的建筑；買樓時開發(fā)商言之鑿鑿的“層高2.80米”，交房時實測只有2.70米，而23個0.10米，就是2.30米，然后再把商業(yè)用房的高度往下降一些，就增加出一層樓。開發(fā)商偷食還會檫嘴，為了掩蓋多出的一層，樓盤設(shè)置了兩個二層樓，2樓和2E樓。一百三十四戶業(yè)主人住后發(fā)現(xiàn)了這個秘密，他們委托業(yè)主委員會，向法院提起了訴訟。縮水樓的事件在買房時已經(jīng)屢見不鮮，樓層練就一身“縮骨功”更是令人駭聞。看來購買新房的業(yè)主們，還是得警惕層高的灰色地帶。如何判斷層高是否按標準行事，也得對層高的知識多加了解。

　　佛山市民朱翰庚(化名)2005年12月接到開發(fā)商通知收樓的消息，朱翰庚帶著愉悅和謹慎對新房進行了一一檢查。上躍式的室內(nèi)設(shè)計將室內(nèi)一塊約7平方米面積的地面抬高了六十多厘米以作為休息廳，用階梯將一個傳統(tǒng)的室內(nèi)地平面劃分成高低不同的兩個空間營造出錯落的視覺效果，休息廳與

　　收樓時的常規(guī)方式不外乎便是檢查面積是否縮水、墻體的是否有裂縫、墻面油漆粉刷是否平坦勻稱、下水道是否暢順、地面是否平坦、門窗開關(guān)是否正常，再者便是樓盤是否使用臨水臨電，這些細節(jié)朱翰庚都仔細檢查了，房屋質(zhì)量大體上令人滿意，室內(nèi)也并無瑕疵可挑。但是，室內(nèi)的上躍式休息廳卻令朱翰庚覺得有種說不出來的別扭。

　　上躍式的空間是吸引朱翰庚購買該房子的重要原因，他當時考慮到這個休息間可以給太太作為練習(xí)瑜伽之用，或者將其作為小書房，以區(qū)別客廳的喧鬧。但是，房子到手后，由于地面抬升了六十多厘米，整個上躍式的空間顯得壓迫感特別嚴重，并且似乎

　　就在接到收樓通知時，朱翰庚同時也接到交樓面積比合同面積大了1.3平方米的消息，這多出來的面積是在合同規(guī)定的總面積的3%之內(nèi)，也便是說朱翰庚需補交多出來面積的差價。原本朱翰庚覺得補交多出來的面積是天經(jīng)地義的事情，因為法律便規(guī)定合同無約定的，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持。”但是，休息廳的層高明顯不足2.80米，那這塊面積是否應(yīng)該計算進入建筑面積內(nèi)呢？假若不計算進入，那開發(fā)商的交樓面積便不超過合同簽訂面積，甚至是面積不足，他正是抱著這種心理，決定將層高量一量。

　　朱翰庚決定自己動手測量休息廳的層高。找來軟尺，搬來人字梯，朱翰庚反復(fù)測量得出結(jié)果：2.10米！在新版的《商品房買賣合同》中指出：“計算建筑面積的房屋結(jié)構(gòu)，層高應(yīng)在2.20米以上(含2.20米)”，換句話說，層高不到2.20米的空間不計入建筑面積。朱翰庚心里一喜，這下可逮住了開發(fā)商的“把柄”，不但不用繳納多出來的1.3平方米的差額，而且還應(yīng)從開發(fā)商那里拿回不足面積的賠償。

　　但事情并沒有朱翰庚想像的順利。當他將測量結(jié)果告訴樓盤管理處的人員時，對方的答復(fù)是開發(fā)商并沒有違約，朱翰庚測量的是凈高而非層高。

　　這下可把朱翰庚搞糊涂了，層高和凈高到底有何區(qū)別？樓盤的工作人員解釋層高時指出，下層地板面到上層樓板下表面之間的距離應(yīng)該是凈高，在計算層高時應(yīng)該把凈高再加上樓板的厚度。

　　但是，對于附送精裝修的房子來說，樓板的厚度業(yè)主根本無法自己計算，這也是層高縮水和面積縮水所處的境遇相同之處，因為樓板已經(jīng)裝修完畢，厚度的多少只有專業(yè)的機構(gòu)才能測量出來。一些開發(fā)商只是減少樓板的厚度，缺在裝修后令收樓的業(yè)主覺察不出凈高出現(xiàn)變化，因而購房者自己測量的層高未必準確，且開發(fā)商也不會認同這種不具備“權(quán)威性”的測量結(jié)果。購房者更應(yīng)該警惕樓層問題的原因還在于，樓層縮水不像面積縮水那樣有法律明文規(guī)定，“面積確認以及面積差異處理”條款中對面積縮水的確認和賠償?shù)仁乱硕加邢鄳?yīng)的明確規(guī)定，但層高縮水問題購房合同中并沒有相應(yīng)的鑒定及補償條款。

　　朱翰庚最終也并沒有就層高問題與開發(fā)商較真，因為他自己對層高的測定也保持著模糊的認識，并且只是局部面積的層高較低。但是就如許多房產(chǎn)律師所言，在房產(chǎn)交易市場上購房者相對房地產(chǎn)開發(fā)商來說始終處于弱勢，在樓層落成后才發(fā)現(xiàn)層高出現(xiàn)問題也無法強制要求開發(fā)商將層高恢復(fù)到購房合同中約定的數(shù)字，就算是開發(fā)商給予一定的賠償，金額也很難和開發(fā)商討價還價。作為購房者要保護好自己的合法權(quán)益，拿到足額的層高，只能在買房前和開發(fā)商協(xié)商好層高、凈高和樓板的具體數(shù)字，并且就層高縮水后的補償問題作出專門的約定。開發(fā)商的“貓膩”有時候便隱藏在難以覺察的灰色地帶，避免遭受“縮骨功”只能未雨綢繆。

　　小貼士：

　　層高“縮骨功”的危害

　　層高縮水的危害不僅僅表現(xiàn)在購房者買樓后覺得受騙，花了大價錢買到的卻是縮水之后的產(chǎn)品，遭受經(jīng)濟損失。更重要的是，層高縮水的危害還表現(xiàn)在對身體健康方面：首先是心理上的，在層高不足或是樓板過低的房間里面會讓人產(chǎn)生壓抑感，居住在這樣的環(huán)境中容易使人長時間處于一種受壓迫的狀態(tài)，從而影響精神狀態(tài)；其次，人居環(huán)境專家、浙大建筑工程學(xué)院王紫雯教授曾指出，從衛(wèi)生角度考慮，建筑物層高必須達到3米以上。因為污染的空氣是隨著熱空氣上升的，污染空氣一般集中停滯在大約2／3層高的上部空間。如果層高在3米以上，室內(nèi)2米高的空間內(nèi)空氣是干凈的，污染空氣就不易觸及人體，也就避免了對健康造成危害。但是《住宅設(shè)計規(guī)法》中有條文規(guī)定層高不宜高于2.80米，但層高若只有2.20-2.40米左右，室內(nèi)干凈空氣便低于2米，會影響通風(fēng)效果和室內(nèi)污濁空氣的排放，長時間居住有害人體健康，因而層高在2.6米-2.80米之間，凈高在2.50米-2.70米之間是一個比較理想的范圍。第三，若層高縮水是由于室內(nèi)凈高不變而樓板變薄，這種情況不易覺察，并且上下樓層的隔音效果較差，影響正常的起居，這點也是層高縮水中最常見種類。