|
主人公：金先生；年齡：34歲；職業(yè)：公司高管；年收入：35萬
從今年3月至今，連續(xù)出臺了一系列的房產(chǎn)政策，對房產(chǎn)的購買、貸款以及轉(zhuǎn)讓等在多方面作了規(guī)定和限制，如何處理手頭的物業(yè)和尋找新的投資方向，已成為當(dāng)下投資者最為關(guān)心的問題。
金先生就是其中的一位。他目前居住在靜安區(qū)的達(dá)安花園，該物業(yè)周邊交通便利，各類配套設(shè)施完善，金先生及家人都較為滿意。1999年8月，金先生購入了上海萬里城的一套多層兩房。2002年10月，金先生又購買了浦東龍陽路地鐵站附近的萬邦都市花園。目前這兩套物業(yè)均用于出租。此外，金母與金先生夫婦一起居住，其所擁有的一套位于水電路的公房，也用于出租。
2004年，金先生還購買了楊浦區(qū)的華升新苑，主要考慮離地鐵近，交通便捷，小區(qū)綠化較好，但該物業(yè)目前的租金價(jià)格低于預(yù)期，金先生不滿意。
最近，金先生一方面擔(dān)心現(xiàn)有的租金收入不能完全抵消貸款壓力，投資風(fēng)險(xiǎn)大大增加；另一方面又對房產(chǎn)市場的未來走勢感到不確定，難以決定手頭物業(yè)的去留方向。此外，金先生還考慮到，一旦將現(xiàn)有的物業(yè)出售，所獲得的資金該如何處置，希望得到專業(yè)人士的指點(diǎn)。
專家點(diǎn)評：
政府近期出臺的一系列房產(chǎn)調(diào)控政策已見成效，盲目投資和炒作現(xiàn)象得到初步控制，市場觀望氣氛加重。從發(fā)展趨勢來看，上海房產(chǎn)市場的價(jià)格也將逐步回歸理性。
就金先生而言，其現(xiàn)有的四套物業(yè)均為住宅類產(chǎn)品，有些物業(yè)已經(jīng)獲得了較好的增長，如繼續(xù)持有將面臨著貸款利息的上升，持有成本增加。因此，建議金先生盡快將手頭的部分物業(yè)出售，以低于目前市場價(jià)的價(jià)格脫手，落袋為安。
金先生將現(xiàn)有物業(yè)出售并扣除償還銀行貸款的支出后，可獲得200萬元以上的現(xiàn)金收入。建議金先生調(diào)整投資預(yù)期，以長期投資為主，獲取穩(wěn)定的回報(bào)為原則，可考慮租金收益較高的辦公類物業(yè)。
從現(xiàn)有的房產(chǎn)市場來看，上海辦公樓市場正處于一個(gè)穩(wěn)步上揚(yáng)階段，辦公樓的租金出租率正在持續(xù)上揚(yáng)，目前的投資回報(bào)率均超過住宅市場。作為長線投資，寫字樓應(yīng)該是目前市場較為穩(wěn)健的一個(gè)投資產(chǎn)品。
在投資區(qū)域的選擇上，建議金先生考慮CBD中心及輻射區(qū)的物業(yè)。這些地區(qū)有單套面積在100～200平方米的中小面積辦公樓在售。目前的需求旺盛，租賃市場較為理想，如上海的長壽路沿線、中山北路沿線成為泛CBD地區(qū)，已是中小型企業(yè)的聚居地。
具體物業(yè)的選擇上，為降低投資壓力和風(fēng)險(xiǎn)，必須考慮到收支平衡的問題。辦公物業(yè)的(預(yù)期)租金收入不宜低于月還款支出，因此，在選擇物業(yè)前需要先考察周邊同類物業(yè)的租金水平。以單套面積100平方米，單價(jià)20000元/平方米的物業(yè)為例，其總價(jià)達(dá)到200萬元，選擇貸款四成十年的付款方式，月還款額達(dá)到近9000元，也就是說，該物業(yè)的租金需要達(dá)到3元/平方米天以上，才能滿足充抵還貸的需求。
| 
