異地置業雖有錢途 仍需甄別風險成本

　　上海證券報 斐翔

　　作為今年上海樓市第一展的"上海之春"房產展示交易會在申城引起了不小的轟動，耐人尋味的是，除了上海本地的樓盤之外，來自全國各地近百家發展商的約150個項目也紛紛參展------嘉興、海門、蘇州的異地投資項目以低首付、高回報吸引了不少買家，而海口、三亞的海景房既適合異地度假，也適合自住需求。引起了不少人的興趣。

　　異地置業機會多多

　　近年來，上海市民對于異地置業的品種，從旅游、觀景、度假、養老等功能的異地風景住宅開始向異地商鋪延伸。有關數據顯示，長三角地區最受異地置業者的青睞，在區域選擇中占23%，集中在江蘇、浙江及安徽的幾個周邊二線城市的一些知名商鋪。除了投資商鋪之外，異地房產置換也成為一種嶄新的理財方法。此次"上海之春"房展會中，異地物業占了兩成以上，價格為2000-4500元/平方米不等，有的樓盤甚至低至1000多元，如三亞一家度假酒店打出"20萬元成業主"的廣告牌，當地另一家酒店公寓開出總價30萬元，也吸引了不少人。

　　在展會上，老李夫婦就對一套三亞的海景房十分感興趣。李先生表示，自己在上海市中心有一套房子，雖然面積不大，但由于地段好，現在的市場價已經超過百萬元，由于子女都已經成家，因此考慮將上海的房子賣了，買一套海南的房子養老。王先生則是和一幫朋友們一起看中了�？诘囊惶追孔�。王先生表示，他們準備多人合買，分享租金，每年還可以享受20多天的免費度假。

　　在商鋪方面，外地商鋪的價格也比上海有著很大的價差優勢，一些商鋪甚至許諾"六年返租"。與此同時，一些專業性商鋪也打出了"專業的租賃隊伍"的口號，以吸引投資者的眼球。

　　要仔細甄別投資風險

　　雖然異地置業的機會多多，在此機會的背后卻蘊藏著不小的風險，對于不同的置業類型來說，其所包含的風險也各不相同，對于普通的異地住宅而言，該地區房地產市場抗風險能力、抗跌性如何應是購房者最大的關注點，由于房地產市場今年發展前景仍不明朗，樓盤素質一般的物業可能會蘊藏著較大的風險。

　　對于異地商鋪來說，風險不僅僅是宏觀方面的，更來自于商鋪本身，與上海本地的商鋪相比，外地的商鋪不僅價格便宜，不少開發商還作出了"×年返租，年收益率達到×%固定回報"的承諾，加上都有銀行作擔保，著實讓人怦然心動。但一位業內人士算了一筆賬，揭開了這種投資背后的風險:一套總價為250萬元的商鋪，首付125萬元，貸款125萬元，年限10年，保證回租3年，回報率為8.20%。3年的租金收入約為60萬元，而支付貸款的利息是52萬元左右，3年凈收入約為8萬元。按照前3年每年8.20%的收益計算，比現行銀行貸款利率只高出1個百分點。由于央行很可能再度提高貸款利率，屆時購房者的收益必定會有所下降。從目前送租金的情況來看，可分為兩種，有的開發商承諾購房者購買后立即支付，有的則答應分期支付，現實中以后者居多。如果不是一次性支付的話，要充分考慮到開發商的履約能力以及是否有強有力的擔保。事實上，售后返利由于開發商不能實現承諾的案例比比皆是，購房者還應三思而行，謹慎對待之。

　　成本因素不能忽略

　　風險與機遇并存，如果僅僅通過防范措施來避免風險是遠遠不夠的，要想從異地置業中獲得收益，關鍵還要控制異地置業的成本。在投資異地房產時，人們首先看中的就是價格便宜，如三亞的一套60平方米的全

　　有關專家建議，在異地置業時，除了考慮購房的成本之外，還應該考慮交通成本、人力成本、交際成本等等，特別是可能產生的糾紛，對當地的政府、法院、律師、訴訟等政策層面要有所了解，可能產生的訴訟成本也要計算在內。只有未雨綢繆，才能更準確地估算出投資收益率。

　　文章純屬個人觀點，僅供參考，文責自負。讀者據此入市，風險自擔

　　作者聲明:在本機構、本人所知情的范圍內，本機構、本人以及財產上的利害關系人與所評價的