物管財務黑洞有多少 實現自治可大大節省物管費(2) | |||||||||
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http://whmsebhyy.com 2005年11月24日 10:42 《理財周刊》 | |||||||||
如果小區居民是自主治理的,那么小區居民就會自主決定物業服務的種類、物業服務的數量和質量,以及與其收入和對公共服務需求水平相適應的融資水平。這時小區居民的選擇是多重的: 自己為自己服務:小區居民主動組織起來,自己提供治安服務;組織業余的修理小組,提供各種修理服務;自己組織起來,提供保潔和綠化服務;自己組織起來,提供幼兒教育
相互提供服務或者共同提供服務:公共服務是多種多樣的,任何小區都不可能同時擁有各方面的專長,這樣可以使不同小區互補余缺,實現優勢互補。有些服務可能具有規模效益,如果相鄰小區相互合作,可以提高規模效益。 簽約購買服務:與醫院簽約提供社區醫療服務;與保安公司簽約購買社區治安服務;與清潔公司簽約購買保潔服務;與綠化企業簽約購買保潔服務。這樣的小區一般收入比較高,小區居民勞動力的機會成本也比較高,或者居民在社區公共服務方面沒有技術優勢,或者熱心本社區公益服務的人員不足。與專業企業簽約,可以節約勞動力,彌補技術不足,公益心不足等。 小區居民能夠自主治理,那么現有的所有問題都將迎刃而解:小區居民根據自己的收入水平、服務生產能力和需要,來確定公共服務的種類、數量、質量和價格,亂收費問題就得到了解決;任何物業服務公司為了獲取業務都會有積極性提高服務水平和服務意識,降低服務成本,提高服務質量,增加服務品種,滿足多樣化的需要;由于絕大部分事務都將由小區自己解決,政府要管理的事務也將越來越少,政府可以將有限的行政能力用于解決重要問題上。 成都自治小區范例 其實,這種小區業主自主管理的模式已經在成都市九里堤附近一社區悄悄實行。 這個總建筑面積82387平方米的社區,已經入住780戶,住宅按每月每平方米0.45元收取物業管理費。社區每年除了349372.67元的物管費收入外,還有147545元的停車費收入,每年有近50萬元的進賬按說應該非常可觀了,但它的物業公司的賬面仍然是虧損。 于是,善于理財的業主們詳細計算了物管費用的收支狀況,得出了如果自己管理不僅不會虧損還能大大少交物業費的結論! 據計算,原來該社區物管公司有主管、會計、協管員等26名工作人員,每年社區要支付人員費用74367.05元。社區日常物管費用包括保安費用180658.38元;清潔費用51508.50元;綠化費用16761元;辦公、交通及通訊費25462.98元;固定資產折舊及低耗品攤銷7759.24元;日常維修維護費14517.87元;稅費28901.55元;公共照明及水電費57702.8元;其他費用3095.5元,共計386367.82元。再加上名目奇特的分攤公司總部費用49830.27元。該社區一年的支出為510565.14元,也就是說每年公司還要“虧損”12262.47元! 如果業主自己找專業公司來管理社區,費用為多少呢? 保安根據這個社區的規模,一家專業保安公司做出了保安方案:保安的工作時間為8小時輪崗制,一個班至少需要三人進行輪班。大門至少配備三個班的保安,需要保安9人;平時巡邏至少需要三個班的保安,需要保安9人。整個社區需要18名保安,每個保安每月費用一共800元(含伙食費),那么全年的保安費用為172800元。 清潔同樣,一家專業清潔公司也為該社區做了一份保潔方案:這樣規模的社區,需要保潔人員6名,每個保潔人員的工資(包括材料費、管理費等等)為每月750元,全年費用為54000元。如果業主不找專業保潔公司,而直接招聘固定人員為社區做保潔,所需費用則更低。 綠化找園林公司的專業人員對綠化區域進行定期維護,如果每月兩次,費用每次在200元左右,其中還包括綠化工具等費用。照此標準,每年的綠化費用人工費為4800元,如果再加上除蟲藥、肥料等費用,應該不超過7000元。 維護費電梯公寓的維護費用肯定要高一些,不過這個小高層的公寓樓可以找2~4個兼職電工和泥瓦工進行日常維護,可以按記件收費。一位建筑公司的工作人員表示,在正常情況下,社區的一般維護(路燈等公用設施)比較簡單,這樣的人員配置就夠了,如果有大的建筑質量問題,還可以動用維修基金。這樣一來,一年維修費(包括材料費)應該在10000元以內。 如果再加上公共照明的水電費57702.8元(參照原物業公司數據),社區物管所需費用應為301502.8元。這個費用,節省了工作人員的工資、其他費用及所謂的“分攤公司總部費用”等共計209062.34元。如果再用社區停車場的收益沖抵一部分物管費用,那么這個社區只需要物管費用153957.8元,按照這個費用收取物管費,每平方米只需要繳納不到0.20元的物管費。每平方米物管費省下一半還多,這個賬細算下來很驚人。 更令人感到驚訝的是同在成都的金洲花園的業主們,從2001年底開始,他們就接替了原來的物業公司,自己管理自己的小區。通過幾年實踐,小區運營成本大大降低,而通過綜合開發小區停車場、會所以及一些門面房商鋪,今年甚至有望做到收入大于支出,年底給所有業主來個小小“分紅”! 查閱更多精彩理財文章,請登錄第一理財網(www.Amoney.com.cn) |