買房怎樣避免全額征稅

　　英才/王丙森

　　最近，政府又出臺了調控新招，由建設部等七部委聯合出臺的《關于做好穩定住房價格工作的意見》一時成為了人們關注的焦點。

　　原因是，《意見》中的某些規定對老百姓房屋理財有較大的影響：自2005年6月1日起

，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時免征營業稅；對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

　　上海發燒 北京吃藥

　　相關媒體以及業內人士認為,《意見》會對北京房價產生較大打壓作用，其實不然，因為目前需求仍然強勁，市場反應還需有一個過程，不可能那么快就體現出來。

　　同時，由于供需的不平衡，稅收成本很容易轉化為價格組成因素，有可能在一定程度上抬高房屋價格水平。而且，增加交易成本的做法，對不同地區，不根據現實房地產市場的發展狀況做出動作，近乎"一刀切"，一定程度上會傷害北京房地產市場，尤其是對好不容易才逐步啟動的二手房市場產生巨大的打擊，可能從長遠看來會得不償失，用個比喻"上海發燒，北京也得跟著吃降溫藥"。

　　與上海等地房價"應聲而落"形成反差的是，北京市場的房價仍在高位波動，所受影響似乎不大。

　　北京房價形成和影響因素比上海更復雜，以前的市場發展歷程和更為復雜的需求因素與購房心理決定：未來房地產價格不可能像上海市場那樣大幅度上升。

　　而且，政府的主要政策意圖并非一味打壓價格，而是"平抑"價格，熨平房價快速上漲或劇烈波動對經濟，以及社會安定等方面的綜合影響，使房地產市場達到一種"和諧"發展狀態，并同步啟動和培育住房的二級交易買賣、以及三級租賃中介市場等，形成一、二三級市場的良性互動，這才是房地產發展的根本所在。

　　那么，如果單從投資收益因素考慮，北京房產仍然具有較高投資價值，目前北京的政治中心地位、以及奧運會因素和多元化的購房需求等，決定了房價不可能長期下跌，而是長期緩慢上漲，盡管不排除短期內微調的可能性。

　　大限來臨 無須跟風

　　鑒于目前政策因素，北京的房產投資者可以根據個人實際財務狀況，綜合考慮以下房屋理財建議：

　　業主用出租房屋的方式來代替出售房屋，短期投資轉為長期投資，以便獲取穩定收益，保障業主利益最大化。對于處在"6.1"政策限制之內，符合營業稅征收范圍未住滿兩年的商品房業主和超過2年轉手交易的業主而言，即便是在"6.1"大限來臨之前找不到合適的買家出售房屋，也不要過分著急。

　　因此，對于這部份符合營業稅征收范圍內的業主來說，毋須跟風趕在政策實施日期來臨之前拋售房屋。不過，這部分業主倒是可以轉換投資觀念，將手中的房屋用"以租代售"等方式投入到市場中來，進行長期投資以便獲取穩定投資收益，待等到房齡滿2年之后，再考慮是出手還是繼續投資。

　　畢竟在京城，有強大的租賃需求后盾支撐著租賃市場，能夠保障"以租養房" 、"以租代賣"業主收益的穩定性。尤其是在目前國家政策頻繁出臺的情況下，當部分處于營業稅征收范圍內的業主看不清房地產市場未來發展走勢時，不妨推遲或暫緩自己的賣房計劃，轉換思路選擇"以租代賣"，靜待市場發展變化，等到時機成熟再作打算。

　　個人鏈接

　　王丙森，澳洲會計師公會會員，美國特許財富管理師，最早在國內開展第三方獨立理財業務的私人理財專家之一。