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房產稅收新政策開始執行，這讓房產投資客陷入了“窘境”。南京一些銀行的個人理財師及房產經紀人昨日告訴記者，這兩天前來咨詢的市民明顯增多，其中，短線投資客側重于關心如何規避稅收，而長線投資客則更關心自己“以房養房”“以租抵貸”是否依然可行。
現在基本可以肯定的是，由于營業稅的征收，對于投資期限還未滿2年的短期投資者來說，眼下也唯有先采取“以房養房”的策略，但算下來，他們順利出租房
屋所得的租金多數都要低于他們每月必須向銀行支付的房貸利息；而對于投資期限已經超過2年的投資者來說，采取“以房養房”或許還不如拋房。
“剛買不到兩年的房子絕對不要賣�！蹦暇╉橊Y房地產經紀有限公司一位人士這樣建議投資者，在加收差不多5.5%%的稅之后，短線投資回報率基本上已所剩無幾�！安蝗缌粼谑稚蠞M2年后再賣。照趨勢看，房價只是漲幅放緩，應該不會出現大跌�！辈贿^他也提醒道，絕大多數的房子，即使順利出租，房主想依靠房租還銀行月供的想法并不現實。
他以君臨國際一套48平方米的房子為例說明：因為是精裝修房，房主去年以1.2萬元的單價吃進，房屋總價57.6萬元，為此，他在首付12萬元后得到了銀行45.6萬元的貸款，20年還清，每月按5.51%的利率等額付息3135.53元。“這套房在房產中介的掛牌出租價為3000元，而且還是可以面議的。這意味著，即便它能很快以每月3000元出租掉，租金仍不能抵掉月供�！�
省農行一位負責房貸業務的客戶經理也對記者表示，以他了解的情況，房屋租金鮮于能超過銀行月供的——需要提醒的是，如果銀行今后特別“關照”高檔房，即對之不執行優惠利率的話，這種倒掛還將進一步拉大。仍以上例說明，45.6萬元貸款，20年還清，貸款利率若變為6.12%，那房主的月供就要變成3294.43元。至于投資期限已經超過2年的房產，我省另一家銀行的個人理財師建議房主不妨算筆賬，從今年3月17日開始，5年期以上銀行按揭貸款年利率是5.51%，二次置業貸款購房則要執行6.12%或更高的房貸利率。也就是說，當前房產投資的資金成本最低為5.51%。如果出租房產的年收益率低于5.51%，則出租方案顯然不如出售該房產。
那么出租收益率如何計算呢？比如，市民小王，通過銀行按揭擁有了一套自住房，其原先的一套60多平方米房，便想用來獲取收益：假設出租，他擬收月租金2000元；假設出售，他擬定的價格為42萬元；當然，如要出租，為確保房屋品質，他還需投入10000元左右購置電器和家具，而且每年還應留出一個月的空置期。因此，該房主所得的年租金凈收益等于2000×11＝22000元，年租金收益率為22000／420000＋10000＝5.11%。顯然，出租所得的年租金收益率抵不了月供5.51%的資金成本支出，不如選擇出售。
作者:劉璞
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