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從今年6月1日開(kāi)始，政府的房地產(chǎn)稅收政策發(fā)生了根本的改變，不但對(duì)不同面積的住房進(jìn)行了區(qū)別征稅，還特別規(guī)定，買(mǎi)房者如果在取得房屋后兩年內(nèi)就賣(mài)掉，將按照房屋成交價(jià)的5.55%征稅，也就是全額征稅，而以往則是按照房屋買(mǎi)賣(mài)的差額征稅。此外，六一之后購(gòu)買(mǎi)非普通住宅將按4%的比例征繳契稅。
除了尋求短期獲利的投機(jī)客，本市“以房養(yǎng)房”的市民也并不在少數(shù)。這種“以房養(yǎng)
房”的理財(cái)方式，在目前房貸政策緊縮、房產(chǎn)降溫可期的情況下，風(fēng)險(xiǎn)究竟有多大？在如此的環(huán)境之下，市民是否應(yīng)該果斷退離這種投資模式？
樓市調(diào)控后的投資困局
鏡頭一：6月3日下午，當(dāng)老宋拖著疲憊的身軀從東吳證券某營(yíng)業(yè)部離開(kāi)時(shí)，他發(fā)誓真不想再在股市里泡了。當(dāng)天股指的最低點(diǎn)離千點(diǎn)只剩一步之遙。
鏡頭二：羅先生到了晚上仍對(duì)沒(méi)有買(mǎi)到國(guó)債耿耿于懷，他早上5點(diǎn)多就去排隊(duì)，卻沒(méi)有絲毫收獲。他告訴記者，他預(yù)計(jì)到會(huì)有排隊(duì)的現(xiàn)象，但沒(méi)想到會(huì)是這樣的火爆場(chǎng)面。在6月1日早上，2005年憑證式國(guó)債公開(kāi)發(fā)售現(xiàn)場(chǎng)，很多人都因?yàn)楹土_先生同樣的經(jīng)歷而郁悶不已。
鏡頭三：終于過(guò)了“六一大限”了，馬先生在“湖左岸”的一套房子卻仍然掛在中介沒(méi)有絲毫動(dòng)靜。讓馬先生抱定觀望心態(tài)的主要原因之一是，賣(mài)了房子以后他的錢(qián)并沒(méi)有多少去處，按照他的觀點(diǎn)，國(guó)債、貨幣基金等產(chǎn)品的微薄利潤(rùn)根本沒(méi)法算作是理想的投資渠道，而目前房產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)卻仍然難以和股市相提并論。
究竟是真實(shí)的需求還是炒房者的投機(jī)行為引發(fā)了房?jī)r(jià)的上漲，在直接針對(duì)短期房產(chǎn)投機(jī)的各項(xiàng)政策出臺(tái)以后，似乎已經(jīng)沒(méi)有了爭(zhēng)論的必要。現(xiàn)在很多人都在擔(dān)憂，如果各項(xiàng)新政能夠起到預(yù)期的效果，而再將“投機(jī)者”“清理”出房地產(chǎn)市場(chǎng)之后，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)所可能出現(xiàn)的下滑趨勢(shì)，會(huì)因此而斷絕了其在今后的數(shù)年時(shí)間內(nèi)的投資可行性。現(xiàn)在除了手中掌握多套房源的短期投資者急于套現(xiàn)之外，大多數(shù)涉及不動(dòng)產(chǎn)投資的人并不知道該如何處理眼下的“賣(mài)”與“焐”的難題。身邊的一些實(shí)例告訴我們，讓投資者作出撤出樓市決定的困難之處在于，在撤離出房地產(chǎn)市場(chǎng)之后，這部分錢(qián)很難找到一個(gè)“安身”之所。雖然近幾年來(lái)銀行加息的聲音不絕于耳，但銀行的利率仍比不上CPI(居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù))的上漲幅度，老百姓將錢(qián)存入銀行仍無(wú)異于在作賠本的買(mǎi)賣(mài)。
手中的房子該不該賣(mài)
實(shí)例一：趙先生于2002年10月份買(mǎi)了一套總價(jià)60萬(wàn)元的普通類(lèi)住宅，三成20年按揭(年利率為5.31%基準(zhǔn)利率)，如果現(xiàn)在以85萬(wàn)元脫手。根據(jù)政策實(shí)施細(xì)則中的規(guī)定，趙先生屬于超過(guò)2年的普通住宅，可以免去轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅。則后續(xù)成本如下：按揭利息支出近6萬(wàn)元；契稅＝60萬(wàn)元×2%＝1.2萬(wàn)元；其他轉(zhuǎn)讓成本(包括公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、中介費(fèi)等)1.5萬(wàn)元。平均投資收益率可以簡(jiǎn)單計(jì)算為：投資收益／投資成本／年數(shù)＝(85-60-8.7)／(60×30%＋8.7)／3＝20%。
