六月上海真實的樓市 投資型房產降價快

　　上海的房地產市場近期受到政策的影響，市場逐漸開始“冷淡”，無論一手還是二手交易量都直線下降，但多數開發商還是表示對市場充滿信心，部分中介也認為市場是理性的，很多業內人士更把6月的上海樓市稱作下半年樓市走向的風向標，那么6月的樓市究竟是何種狀況呢？

　　一手房消化速度慢

　　雖然說開發商對于目前的市場是充滿信心的，但是從目前的銷售速度看，他們不急是假的。日均成交一套也成為很多樓盤的奢望。從近期總的成交分布看，成交量主要還是集中在外環附近，某個樓盤一月成交30多套，已經是賣得相當不錯的。從表面上看，售樓處空空蕩蕩，銷售人員很清閑，但實際了解下來，他們的心可謂是最急的，因此一手市場開始出現了“00現象”。

　　所謂“00現象”就是上海房地產市場出現了2000年時開發商想盡辦法進行打折促銷的現象，當時主要的原因就是市場競爭激烈，如今很多樓盤也相繼出現了類似相同的現象，我們主要列舉了以下幾類：1.住房津貼：閔行的夏朵小城推出了購房津貼的舉措，對于自住型購房的買家，每平方米可以優惠百元左右，以100平方米為例，總價相對降低了1萬元左右，在近期的確吸引了不少的購房者。2.稅費補貼：這是目前不少開發商準備實施的手段，某些單價超出普通住房標準的樓盤，為了讓購房者打消顧慮，私下給予購房者承諾：單價相差不多的，可以進行現金折扣，在單價不變總價降低的情況下，讓分攤的平均單價低于國家標準，那樣可以少交一半的契稅。對于單價相差較大的，多出的1.5%契稅部分由開發商直接報銷。以價格最低的外環附近為例，總價一般在70-80萬元左右，那樣節省的契稅也將達到1萬元以上，購房者又可以少出不少錢。3.特價房：大華集團直接推出了總價低于市場價幾萬元的特價房，雖然這些房源數量有限，而且樓層和位置都不理想，但是總價相對要低很多，就這些足夠讓這部分特價房在短時間內銷售一空。4.打折：這是司空見慣的促銷手段，現在一般的樓盤都有打折，只要現在購房，一般都能拿到9.9折的優惠。雖說各方都打著各種理由進行讓利活動，但是不難看出，最終結果都是房價一定程度下降，目的就是想加快銷售速度,也在某種程度上代表了開發商最真實的心態。

　　買房者：一句話，“房價能便宜嗎？”

　　市場向買方市場轉變，開心的就是老百姓了，原先受慣冷落的他們也開始“牛氣十足”。部分樓盤的銷售人員反映，很多購房者進入售樓處迎面劈頭就來一句“你們房價能便宜嗎？”這就是現在購房者最真實的寫照。他們抓住市場的機遇，硬起了腰桿子，打折降價是原先開發商吸引購房者簽約的最后殺手锏，現在上手就這么一句，讓很多銷售人員相當胸悶。現在購房者最關心的就是哪個樓盤降價的幅度最大。

　　二手市場：租賃業務成“主業”

　　近期上海房地產市場變化最大，受關注程度最大的也就是二手市場。據美聯物業上海公司副總經理馮泓睿介紹：近期二手交易量下降明顯，美聯下降了60%左右，關鍵成交單價也平均下降了30%左右。不少業內人士分析，造成該狀況的原因主要還是受到政府調控的影響，很多人暫時不敢買房，同時投資者害怕市場進一步的“惡化”，紛紛拋盤，由于無人接盤，價格也就一路跳水，出現成交單價下降也不足為奇。

　　相反部分資金充裕的投資者，由于沒有資金壓力，紛紛改為長線投資，把出售房源重新委托為出租房源，租賃市場房源充足后，租房的選擇余地擴大，很多人放棄買房選擇暫時租房，帶動了中介的租賃業務。從各大中介提供的成交案例看，租賃成交占到了絕大部分的比例。

