異地房地產投資存在三大風險 投資者勿盲目跟風

　　張立 特約撰稿

　　眾多的外地房產項目進入上海宣傳其廣闊的投資前景，高額的投資回報。異地投資置業，似乎正在成為在新形勢下投資理財最為重要、最有前景的工具。但實戰經驗告訴投資者，異地投資需謹慎，切忌盲目跟風。

　　三、四線城市市場風險大

　　市場性風險主要是指由于市場供需狀況引發的投資風險。目前對于絕大多數房產投資者而言，三線、四線城市最吸引其前往置業投資的原因在于房地產商品的絕對低價，這種絕對低價的誘惑正是誘導投資者沖動置業、盲目跟風的主要原因。

　　但是，絕大多數投資者并沒有對項目所在地的經濟情況、消費能力以及市場需求狀況進行深度的市場調研，并不了解這種低價位的深層次原因。

　　事實上，對于多數三線尤其是四線城市而言，居民收入有限，消費能力不強，難以承付較高的房價支出；住宅商品化程度不高，居民一般都已經擁有自住用房；外來人口有限，租賃市場疲軟；城市動拆遷力度有限，難以形成類似上海這種房地產發展中不可或缺的被動性需求；城市經濟容量不足，難以形成商業房地產繁榮的基礎支撐。諸此種種，是由當地房地產市場發展的狀況以及經濟發展水平決定的，這種市場性風險直接影響到投資者的投資收益，而且在短時間內是無法發生實質性變化的。

　　異地開發商存在信用風險

　　伴隨著房地產市場的發展，前些年開發商信用問題似乎已經引起了諸多投資者的重視。但是，在高額利潤的誘惑下，在投資渠道單一化的今天，許多投資者又開始忽略了潛在的信用風險。

　　“零風險高回報”的商業房地產項目越來越多的出現在市場之中，打著前三年8%的回報，以后若干年內逐步提升回報的房地產項目充斥市場。而通過此類運作，拉高房產銷售價格作為前三年投資回報，三年后項目陷入困境的項目則比比皆是。

　　沒有天上掉餡餅的好事，投資者必須時刻牢記。事實上，現有開發商無論其實力強弱、信用高低，均希望通過預收房款來維持其房地產開發的資金鏈，是勿庸置疑和無可厚非的。但是，對于缺乏實力和信用的開發商，存在著賺一票即退出的心理，對投資者構成較大信用威脅。同時，由于信息不對稱，缺乏信用的開發商通過虛構項目周邊規劃、夸大項目市場前景從而套現資金的案例層出不窮。在此背景下，加大對房地產開發企業及其相關運作企業的信用評級和項目評估，不可或缺。

　　監控麻煩 操作風險大

　　操作風險是針對投資者在投資異地房地產商品之后，由于距離上的關系導致操作層面的風險。投資房地產獲取收益無非來自于以下部分，一個是租賃收益，一個是轉讓增值收益，一個是分紅收益(某些商業房地產開始幾年以固定回報形式，而后以固定回報加分紅收益回報投資者)。對于租賃來說，投資者很難尋找到穩定的投資客源，因此必須委托一家具有較高知名度與品牌度的中介公司進行操作，其中的委托代理關系具有一定的不穩定性；對于轉讓來說，投資者同樣需要委托中介公司進行操作，其中存在著一定的信息不對稱，可能會侵害投資者轉讓過程中的部分收益；分紅收益則愈加難以控制，盡管可以采取一系列的監控措施，但是必定會發生一定數量的監控成本，其效果如何，難以衡量。

　　針對異地投資房地產市場中可能出現的種種風險，投資者切忌盲目跟風，小心各種預期收益的誘惑。投資者對于一個項目所在的城市，必須對其經濟當量如人口、就業水平、工資水平、人均可支配收入、商業繁榮程度等進行實地調研，選擇經濟具有較強發展前景，投資區位價值明顯，房地產二級市場發展逐步成熟的地區，投資開發商背景雄厚，重視維護企業知名度的房地產項目，才能獲取穩定安全的投資收益。

　　(文中將廣州、上海、北京、杭州歸為一線城市，重慶、武漢、長沙、南京等省會以及各省經濟最為發達的城市歸為二線，三、四線城市主要是指地級市以下的城市。其他經濟有一定發展、卻沒有發展到成熟階段的都可以歸為三、四線城市。)