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上海證券報(bào) 記者 李和裕
近年來(lái)消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)中，商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛往往"榜上有名"。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速的上海，糾紛聲更是不絕于耳。又逢"3·15"，針對(duì)購(gòu)房者的維權(quán)疑問(wèn)，本報(bào)記者特地采訪了專(zhuān)業(yè)律師，希望幫助購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)能夠發(fā)現(xiàn)陷阱，避免糾紛。
商品房買(mǎi)賣(mài)涉及內(nèi)容繁雜，開(kāi)發(fā)商和賣(mài)房者的諸多手段也令人防不勝防。
上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所的馬永健律師表示，目前樓市在一系列調(diào)控新政面前呈現(xiàn)出朝買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化的趨勢(shì)，購(gòu)房者逐漸多了討價(jià)還價(jià)的余地，但選擇格式條款及擬訂補(bǔ)充條款的主動(dòng)權(quán)卻還掌握在賣(mài)方手中，所以購(gòu)房者要增強(qiáng)辨識(shí)能力，以免踏入形形色色的陷阱。
陷阱一:廣告允諾不可信
開(kāi)發(fā)商為了賣(mài)掉房子，往往會(huì)在售樓宣傳廣告中對(duì)小區(qū)的規(guī)劃如樓棟、樓層、樓間距、綠化、會(huì)所、游泳池、健身房、車(chē)位等作出讓人無(wú)限向往而又具體明確的描述。但必須提醒的是，不少開(kāi)發(fā)商會(huì)在宣傳廣告或房屋買(mǎi)賣(mài)合同中加注"以上僅供參考"或"以規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)為準(zhǔn)"等字樣，使本來(lái)具體明確的允諾變得模糊起來(lái)。當(dāng)業(yè)主要求兌現(xiàn)時(shí)，開(kāi)發(fā)商就以廣告并不明確具體為由搪塞。盡管最高人民法院對(duì)售樓廣告在何種情況下可視為要約作出了司法解釋?zhuān)谏嬖V時(shí)對(duì)此類(lèi)廣告承諾是否"具體明確"尚有爭(zhēng)議，購(gòu)房者一般很難得到賠償。
陷阱二:變更布局有借口
開(kāi)發(fā)商為了獲取高額利潤(rùn)，往往會(huì)在購(gòu)房者簽約后變更布局，如增加樓棟或是樓層，侵占綠地、水體等公用面積等。
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)書(shū)面通知購(gòu)房者，通知到達(dá)之日起15日內(nèi)購(gòu)房者有權(quán)作出是否退房的書(shū)面答復(fù)。但一些開(kāi)發(fā)商利用合同僅約定"購(gòu)房者有權(quán)退房"來(lái)迫使其放棄追究責(zé)任，從而使開(kāi)發(fā)商以極小的違約成本來(lái)牟取高額的利潤(rùn)。尤其是在開(kāi)發(fā)商僅獲得第一期開(kāi)發(fā)權(quán)的情況下，把后面幾期的規(guī)劃也描繪于售樓書(shū)中，在不能兌現(xiàn)規(guī)劃時(shí)卻輕描淡寫(xiě)的一句"對(duì)尚未取得開(kāi)發(fā)權(quán)的地塊作出的規(guī)劃允諾無(wú)效"，迫使購(gòu)房者接受小區(qū)面目全非的事實(shí)。
陷阱三:補(bǔ)充協(xié)議藏奧妙
盡管房屋買(mǎi)賣(mài)合同大多是示范合同文本，但無(wú)論是期房、現(xiàn)房還是二手房的賣(mài)方，都會(huì)在合同中擬定一些補(bǔ)充協(xié)議。
這些補(bǔ)充協(xié)議很有講究，賣(mài)方一般不會(huì)白費(fèi)力氣地給自己套上枷鎖，大多數(shù)補(bǔ)充條款的主要目的是為了保護(hù)賣(mài)方的利益，所以就會(huì)出現(xiàn)一些減輕或免除己方責(zé)任、增加或加重對(duì)方責(zé)任的條款，甚至利用合同法補(bǔ)充條款的效力高于格式條款的效力的規(guī)定埋設(shè)一些"地雷"，發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，購(gòu)房者才知道這些補(bǔ)充條款的奧妙所在。
陷阱四:質(zhì)量條款貓膩多
開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，但因?yàn)橼s工期或節(jié)約成本，房屋質(zhì)量問(wèn)題便凸顯出來(lái)。經(jīng)鑒定為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房者可以退房并追究其違約責(zé)任，但恰恰是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量之外的其他一些質(zhì)量問(wèn)題也讓購(gòu)房者頭痛不已。墻體或樓板開(kāi)裂、滲漏，地板、門(mén)窗變形等質(zhì)量問(wèn)題難免令購(gòu)房者胸悶，而且還會(huì)遇到一些開(kāi)發(fā)商推諉責(zé)任、不予修復(fù)等難堪情形。但一般合同中的保修范圍、保修期限、修復(fù)方式等都沒(méi)有約定詳細(xì)的條款，且合同一般都只約定如果房屋質(zhì)量客觀上存在問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)維修并向業(yè)主賠償修復(fù)費(fèi)的0.5倍或1倍，這樣的賠償根本無(wú)法彌補(bǔ)購(gòu)房者的損失。
在房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛中，除了以上幾個(gè)問(wèn)題較突出之外，其他如借口合同無(wú)效惡意毀約、延遲交房遙遙無(wú)期、物業(yè)公司"易請(qǐng)難送"等問(wèn)題也較多。律師特別提醒購(gòu)房者，了解房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的陷阱后，要在購(gòu)房時(shí)多留個(gè)心眼，盡可能增加自我權(quán)益保護(hù)的砝碼。
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