實(shí)例二：張先生今年3月份買(mǎi)了一套面積150平方米、總價(jià)在105萬(wàn)元的非普通類(lèi)住宅，四成15年按揭(年利率5.58%)，目前已辦完契稅，現(xiàn)在想以120萬(wàn)元脫手。根據(jù)政策，張先生未滿2年的非普通住宅，則他的投資成本為：利息支出約1.2萬(wàn)元；交易稅6.66萬(wàn)元；契稅為2.1萬(wàn)元；其他一次性支出合計(jì)為1.8萬(wàn)元。張先生的投資收益為120萬(wàn)-116.76萬(wàn)＝3.24萬(wàn)元；投資收益率簡(jiǎn)單計(jì)算為3.24／(105×40%＋11.76)(4／12)＝2%。
以上計(jì)算只是簡(jiǎn)單收益率的核算方法，并未將提前還貸手續(xù)費(fèi)等其它成本計(jì)算在內(nèi)。而目前市場(chǎng)上幾種常見(jiàn)的理財(cái)產(chǎn)品的預(yù)期投資收益率為：存款一年期1.8%(稅后)，三年期2.592%(稅后)；憑證式國(guó)債：三年期3.37%，五年期3.81%；05記賬式5期國(guó)債：七年期3.48%；貨幣市場(chǎng)基金：目前大多在2.0%~2.5%；人民幣理財(cái)產(chǎn)品：半年期產(chǎn)品預(yù)期年收益率大致在2.0%~2.3%；股票型基金：預(yù)期年收益率5%~6%；信托產(chǎn)品：預(yù)期年收益率5%~6%。通過(guò)簡(jiǎn)單地對(duì)自有房產(chǎn)的收益率的計(jì)算并與其它相關(guān)理財(cái)產(chǎn)品作個(gè)比較的話，我們可以看出究竟是否需要“割肉”而轉(zhuǎn)入其它投資理財(cái)產(chǎn)品。
但是有關(guān)投資專(zhuān)家認(rèn)為，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)投資它有一個(gè)先天優(yōu)勢(shì)在于可以進(jìn)入租賃市場(chǎng)，“以租養(yǎng)房”以減少還貸成本。不過(guò)，人民幣升值的預(yù)期及其所引發(fā)的銀行再次加息的可能仍將對(duì)投資收益產(chǎn)生影響。
后市投資房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)有多大
目前政府正在逐步加大力度，抑制房?jī)r(jià)過(guò)度炒作，這已是不爭(zhēng)的事實(shí)。但是，若考慮到蘇州城市經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁發(fā)展的勢(shì)頭等利好面，相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)投資專(zhuān)家認(rèn)為，對(duì)于長(zhǎng)期投資者來(lái)說(shuō)，目前已到高位的房?jī)r(jià)仍可接受，升值是必然的，只是空間的大小有不同。若以富余的自有資金進(jìn)行房產(chǎn)投資保值增值，在還貸負(fù)擔(dān)并不重的情況下，房產(chǎn)投資仍比其它投資渠道更能獲得理想的投資收益率。但對(duì)于短線炒房者，則宜適時(shí)了結(jié)。
作為長(zhǎng)線投資者，由于租賃市場(chǎng)供應(yīng)量的加大，大部分采用“以房養(yǎng)房”的長(zhǎng)線投資者目前需要面臨“承租率低”和“租金回落”的壓力，如果“租不抵貸”則可能抵消將來(lái)賣(mài)房的資本報(bào)酬甚至虧本。因此如果選擇“焐”房的話，一定要評(píng)估租金收入的穩(wěn)定性，如果出租房配套設(shè)施齊全，并且地段較好，即使房產(chǎn)政策趨緊，也不會(huì)對(duì)租金收入的穩(wěn)定性產(chǎn)生大的影響，這就可以繼續(xù)采用以房養(yǎng)房。如果房租收入有下降可能，并且已不足以用于償還每月的房貸支出，但你沒(méi)有穩(wěn)定的資金足以支撐長(zhǎng)線投資，那么可以考慮將這套房屋出售，將出售收入用于提前償還房貸。
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