　　投資型房產降價快

　　由于害怕政府還會出現新的政策對房地產投資進行打壓，很多投資者都開始出現恐慌性拋盤，尤其是投資比例過高的地區，例如浦東的世紀公園板塊，由于前期購房者中多為投資者，于是一時間大量房源對外拋出，因為競爭激烈，更是使出了價格跳水的殺手锏，最低的成交價格只有9000元/平方米左右，下降幅度令人嘆為觀止，就算其他一般的房源，價格也維持在12000元/平方米左右。據附近中介介紹，目前掛牌的好房源特別多，價格相比之前也低了很多。除此之外其他的板塊也一樣，只要投資比例過高，其價格下降的幅度都較大。

　　業主：阿東 年齡：34 職業：浙江炒房者

　　阿東在上海投資房地產有一些年頭，從2002年就開始入市，先后在古北和浦東購買了多套房源，在兩年之內也先后賺了不少錢，對于投資也是充滿信心，看到房價一路上揚，更是加大了他的投資力度。但是從今年5月政府不斷重拳出擊打壓投資后，阿東每天都在關注著樓市的變化。等到六月一日稅費細則出臺后，阿東坐不住了，每天到自己房子周邊的中介去看市場行情。看到每天的掛牌量不斷加大，阿東也決定迅速拋盤，套取現金撤市。阿東把自己世紀公園附近的房子以12000元的單價掛牌，誰知道每天成交價格都低于自己的價格，最后總算有人看中自己那套樓層位置相對還不錯的房子，結果硬是被還去500元/平方米。

　　阿東迅速拋盤還是明智的，后來該樓盤最低成交價格已低于10000元/平方米。阿東告訴我們，買家是一個上海的中產階級，一直想購買世紀公園附近的房子，看到現在大量拋盤的趨勢，價格又有還價的余地，所以就趕緊入市淘房了。

　　一般次新房掛牌價下調

　　除了上述投資型房產下跌幅度大外，一般的次新房同樣也出現價格回調，主要受市場整體走勢的影響，降價是迫不得已。一般價格下降5-10萬元，使整體的均價也因此出現下調。

　　業主：JOYE 年齡：28 職業：公司主管

　　JOYE家里是知青，父母都在外地，從中學開始回上海念書到大學畢業后工作，一直住在親戚家，生活較為拘謹。在大公司工作了幾年后，手上也有了一點積蓄，父母為了日后回上海后也有安身之處，決定資助女兒在上海購買房子。JOYE一直比較中意長壽路周邊的房子，最后看中的也是一套上青佳園的小房型，單價15000元/平方米。雖說JOYE對樓市研究不深，但是最近樓市的狀況還是知道一二的。在請教了單位的同事后，JOYE決定先給房東一個下馬威。看房的那天，JOYE沒有任何的表態，對于房東的問話也只是簡單回答。最后中介詢問JOYE的態度時，JOYE明確告訴中介，價格太高。中介在當時就告訴她價格還是可以商量的。后來雙方約定坐下來商量，上家其實不是真正的投資者，是需要換大房型而出售的，JOYE也不是很貪心，雙方最后把單價定在13500元/平方米，談判進行的很順利。JOYE嘆言，不管市場將來的變化如何，覺得這個合適的價格我也就認可了。

　　長寧高檔物業租賃穩定

　　結合整體租賃市場的趨勢，長寧等高檔物業的租賃行情十分看好，根據美聯物業五六月的租賃委托案例我們可以看到，一般像新華路、虹橋等地的高檔物業，月租金可以到達6000-8000元/月，而這些出租物業的房東往往是外籍人士，可以看出走長線合理投資，這一點外籍人士更有先見之明。

　　業主MIKE 年齡 43 職業：外企副總

　　MIKE是美籍華人，多年前回到上海工作，就職世界500強企業，當時回到上海時，房地產市場還沒起步，價格相對較低，根據當時國外的狀況，MIKE分析上海未來的房地產必將火爆，于是毫不猶豫地購買了一套高檔物業，在長寧區新華路。MIKE自己的心態相當好，房子買來一直做出租的長線投資，就算行情再好，也是只租不售。到現在行情不好了，但是由于房子的地段和品質較好，他的房子出租還是相當穩定，每個月還是有將近6000元人民幣的租金收入，并且租客也多為外籍人士，投資回報相當穩定。MIKE保持著非常良好的心態，正常的長線投資風險小，回報高。