物業費為什么非得強制執行

http://whmsebhyy.com 2005年12月29日 15:09 財富時報

　　北京市基層法院一次出動近百名法警、法官實施入戶強制執行收取物業費的舉措，在本市尚屬首次，其野蠻行為讓人看起來感覺更像是一場表演。如果對業主“賴欠費用”應該強制執行，那么，對物業“賴欠服務”的是否也該強制執行，堵他們一把“熱被窩”呢？難道物業費就非得靠“堵被窩”的野蠻方式才能收取嗎？

　　法院執法行為野蠻

　　今年10月30日清晨，北京朝陽法院98名執行法官和法警兵分6路前往13個小區，采取“堵被窩”方式對57戶長年拒交物業費的業主進行強制執行。其間，有的被執行人的幼女嚇得哇哇直哭；有的被執行業主跪在警車里作揖哀求，并由于緊張過度無法站立。長期拖欠物業費的業主不是乖乖交錢，就是被司法拘留，此次執行中對16人進行了司法拘留。

　　11月1日，北京市公安局一位女刑警因為拖欠

物業管理費用拒不執行被拘留15天。

　　11月2日，歌手朱明瑛拖欠物業管理費敗訴。

　　11月15日，北京朝陽區安翔里的華盛樂章小區400余戶業主中，有300多戶拒交物業費。

　　強制執行從法律角度看沒有任何問題，法院判決生效后業主拒不執行是對法律尊嚴的挑戰。但是這種強制執行非得選擇“堵被窩”方式，非得在大量的攝像機、照相機面前執行嗎？此次朝陽區法院強制執行實屬野蠻。

　　法院選擇強制執行的手段有很多種，可以凍結欠費業主的銀行賬戶要求其交款，也可以抵押和變賣其財產等各種方法，并不一定要選擇涉及人身權的強制執行。這種從被窩里拉出來，穿著秋衣秋褲，甚至連鞋都沒穿上，就被當著家人、孩子的面拖出家門，站在了法庭，從法律上看行為野蠻，從情感上更激起了更多業主的憤怒。

　　業主對還“債”心有不甘

　　拖欠物業費有各種各樣的原因，不排除有故意拖欠的，但應當說這樣的是少數。在此次事件中，有業主說：“我不是不交，幾次叫物業給我們修房子都不來，我憑什么交費啊？”與財力、人力都居優勢的物業公司相比，業主維權的能量、方式都有限，不得不把集體拖欠物業費當作“消極維權”的方式，這就表明業主對還“債”心有不甘。

　　目前，當業主入住時，往往必須和

開發商內定的物業公司簽訂擬定好的格式合同并繳納物業費，否則無法入住。可見，業主對物業公司，首先是沒有選擇權，其次，是沒有協商談判的程序，完全是一種被動接受形為，這是對業主權利的一種極大侵害。業主沒有選擇權和協商權，自然更不可能有制約權，這種合同的不確定性，造成物業公司服務的伸縮性很大。同時，物業公司還存在缺乏服務意識并且法律意識淡薄、物業服務人員的素質層次不齊等問題。大部分物業公司不想當服務者，而想當管理者，到期限時物業公司只管收費。至于服務是否達標，既沒有相應的條款規定，業主也沒有相應的監督渠道，即便已經成立業主委員的小區，由于業委會沒有工作經費，委員無報酬，業委會的主體地位沒有明確，使得業委會的工作不能有效的開展。而沒有成立業主委員會的小區，業主很難自發地組織起來有效地行使選聘和解聘物業公司的權利，不能對物業公司形成有效的監督和制約，從而導致物業公司無所顧忌，物業公司于是成了“合法”的霸王。

　　不論是朱明瑛、女刑警，真的是他們交不起物業費嗎？非也！他們和許多業主一樣，在現行的法律框架內，只有通過拒絕繳納物業費的方式，才能維護自身的合法權益，拖欠物業費實乃無奈之舉。如果物業公司的服務質量上去了，那么拖欠物業費的情況就會越來越少，也不勞法官們如此興師動眾了。

　　強制執行不是明智之舉

　　從業主一方來說，屬于弱勢群體；從物業一方來說，屬于強勢群體。我們在依法保障物業公司正當權益的時候，也要呼吁社會各方包括司法機關，切實解決一些物業公司肆意侵犯業主權益的問題。

　　物業起訴業主拖欠，再借助法院執行，省時省力。而業主想就收費不透明、服務不完備等原因起訴物業，卻常因缺乏適用之法而無法立案。可見，在維護弱勢群體權利，提供必要救濟渠道方面，立法、行政、司法部門都還有工作要做。比如，如何確立“市場化、社會化、專業化”的物業管理基本模式？如何規范物業管理企業的權利和行為能力？如何明確業主委員會的性質和法律地位，使其能夠真正代表業主行使權力、發揮作用？如何完善物業建設和管理銜接制度？如何完善物業管理監督機制？這一系列問題，都需要有明確的答案。否則，即便執法部門出動再多的警力，物業矛盾依然會層出不窮。

　　強制執行并不能解決問題，物業糾紛產生的根源是現行制度設計的缺陷和偏差。一個具有現代意義的法律程序，其意義不僅僅是為保障實體權利的實現，它也要求結果正當，消除不滿，補正失誤，彰顯一國司法制度的公正與文明。強制執行雖然結束了，但更希望根本問題也能早日解決。

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