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理財(cái)主筆 劉念 每日經(jīng)濟(jì)新聞
最近的房貸按揭市場(chǎng)，幾乎成了銀行的“新品展示會(huì)”。雙周供、固定利率貸款、直貸式貸款、接力貸款、寬限期房貸紛紛出爐，讓人眼花繚亂。如何分辨這些房貸產(chǎn)呢？
東亞銀行主管按揭貸款業(yè)務(wù)的上海分行副行長(zhǎng)繆燕文認(rèn)為，“投資者最終還是根據(jù)
自身的經(jīng)濟(jì)狀況，選擇適合自己的房貸產(chǎn)品，新品不一定是最適合的產(chǎn)品”。
據(jù)繆燕文介紹，內(nèi)地市場(chǎng)上出現(xiàn)的房貸多樣化趨勢(shì)，與香港等海外發(fā)達(dá)市場(chǎng)數(shù)十年前的情形如出一轍。但與香港等利率開(kāi)放市場(chǎng)不同的是，內(nèi)地銀行在厘定利率和還貸方式等方面的自主權(quán)，遠(yuǎn)小于海外的同行。因此，從產(chǎn)品豐富和多樣性看，現(xiàn)在出臺(tái)的各種產(chǎn)品，還處于比較初級(jí)的階段，是否能給投資者帶來(lái)實(shí)惠，仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智。
固定利率房貸雖然保證了貸款期限內(nèi)利率的相對(duì)穩(wěn)定，但在選擇該類房貸時(shí)，最主要的是防范利率風(fēng)險(xiǎn)，投資者要具備對(duì)未來(lái)利率走勢(shì)進(jìn)行判斷的能力。
她提醒投資者，要留意固定利率貸款是否提供可以變更厘定利率方式的選擇權(quán)，以免當(dāng)市場(chǎng)利率下調(diào)時(shí)，讓自己陷入被動(dòng)的境地。從海外市場(chǎng)來(lái)看，月供還款仍然是主流方式。
深發(fā)展的雙周供，一度引起很多投資者的興趣。她分析說(shuō)，雙周供通過(guò)加速還款，確實(shí)能達(dá)到節(jié)省利息、縮短還款周期的目的。但“總還款額”并不是衡量“省錢”的指標(biāo)，投資者應(yīng)該留意名義利率和實(shí)際利率的差異。
海外市場(chǎng)上，房貸給投資者帶來(lái)的實(shí)惠更容易實(shí)現(xiàn)。
據(jù)了解，香港銀行一般根據(jù)最優(yōu)惠利率（P）-2.5%來(lái)確定房貸利率，P由銀行根據(jù)市況確定。在香港，有的樓盤為了促銷，會(huì)與銀行合作，向借款人派發(fā)現(xiàn)金回贈(zèng)，一般為貸款額的0.3%～0.5%。銀行提供的貸款產(chǎn)品，利率安排比較靈活，貸款期初利率比較優(yōu)惠，在后期則逐步提升。根據(jù)個(gè)人的資信狀況，可以安排利率或者成數(shù)優(yōu)惠。
貸款成數(shù)，最高可達(dá)九成五。現(xiàn)在，香港銀行更注重的是服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)。直客式貸款承諾的一攬子服務(wù)，在香港銀行提供的服務(wù)中并不鮮見(jiàn)。如果客戶因?yàn)樨?cái)務(wù)狀況出現(xiàn)問(wèn)題，而要求對(duì)貸款重新安排，銀行業(yè)務(wù)人員會(huì)為其提供相關(guān)的財(cái)務(wù)資詢并給出建議。更重要的是，與內(nèi)地銀行紛紛上收貸款審批權(quán)限不同，香港銀行會(huì)借助風(fēng)險(xiǎn)控制體系和嚴(yán)格的評(píng)估程序來(lái)篩選客戶，權(quán)限下放到當(dāng)?shù)氐姆种C(jī)構(gòu)，大大縮短了貸款審批周期，客戶可以在短短幾天內(nèi)得到貸款。繆燕文認(rèn)為，產(chǎn)品的衍生發(fā)展，也需要有成熟的市場(chǎng)環(huán)境配合。內(nèi)地居民對(duì)金融產(chǎn)品的認(rèn)知度還不是很成熟，銀行應(yīng)承擔(dān)更多培育市場(chǎng)的義務(wù)。內(nèi)地投資者在面對(duì)新型金融產(chǎn)品時(shí)，要特別留意產(chǎn)品的實(shí)質(zhì)，而不是輕易被廣告上的“節(jié)省利息”、“縮短還款周期”等字眼吸引。
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