轉按揭交易手續相對復雜 妙方攻破銀行差額問題

　　房產新政后，轉按揭的二手房交易越來越頻繁，辦理轉按揭貸款是個相對復雜的“工程”，而對于那些由于銀行間的壁壘效應而出現的差額問題，新業主該如何處理呢？

　　文/本刊記者 梁金鶯

　　2005年6月，28歲的葉曉東和相戀了六年的女友彭娟娟準備結婚了。他們倆是大學同學

，一直以來感情很穩定，所以一直朝著結婚的目標走著。經過了四年的奮斗，他們覺得時機已經成熟，于是準備結婚，并開始了他們艱難的尋房買房之旅。

　　通過朋友的介紹，他們看中了位于天河區東圃的一套房子，80平方米，44萬元。這是新建的小區，雖然地段較遠，房子的實際實用使用面積也偏小，但是房子的朝向，小區的環境他們都很滿意。經過一翻討價還價后，葉曉東終于以42萬元成交。四年來，他們手頭上已經有了10萬元的積蓄，加上葉曉東父母給的8萬元，葉曉東決定首付13萬元，向銀行貸款29萬元，貸款年限15年。

　　隨著房地產交易的日益頻繁，越來越多還在按揭中的房屋也加入了交易市場。葉曉東看過好幾套

　　可惜事不湊巧，銀行這么多，偏偏原業主申請貸款的銀行規定，葉曉東購房抵押貸款只能在原業主貸款銀行申請受理，而且不允許新貸款額度高于原貸款額度。但是由于資金問題，葉曉東需要申請房屋貸款29萬元，突然多了9萬元的差額，葉曉東一時間寢食難安。

　　其實，這些現象在二手樓市交易火爆的今天非常普遍。購買仍在按揭中的二手樓時，這就涉及到相對復雜的轉按揭貸款(仍處于按揭中的房屋再次買賣)。轉按揭是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人(賣家)，向原貸款銀行要求延長貸款期限或將抵押給銀行的個人住房出售或轉讓給第三人(買家)，而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款，即把業主和銀行的借貸關系轉換為新買家和銀行的借貸關系的過程。作為該房屋的買方，葉曉東必須通過貸款來還清房屋的前一次按揭房款。

　　一般來說，只要銀行轉按揭的貸款額度不超過物業評估價的七成，即使高于原業主的原貸款額度也可以得到批準�？上г瓨I主申請貸款的銀行不允許新貸款額高于原貸款額度。葉曉東非常喜歡這個房子，無法籌到更多的錢了，葉曉東只好尋找其他的方法。

　　通過和中介公司的溝通，葉曉東找到了一家專業的按揭公司。葉曉東向該按揭公司申請轉按揭貸款擔保。個人住房轉按揭貸款擔保服務是指已在銀行辦理了個人住房按揭貸款的原借款人，在將抵押給銀行的個人住房轉讓給第三人(買房人)時，由買房人向銀行申請的購房貸款。借款人(買房人)同意利用銀行貸款及購房首期款，清償所購住房所有原債務并以所購房產抵押給銀行，且在借款人所購房產的《房屋他項權證》(原件)未交付甲方之前，由住房擔保公司為借款人的貸款向銀行提供連帶保證責任的貸款。

　　轉按揭貸款的房產房齡必須在10年以內，有完全產權，能夠上市流通，取得產權共有人(其他權利人)同意，能依法轉讓的房產，原則上以住房為主。

　　幸好這套房子的樓齡不到3年，而且其他條件完全符合轉按揭貸款擔保的要求。在此擔保公司的幫助下，葉曉東順利地辦理了“跨行轉按”�！翱缧修D按”是指客戶購買尚未還清貸款的二手樓，委托按揭公司向合作銀行申請按揭貸款，可以由合作銀行先行放款，還清原銀行的貸款�！翱缧修D按”業務的推出，有利于客戶自主選擇按揭銀行，決定權完全在買家的手中。

　　于是葉曉東便按照擔保的要求，和原業主一起準備好需要提交的資料。售房人辦理個人住房轉按揭貸款擔保需提交的資料：售房人及共有人的有效身份證件；所轉讓房產的房地產證(預售房為“購房合同”)原件及復印件；與原借款銀行簽訂的《借款抵押合同》原件及還款記錄；還款記錄清單、貸款余額證明等。葉曉東辦理個人住房轉按揭貸款擔保需提交的資料：售房人及共有人的有效身份證件；經濟收入證明；與售房人簽訂的同意轉讓個人住房的合同、協議或意向書等書面文件；擔保公司同意提供階段性擔保的證明(《轉按揭貸款承諾函》)等。

　　操作流程為：購房人提出申請→擔保公司提供擔�！�銀行審批并向購房人發放按揭貸款→將按揭貸款轉入原銀行售房人還款賬戶→辦理歸還原銀行借款手續并撤銷原抵押登記→辦理房產的交易過戶手續及以新的借款銀行為抵押權人的抵押手續。

　　辦理個人住房轉按揭貸款費用為：查案費100元＋評估2100元＋貸款手續費3480(29萬*1.2%)元＋他項登記250元＋合同公證300元＋委托公證220元＋保險3654(7折)元＋合同印花稅15元＝10119元。

　　在該按揭公司的幫助下，葉曉東以跨行轉按的方法，得到另一家銀行的“同意貸款意向書”。其后經過約1個多月的時間辦妥所有抵押手續，葉曉東終于得償所愿，搬進了新家。

　　其實，像葉曉東這樣在購買二手房時，出現轉按差額是很普遍的事情。

　　換個角度說，如果葉曉東的貸款金額低于原業主的貸款金額，原貸款人需先還清差額部分，銀行才予以放款。舉例說明，如果葉曉東這次首付29萬，向銀行貸款13萬元，即低于原業主20萬元的貸款，對于此類轉按差額，不同的銀行也有不同的操作規定：1、工行要求在審批后，將差額存入工行指定的過渡賬戶內；2、建行要求在放款前，將差額部分存入原借款人的供樓存折中，提前還款；3、中行要求在放款前，將差額部分存入新借款人開立的存折內，并凍結該賬戶的存款，其他銀行要求大致與中行相同。

　　注意事項:

　　轉按會涉及到5個風險：原業主在銀行的貸款由新買家還清后，原業主突然改變主意，拒絕過戶；新買家拒絕還貸；銀行不同意放貸；交易完成后原業主無法順利拿到剩余房款；交易完成后新買家無法順利拿到房產證。交易雙方一定要仔細衡量并盡量避免這些風險。

　　在廣州辦理轉按業務，轉按一般發生在同一銀行之間；工行不受理

　　(鳴謝廣州滿堂紅提供的資料)