房貸提前還款有講究

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   一、前提

　　1.貸款買房

　　2.除了月供外還有閑錢

　　3.會算算術(shù)，呵呵！

　　4.完整的還款計(jì)劃表，也就是每月(包括已還和未還)還款的本金、利息的明細(xì)表，可以和貸款銀行要

　　二、原則

　　1.盡早提前還款，中后期沒有必要提前還款

　　解釋：目前還款方式無論哪種，都是從第一期到最后一期本金逐漸增加、利息逐漸減少的過程。也就是說，開始還的利息多，越往后利息越少。

　　打比方說等額本息：第一期本金1500，利息1500；最后一期本金2500，利息500。

　　提前還款是從你最近的這個(gè)還款期數(shù)開始進(jìn)行計(jì)算，比如最近還到第五期，想提前還十期，這樣提前還款額等于第五期到第十四期的各期本金之和，另外銀行會按照折合成日利率的房貸利率計(jì)算提前所還本金的利息，提前還款額加這個(gè)利息就是你要提前還款的總金額，產(chǎn)生的收益是什么？很簡單，第五期到第十四期的各期利息之和。俗話說，“省下的就是掙下的”。

　　舉個(gè)例子：

　　模擬一個(gè)還款計(jì)劃表的兩個(gè)部分：

　　期數(shù)   本金    利息    總額

　　11     1500�牐�1500�牐�3000

　　12 �牐�1600�牐�1400�牐�3000

　　13 �牐�1700�牐�1300�牐�3000

　　14 �牐�1800�牐�1200�牐�3000

　　15 �牐�1900�牐�1100�牐�3000

　　。。。。。。

　　21     2500�牐� 500�牐�3000

　　22 �牐�2600�牐� 400�牐�3000

　　23 �牐�2700�牐� 300�牐�3000

　　24 �牐�2800�牐� 200�牐�3000

　　25 �牐�2900�牐� 100�牐�3000

　　兩個(gè)提前還款時(shí)間點(diǎn)的比較如下：

　　還款時(shí)間點(diǎn) 提前還款縮短期數(shù)�牨窘鹬С觯牴�(jié)省利息�犑找媛�(利息/本金)

　　11期�牐牐牐�5�牐�             8500�牐�   6500�牐�76.47%

　　21期�牐牐牐�5��             ��13500��  ��1500�牐�11.11%

　　可以很容易的印證，在時(shí)間點(diǎn)早的第11期比時(shí)間點(diǎn)晚的第21期的收益率高出好多倍。

　　最后給大家說一下我的親歷

　　2005.4 貸款34萬，等額本息15年，月供2780

　　到期本息合計(jì)500000，也就是說我不提前還款的話要給銀行交160000的利息。

　　2005.12 提前還款，選擇縮短還貸期2年(24期)，月供不變

　　還本金31800，利息一百多，合計(jì)就算32000，節(jié)省利息34000

　　2006.2 提前還款，繼續(xù)選擇縮短還貸期2年(24期)，月供不變

　　還本金及利息35000，節(jié)省利息31000

　　兩次合計(jì)節(jié)省利息65000元，這樣，僅這兩次提前還款我就把應(yīng)交給銀行的16萬利息減少到10萬。

　　2.提前還款選擇縮短期數(shù)要比減少月供節(jié)省更多的利息(償還同等數(shù)額的本金)

　　比如3萬現(xiàn)錢可以縮短2年，也可以將月供降低500。

　　提前還款之后，一定是前者節(jié)省的利息比后者多。

　　原因很簡單：同等金額，你借別人錢時(shí)間越長利息越高；還別人錢也是同樣道理。

　　總結(jié)一下我的發(fā)言；在

　　文中沒有過分計(jì)較細(xì)節(jié)，難免不全面，希望能對沒有還貸經(jīng)驗(yàn)的人有所幫助！！！

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