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文／郇麗
據統計，北京市6月份二手房交易量比上月降62.6%，凡涉及到要收稅的二手房交易撤單率都在55%以上。薛冬(化名)就是近期眾多“掛牌售房”選擇撤單者之一。
2004年，薛冬以90萬元人民幣的價格購入一套140平方米的商品房，在預感到房產政策
將要變化的時候，薛冬就在房產中介掛牌，希望以一個合適的價位轉讓，但一直未能如愿。
6月1日以來，轉讓購買兩年內的房產，須以房價全額繳納5.5%的營業稅(成交款5%的營業稅及0.5%的城建費、教育費附加)，買賣144平方米以上的房子，須交納3%的營業稅。幾天前，北京二手房交易環節稅收又增加了個人所得稅和土地增值稅。在新稅實施后，二手房交易稅費占房款總額10%左右，而以前稅費只占房款總額的5%左右。而在此之前，個人“占用”住房幾乎沒有稅的。
薛冬回憶說，在1999年和2003年，為鼓勵個人換購住房，國家有許多優惠政策。譬如，對出售自有住房并擬在出售現住房1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所交納的個人所得稅，可依據具體情況全部或部分予以免稅;對個人轉讓自用5年以上家庭惟一生活用房取得的所得，也是免征個人所得稅。
按照新的房產政策，薛冬計算結果顯示，如果現在以100萬元的價格出售以上房產，居然需要交納的稅費高達88750元人民幣，占總房價的8.8%。四項稅費的具體計算如下，印花稅，1000000×0.5‰=500元;營業稅、城建稅、教育費附加，1000000×5.5%=55000元;個人所得稅，{(1000000-900000)-印花稅(印花稅為其他合理費用)}×20%=19900元;增值額=轉讓房地產收入-扣除項目金額之和(購進價、營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅)=1000000-900000-55000-500=44500元，因此，土地增值稅=增值額×30%=44500×30%=13350元。
印花稅+營業稅+城建稅+教育費附加+個人所得稅+土地增值稅=500+55000+19900+13350=88750元。如此高的交易費用幾乎吞噬了所有預期收益。
面對眼前的投資結果，薛冬不得不轉變思路，他認為，前期的投資，是否要拋掉，最要緊的一點，主要看投資者資金面是否寬裕。如果資金壓力不是很大，可以暫時不出售，應該有信心等待市場的復蘇。
薛冬分析自己的家庭負債情況，家庭金融資產現今30萬元的存款，加上另一套已購90平方米價值50萬元的公房，家庭負債率不超過35%，而且，薛冬的家庭收入基本穩定在12000～15000元之間，每月4000元的房貸對這個家庭而言沒有壓力。
據薛冬介紹，在投資房不容易變現的前提下，他也曾想轉讓90平方米的公房，但按照新政策算下來，已購公房的稅率更高。譬如，按照5600元的單價計算，90平方米的再上市已購公房(即已交易過一次的已購公房，轉變成商品房的性質，無需再繳納土地出讓金了)，按(5600-4000)×90m2×20%的公式一算，要繳28800元的個人所得稅，再加上5%的營業稅25200元，1.5%的契稅7560元，1‰的印花稅504，合起來要繳的稅費共計62064，占到總房價的12.3%。
放棄房產的變現，薛冬除了對自己財務現狀的信心以外，他依然看好未來的房產市場。他認為，北京房地產投資市場目前回報率維持在3%到8%之間，屬正常水平。從2004年房價的上漲水平來看，與投資收益是相對應的，沒有偏離房地產投資正常水平。而且，房地產投資者投資收益本身就是兩方面的，一是投資物業的升值，二是租賃的回報。畢竟，北京的租賃市場還是不錯的。
他說，從國家統計局的數據來看，2004年全年，全國商品房平均售價還是保持上升趨勢，長期看，樓價必定是逐步上漲，另一方面，空置面積逐步回落，至2004年11月末，全國商品房空置面積為9985萬平方米，同比下降3.3%。
另據他介紹，近來，北京的商鋪投資表現出轉熱的跡象。他解釋說，雖然自6月1日住宅轉讓開征營業稅以來，無論二手房還是新房成交量都表現出大幅萎縮，但是，非住宅如商鋪寫字樓沒有被列入政策抑制范圍之內。
當然，除政策影響之外，商鋪沒有一般住宅用房的折舊問題，通常情況下不會因房齡增長而降低其投資價值。相反，好的商鋪因其稀缺性，會隨著商圈的成熟不斷相應升值。從目前市場情況來看，按收租金算，商鋪投資回報率保證在4%～6%還是沒有問題的。
不過，薛冬也表示，隨著個人不動產投資數量的增加，物業類型由單一的住宅型地產轉向商業地產——如商鋪、寫字樓等等，房地產投資的復雜性和操作難度也逐步顯現。
不過，薛冬也表示，在北京這樣的供需比例高達1∶6的賣方市場里，雖然原則上稅收由賣房者承擔，但是這部分費用最終難免會轉嫁到買方頭上。他說:“新政實施以來，這種現象其實已經表現出來。”
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