為移民先買房 受套美國房產泡沫

　　本報記者暢遠發自深圳

　　美國房產正在經歷來自加息的陣陣寒意，越來越高的住房抵押貸款利率讓投資者“邊喝咖啡邊享受樓價飆升”的好日子成為過去，而對于力圖移民美國的中國人來說，購置房產與申請綠卡的聯系已經越來越小。

　　談起投資美國房產這個話題，深圳的唐先生先是一陣苦笑，建議記者不要用“投資”這個詞語。當初，購置美國房屋不過是為申請投資移民提供一個資產證明，由于恰逢美國房價處于周期性高位，而美國房貸利率不斷攀升，這讓唐先生的還款壓力越來越大。

　　2003年6月，唐先生決定向美國申請投資移民。當時，由于美國住房抵押貸款利率較低，

　　于是，唐先生委托了一家房產代理商，于2004年在克里夫蘭選購了一棟小別墅，辦理了30年期的按揭貸款。

　　不料，在美聯儲連續多次加息的影響下，美國房屋抵押貸款利率不斷攀升，30年期抵押貸款平均利率在 2005 年11 月達到6.31%，創下2004年7月以來的最高紀錄。這讓唐先生每月的利息開支陡然增加。

　　最初，唐先生認為利率上調只是一個短期行為，很快就會回落，但發現美聯儲緊縮信貸政策以防止房地產泡沫的決心很大，甚至格林斯潘也親自出面，稱美國已經出現地產泡沫。

　　這時，唐先生感到，還款壓力已經增大。他開始考慮將房屋委托給房產中介公司轉讓出售，但截至今年3月份,唐先生的房屋價格相比2004年的購

　　“我現在只能坐等房價繼續上漲，或者繼續承受越來越重的利息負擔。”唐先生說。

　　與唐先生遭遇相同煩惱的不僅有部分中國投資者，更有許多美國當地居民。據了解，已經有不少美國居民因無力償還貸款而申請破產。

　　唐先生告訴記者，除非有特別需要，現在不是投資美國房產的最好時機。但美國房產市場的一些特殊政策以及運作特征，依然值得國內投資者關注，以便為將來出現的投資機會做好準備。

　　實際上，在2000至2004年這段時期，美國的低利率造就了房產市場價格的飛漲，不少投資者從中獲益不菲。這主要得益于美國房地產市場便利的交易規則和稅收等方面的優惠政策。

　　美國西雅圖不動產投資家徐亞光博士介紹，在美國，個人住房者、土地

　　目前，對于美國房地產泡沫的擔心，正在給房產投資者帶來越來越難把握的操作策略。美國運通銀行駐倫敦首席經濟學家John P.Calverley 表示，“投資者不知道美國地產市場的泡沫會膨脹到多大，因為現在的房價已離以前的基數太遠了。”

　　唐先生認為，根據自己的教訓，希望國內投資者在可能的房價下跌之前早作準備。可以考慮賣了現有的房子再去租個相對便宜的地方，等房價下調到一定程度后再買回來。但是這樣做也可能會因錯誤把握節奏而血本無歸。而且，由于買賣房屋的交易費用成本比高，這會令買賣雙方在買入和賣出過程中產生極強的對差價的“趨利性”，導致房價不容易產生大幅調整。

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　　為了刺激房地產市場的發展，美國政府運用減免稅的優惠政策，引導海內外投資者向房地產投資，購買者可以獲得如下三方面的稅收優惠：

　　(1)免稅。根據美國稅法規定，不購買住宅者因租賃住宅需支付租金，但租金不可以從應稅收入中扣除，即租房不給予稅收優惠。購買住宅者因居住在自己的住宅中而無須支付租金，節省的這筆租金實際上是一種收入，但住宅購買者卻可以不把它作為應稅收入。這項稅收政策實際上是鼓勵人們買房而不是租房。

　　(2)減稅。住宅購買者在計算自己當年度的應稅收入時，可從自己的總應稅收入中扣除支付的地方稅和住宅貸款利息，從而減少自己的應稅收入，也即減少納稅額。根據美國稅法的規定，這種稅收優惠僅限于居民購買的第一棟住宅和第二棟住宅，而且這兩棟住宅為自己所使用，不能出租給他人。同時扣減的貸款利息最高額為110萬美元貸款的利息額。

　　(3)延稅。住宅購買者如因購買新的自用住宅，而將舊的自用住宅賣掉，他可以將出售舊住宅的所得，不計入當年度的應稅收入總額中，享受此稅收優惠的住宅購買者必須是在出售舊住宅的前后兩年內購買新住宅作為自己的自用住宅，而且購買的新住宅的價格必須不低于舊住宅的銷售價格。