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預(yù)買(mǎi)期交
張女士最近在一家房產(chǎn)中介看中了一套毛坯次新房,經(jīng)中介的牽線(xiàn)搭橋,讓她與上家見(jiàn)了面,談著聊著,那上家的女主人居然還是張女士大學(xué)的不同專(zhuān)業(yè)的校友。這樣一來(lái),彼此雙方增加了幾份信任。再加上張女士了解到上家并非炒房一族,而是因?yàn)橄氚炎x高中的兒子送到國(guó)外去讀書(shū),急等錢(qián)用,于是把一年多前原本為兒子買(mǎi)下的房子拋掉。張女士呢,卻因居住在外
灘的地塊區(qū)政府要?jiǎng)舆w,急著要買(mǎi)房。一方急售,一方急要,自然距離更近了。
然而,售出方遇到一個(gè)最大的問(wèn)題,就是按照新政,這套初步達(dá)成135萬(wàn)元成交意向房子,賣(mài)出方必須按成交價(jià)全額繳納5%的營(yíng)業(yè)稅,共需6.8萬(wàn)元,這是一筆不小的款項(xiàng),尤其對(duì)上家來(lái)說(shuō)。由于雙方惺惺相惜,張女士出了個(gè)主意,說(shuō)愿意付清90%房?jī)r(jià),產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等5個(gè)月之后,上家買(mǎi)入滿(mǎn)2年再辦過(guò)戶(hù),這樣可免繳營(yíng)業(yè)稅。但這部分稅款,考慮到先付款后拿證的因素,上家減價(jià)5萬(wàn)元,并將鑰匙先交給張女士,房產(chǎn)證暫時(shí)交給第三方的房產(chǎn)中介,作為見(jiàn)證性保管。
這是一個(gè)讓雙方實(shí)現(xiàn)共贏的好主意。好就好在這樣做,不是簡(jiǎn)單的為了規(guī)避稅收。因?yàn)槿魏我粋�(gè)好的政策,都有不能面面俱到的死角。比如說(shuō),有可能讓投機(jī)炒房者鉆空子的地方,也有可能讓不是炒房的而是確實(shí)需要轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的人"一網(wǎng)打盡"。
上例中,張女士出的"預(yù)買(mǎi)期交"的主意,如果從另一個(gè)角度上講,也可以認(rèn)為是讓真正需要解決改善住房條件的人,降低購(gòu)房成本。政府出臺(tái)一系列穩(wěn)定房?jī)r(jià)政策的初衷,不就也有這么一層用意嗎?
當(dāng)然,上面所舉的例子,必須要有買(mǎi)賣(mài)雙方的誠(chéng)信作保證,尤其需要一定的有效的制約性措施。如除了賣(mài)出方出具收款證明、交出房屋鑰匙與房產(chǎn)證之外,雙方可以簽訂規(guī)范性的、由律師見(jiàn)證或公證員公證的買(mǎi)賣(mài)"預(yù)買(mǎi)期交"合同,一切先"小人后君子",避免以后發(fā)生變故。]
需要指出的是,這里所說(shuō)的預(yù)買(mǎi)的"預(yù)"字之概念,是指合同簽訂日期不是當(dāng)前的時(shí)間,而是未來(lái)某個(gè)"期交"的時(shí)間。否則,稅務(wù)機(jī)關(guān)仍然會(huì)按合同簽訂日期去界定是否需要繳納營(yíng)業(yè)稅的2年時(shí)限。
作者:沈正欣
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