避利率風險作用被放大固定利率房貸不一定省錢

http://whmsebhyy.com 2005年11月09日 08:23 杭州網-杭州日報

　　前不久，央行批準三家銀行涉足個人固定利率房貸。一時間，這一新的房貸產品引起購房者的極大興趣。猶如平時吃慣稀飯，一下改吃包子后，能瞬間激發味覺興奮一樣，尚在襁褓中的固定利率房貸，氣勢蓋過時下實行的浮動利率房貸。

　　在預期的加息周期內，固定利率房貸可規避利率上升風險的特點被放大，諸多制約因素卻在新型房貸即將推出前的興奮中被忽視。

　　“誰說房貸實行了固定利率就能省錢？”杭州銀行業的一些專家對于購房者一知半解的樂觀情緒提出了疑問。

　　兩年個人房貸兩次利率上調

　　現行房貸利率隨著央行加息和降息而浮動。過去兩年里，央行分別于2004年10月29日和2005年3月17日，兩次上調個人住房按揭貸款利率。第一次加息中，5年以上住房貸款優惠利率由5.04%上調至5.31%；第二次央行對房貸實行下限管理，調整后基準利率的0.9倍，比原先優惠利率5.31%高出近0.20個百分點。房貸老客戶，從明年開始，將執行新的基準利率6.12%，信譽好的貸款者，在購房時方可享受5.508%的優惠利率。

　　雖然是幾十個基點的上調，但對長期貸款的每月還款額，影響頗大。以100萬元30年期的等額本息貸款為例，前后兩年每個月要多付290多元。粗略計算，30年的全部利息竟要多付10萬余元。房貸浮動利率因此顯然很不劃算。固定利率還未推出，就迅速被老百姓認可。

　　固定利率房貸有期權風險

　　“這是一種誤解。”一位銀行金融顧問說，“固定利率房貸如同期權產品，和浮動利率的房貸一樣，有著利率風險，它只是房貸產品的一種形式，適應的人群需要實際分析”

　　杭州的一些

理財師較一致地認為，房貸固定利率定價區間，現在通行說法是6%至7%之間，這一利率水平顯然高于現行浮動利率。如果現在正處于一個加息周期，選擇固定利率房貸，類似于做了買漲的期權。但是，未來5年內，如果利率水平不變或變動幅度很小，選擇房貸固定利率還款，購房者顯然會吃虧；如果真要省錢，那需要在未來5年內，每年實際利率的平均利率要大于6%至7%。

　　“這就像炒

股票，選擇固定利率取決于對未來利率走勢的判斷。”這位金融顧問說，“但很少有老百姓真正精通于金融形勢的判斷。”

　　此外，選擇了固定利率還款的購房者一旦要

提前還貸，需要支付高額的違約金。據介紹，由于銀行推行固定利率房貸，自身也有風險，在購房者提前還款時，其面臨的利率風險就越大，因此，根據國外的慣例，固定利率房貸的違約金將會很高。

　　對于固定利率房貸的適合人群，銀行的理財師表示，收入穩定，且月收入較高的固定職業人群，可以考慮這一房貸形式。這樣比較有利于這些高收入人群規劃理財，對大額支出有所計劃；另一類則是希望通過固定利率，來鎖定風險的人群。這類人買房不是目的，而是用來抵融資的一種手段。

　　(記者朱聚強杭州日報)

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