買房新技巧：莫急莫怕 大膽提條件

　　文/記者 鄭翌

　　“確權”、“維權”，一字之差，卻反映了買房形勢的“大逆轉”。以前房產商一臉牛相。買房子排個三天三夜也不稀奇，一拿到合同就搶著簽字，買下后才發現這個問題那個問題，只好走上艱辛“維權”路。

　　現在上海樓市越來越像“買方市場”，大可不必“瘋狂搶購”。房地產專業律師、上海聯業律師事務所律師王展告誡大家，購房者在買房簽約時要大膽地向開發商提出自己的要求，并通過合同等各種形式加以明確，是為“購房確權”。

　　廣告進合同

　　直接在合同中約定廣告視為合同的一部分或者把廣告的內容以合同條款形式明確下來。

　　案例：小陳在房產公司做銷售策劃工作。做了無數次文案，他得出“經驗”：即使廣告與實際有那么點不符，也不用承擔什么責任,只要在售樓廣告上注明“本廣告僅供參考，具體以合同為準”，就萬事大吉了。

　　點評：“本廣告僅供參考，具體以合同為準”是房產商的慣用伎倆，而且這種標注一般很不起眼，需要仔細查找才能發現。那么，“僅供參考”真的能成為開發商擺脫廣告約束的護身符嗎？其實并非如此。根據2003年6月最高人民法院的司法解釋，當廣告內容符合某些條件，廣告即使未載入商品房買賣合同，也應當視為合同內容，開發商必須要遵守。當然，買房人畢竟不是法律專業人士，很難把握樓盤廣告是否符合司法解釋規定的“條件”。因此，最保險的做法是要求開發商將廣告內容直接納入合同。如果開發商不同意，就表明心里有鬼，買房人可得擦亮眼睛。

　　促銷要落實

　　對于開發商為促銷提出的很多承諾不僅要書面確認下來，而且要保證這些促銷措施具有可操作性。

　　案例：2003年3月，虹口區某樓盤公開對外發售。開發商在售樓廣告中承諾：“買底層贈送天井”。王先生到售樓處問詢后覺得比較劃算，因為模型上顯示的天井跨度超出底層房屋的外墻間距，比一般的天井要大。但交房時實際交付的天井卻“縮水”了。王先生狀告開發商欺詐，經法庭審理，雙方預售合同中沒有約定天井的面積大小，售樓模型照片不能視為證據。法院駁回了王先生的起訴。

　　點評：其實，不管開發商作出什么樣的“贈送承諾”，買房人在決定買不買時，把握好以下4點就足夠了：1、贈送的“東西”是不是開發商自己的。若不是，開發商就無權贈送。比如有些閣樓或花園歸小區業主共有，開發商根本無權贈送；2、開發商的承諾是否具體。比如面積、設計、位置等等；3、開發商贈送的東西是否能記在買房人產權證上；4、如果開發商的承諾未能做到，買房人能追究開發商什么責任。

　　我問你要答

　　對于自己想要了解的信息，比如土地使用年限、小區規劃、面積測量報告等，在買房前要求房產商書面回答。

　　案例：2005年3月，王先生看中了某樓盤一套三室兩廳。該樓盤位于黃金地段，銷售十分搶手。王先生查到這是爛尾樓改造工程，在下定前就特別詢問了樓盤的土地使用年限。售樓小姐說這個沒問題，保證70年。后來簽合同時，王先生發現合同附件中的《房屋土地狀況》說明土地使用期限為1993年至2063年。

　　點評：土地剩余年限的長短直接影響到房屋的使用和價格。就本案來說，王先生可以撤銷預訂，拿回定金。但如若拿到產證時才發現，可就更麻煩了。為確保萬無一失，在簽約前應讓房產商出具土地使用年限的確鑿材料。

　　“規劃”要明確

　　不僅要把小區平面布局圖附在合同中，而且要求開發商將布局圖中的很多內容標注清楚，比如層高、方位、小區出入口、綠化率、市場定位(是否屬商鋪)等。

　　案例：某在建樓盤的售樓處。盡管

　　點評：“小區規劃”其實是開發商手中的一張牌，這張牌主要有三種出法：一是在僅獲得一期開發權的情況下，把第二期甚至第三期的規劃也“描繪”到售樓書中；二是利用合同僅約定“小區規劃變更時，購房人有權退房”，來迫使業主在房價上漲的行情面前放棄追究責任；三是約定特別輕的違約責任。

　　因此，買房人要針鋒相對地利用好這張牌。首先，要委托律師或其他專業機構查明小區規劃是否經過規劃部門的審批；其次，要求開發商把其描繪的小區規劃作為補充條款寫入合同；最后，約定較高的規劃變更違約金比例，讓開發商不敢輕易違約。

　　“會所”莫輕視

　　對于配備會所的樓盤，購房者應該在合同中明確會所權屬、功能、交付日期、是否對外開放以及是否收費等。

　　案例：2001年，張女士在某開發商售樓書中看到，小區內將建有15000平方米高檔會所，有網球健身房、室內游泳池等各種設施，于是當場拍板買了房。可搬進新房后，左等右等不見會所開工。直到2004年會所才破土動工。經過近一年的施工和

　　不久，開發商為了避免虧損，又把會所轉賣了。

　　點評：“會所”并不是一個法律概念，它是近幾年從境外傳來，專為小區業主建設的娛樂、健身設施的俗稱。會所不是房產開發的必備設施。買房人在簽訂

　　買房人在簽訂購房合同中的“會所條款”時，要注意以下幾點：首先，搞清楚會所歸開發商所有還是歸全體業主共有；其次，約定會所的服務功能、收費標準、是否對外經營等；再次，對會所整體及各部分的交付條件和時間要有具體約定；最后，約定開發商違反“會所條款”的違約責任。

　　細化房型圖

　　合同附件中，房型圖一定要規范、細化，房屋各房間具體的尺寸、朝向、層高等都要標注清楚，并明確違約責任。

　　案例：2003年3月，50位買房人分別與某開發商簽訂了預售合同，購買小區2號樓的部分商品房。在預售合同中，雙方約定房屋建筑層高為2.9米。可房屋交付后不少業主自己測量，發現僅為2.6—2.62米不等。房間變矮了，讓他們覺得非常壓抑。與開發商協商未果，50多位買房人分別起訴到法院，要求開發商返還部分房款。

　　點評：從法律上講，開發商交付的商品房在建筑層高上與合同約定不符，肯定構成違約。但問題的關鍵在于如何承擔違約責任。目前的房屋價值評估體系中，層高“縮水”對房屋價值的影響難以具體化。受理法院只能從合理性的角度出發，酌情確定具體的賠償數額。該案提醒我們，要想保證開發商有效履行合同義務，必須細化違約責任。既要“違約必究”，更要“究得徹底”！