以房生租一選地段二靠包裝投資回報率有保證

http://whmsebhyy.com 2005年11月24日 08:38 中國證券報

　　□記者殷鵬北京報道

　　近年來股市低迷、國庫券、基金市場收益不好確定，對于投資者來說也沒什么更好的投資方式可供選擇，而房地產市場價格卻是芝麻開花節節高，再加之2008年奧運會舉行，更增加了北京中產階層以房生租的信心，不斷將“流錢”拋向房地產市場。然而下定決心以房生租之后，選擇在哪兒投資，采取何種方式能提高投資收益率，又成了大家最關心的問題。

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中原地產專業研究人士認為應該遵循兩大原則。

　　三類地段有價值

　　房地產投資收益的主要來源是靠出租房屋收取租金來獲益。而房屋在不同區域、不同地段其租價相差甚遠。因此，對于投資小

戶型的消費者來說，其房屋位置的選擇就顯得尤為重要。在目前北京房地產租賃市場上，較為活躍的地段有中關村商圈、亞奧商圈、金融街商圈、CBD商圈等；地鐵沿線如一號線、2號線；各大高等學校周邊。這些地段租金高且穩，投資回報率有保證。

　　首先，京城幾大商圈內商務辦公氛圍濃厚，聚集眾多的上班一族，大部分人會選擇在工作地周邊租用房屋住，相應租賃客源穩定且租金承受能力強。

　　其次，地鐵沿線房屋租賃市場一直非常活躍，其主要原因就是交通便利，縮短了居住地與工作地的通勤時間。地鐵沿線房屋租賃價格呈現出穩中有漲的趨勢，如萬壽路地鐵附近的一居室約在1000—1200元/月之間，二居室價格約在1500—1800元/月之間，三居室價格約在2000—2500元/月之間。

　　第三，高校附近的二手房租賃市場一直表現良好，許多學生為了得到更多的自由支配時間和改善居住質量而到校外租住房屋。另外，畢業生有很強的地域情結，有了工作也愿意選擇在學校附近租用房屋。目前北京學院路附近的一居室價格在1200—1500元/月之間，二居室價格在1600—2000元/月之間，三居室價格在2200—2600元之間。

　　室內配套設施與租賃群體的成功對位是提高租金的一個重要因素。建議房主在出租房屋時對其房屋的租賃人群作準確定位，然后采取有針對性措施對房屋進行裝飾，以起到畫龍點睛的作用，相應的租金也會提高一部分。

　　如CBD區域商業氛圍相當濃厚且區域生活配套設施齊全，該地區租賃群體主要是中外企業的年輕白領，他們大多數追求潮流、相對較時尚些。因此，對于這部分租賃人群來說，提高租金的一個重要推動力就是對其室內裝修采取有針對性措施。

　　首先，生活必備用品要全，如空調、微波爐、洗衣機、電視機等生活配套設施；其次，在裝修設計中不妨大膽加入一些鮮明的色彩，并配以各種小飾品，使整個裝修風格以時尚為主。這樣房屋租賃價格至少上漲50－100元/月。目前該地區已購公房出租一居室1300—1600元/月，二居室1700—2200元/月，三居室2200—2700元/月。

　　舉例說明

　　劉先生以45萬元在CBD附近購買一套房屋，建筑面積50平方米，物業費2元/平米·月，供暖費19元/平米，該套房屋出租的租金為2800元/月。劉先生購房需交納

契稅6750元，印花稅225元。

　　方案一:劉先生首付14萬，月供2534.27元則年投資回報率=(月租金×12－物業費－供暖費)/(首付款＋契稅＋印花稅＋按揭款)=(2800×12－1200－950)/(140000＋6750＋225＋456168.6)=5.2%

方案二:劉先生首付18萬元，月供2207.27元則年投資回報率=(月租金×12－物業費－供暖費)/(首付款＋契稅＋印花稅＋按揭款)=(2800×12－1200－950)/(180000＋6750＋225＋397308.6)=5.4%

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