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買房貸款不要過“度”
作為綜合理財規(guī)劃的重要部分，貸款一直是考察個人財務(wù)狀況的重要指標(biāo)。一般情況下，個人貸款要與收入相適應(yīng)，才能保持個人或者家庭現(xiàn)金流量的穩(wěn)定，然而在我們所接觸的大量客戶中，一個事實的情況是貸款有些過“度”了。 過“度”的原因主要是住房按揭貸款所占的比重越來越大。翻翻案頭的分析報告，住房按揭貸款總量在100
萬以上的客戶隨手可見，而看看他們每年10萬左右的家庭收入，已經(jīng)顯示出了還款能力不足的風(fēng)險。也難怪，這幾年，房價的上漲速度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了收入的增長速度，
甚至從某種意義上說，房價的漲幅已經(jīng)抵消了個人的全部收入。例如2003年65萬元的房子，目前的市場價格已經(jīng)達(dá)到了150萬元，中間有85萬元漲幅，而又有多少白領(lǐng)在這兩年的全部收入可以到80萬元呢？在這種情勢下，住房按揭貸款的額度也相應(yīng)虛長，也就是說，2003年一個年收入10萬元的家庭完全可以承擔(dān)50萬元的貸款，但2005年，貸款額度即使按七成計算也已經(jīng)漲到105萬元，再讓同樣年收入10萬元的家庭承擔(dān)，顯然有些力不從心了。
在這種情況下，購房者如果能夠逆向思維，實際上可以把銀行對于房產(chǎn)按揭的規(guī)定看作借款人自己控制風(fēng)險的參考標(biāo)準(zhǔn)。在房地產(chǎn)市場價格穩(wěn)步上升的階段，購房貸款行為被當(dāng)作是一種適度的超前消費，也被認(rèn)為是一種積極的理財行為。但在房產(chǎn)價格快速增長的形勢下，就需要投資者自己來進(jìn)行風(fēng)險控制。那么究竟什么是適度呢？銀監(jiān)會2004年曾經(jīng)公布了一個《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引(征求意見稿)》，其中規(guī)定，單筆房貸的月還款額須控制在收入的50%以下，于是我們可以把貸款額不超過收入的五成認(rèn)為是一種“度”。如果超過了這個“度”，我們就不認(rèn)為這是個積極的理財行為，而是有風(fēng)險的理財行為了。
另外一個值得注意的是，月還款與收入的比例要計算全面。月還款額不止包括了你房貸的支出，最好也將你車貸以及其它貸款的支出計算在內(nèi)，得出的數(shù)值才值得參考。一個月收入1萬元的家庭，如果已經(jīng)承擔(dān)了每月2000元的車貸支出，那么它還可以承擔(dān)5000元的房貸嗎？當(dāng)然顯得有些緊張。
同樣，月收入額也不應(yīng)該只是收入證明上的數(shù)字，它最好包括你的所有收入，包括稿費、贈予所得、投資所得等等，也只有當(dāng)你這些收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于收入證明上的數(shù)字時，你所爭取的更大額度的貸款才顯得有意義，否則，貸款容易過“度”，也很容易給你自己帶來財務(wù)風(fēng)險。
然而，盡管考慮了一切，具體還款時你還有因為突然的狀況面臨還款能力不足的問題。比如家里發(fā)生意外，或者公司裁員等等。兩種方式可以讓你渡過難關(guān)。 一是更改還款方式。如原來的等額本金無法承擔(dān)，可以改為等額本息的還款方式，或者把原來的月公積金還貸改為以應(yīng)付眼前暫時的財務(wù)危機；二是延長還款時間，把原來10年修改為20年等等，都可以減輕還款壓力。
作者：周躍敏
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