供樓提前還貸 不妨用遞減法代替等額法

　　自去年底央行首次加息，到今年3月央行調高房貸利率，放貸利息被兩次提高。不少供樓者擔心進入加息周期，還款利息越來越高而紛紛提前還貸。

　　由于目前絕大部分供樓者在按揭時選擇的是等額還款法，以這種按揭方式算，已供樓三年內的市民選擇提前還貸是最不劃算的，因前三年所還的利息遠高于本金，提前還貸等于白給了一大筆利息。

　　業內人士建議，供樓者可把等額還款法(每月供款額相同)改變為等本還款法(每月供款額逐期減少)，無需籌集一大筆資金，又可以少給利息。

　　月還利息是本金的一倍

　　中原地產匯瀚按揭公司的專業人士為記者算了一筆賬：以40萬元20年貸款額進行計算，供樓一年，等額還款法所還本金只有11290元，但利息已經還了21588元；供樓兩年，所還本金為23219元，利息則還了42923元；供樓三年，所還本金為35821元，利息還了63361元。也就是說，在供樓前三年里，供樓者所還的利息幾乎是所還本金的一倍。如果把應還利息平均計算，供樓者已經還了4年10個月的利息。而隨著供樓時間越來越長，供樓者所還的本金比例才會增大，利息比例才會減少。

　　由于提前還貸還的是本金部分，所以購房者在供樓的前三年內進行提前還貸，等于是多給了銀行1年10個月的利息了。

　　另外，現在已經有銀行因為業主提前還貸而要收違約金，收費為提前還貸前一個月的利息。所以提前還貸不僅多付了利息，還要給違約金。

　　提前還款不一定劃算

　　中原地產匯瀚按揭公司高級業務經理馮瑞明表示，其實加息后提前還款并不一定劃算。她表示，若市民暫時未有好的投資方向，而手頭上又有一筆大額款項，一次性還清所有貸款，減少支付相當一部分利息，這固然是很劃算；若市民有一定的投資或擅長投資再置業計劃，確信有相對較好的投資回報，就要慎重考慮是否需要提前還款了，因為目前商業貸款的年利率只有6%左右，相當于以優惠的利率向銀行貸款了資金去投資，只要投資回報能高于這筆利息的支出，對借款人已供樓3年內提前還貸最虧 白給銀行1年10個月利息來說又何樂而不為呢？

　　另一方面，如果供樓者提前還貸后，可過一段時間需要資金時把房屋抵押出去借款，那就需要繳一系列的費用。所以供樓者是否進行提前還貸應考慮清楚。

　　可用遞減法代替等額法

　　有銀行界人士表示，如果供樓者擔心繼續加息要多付利息，可選擇遞減還款法進行還款。例如，40萬元20年的貸款，供樓一年時間，遞減還款法所還本金為2萬元，利息為21588元；供樓兩年時間，所還本金4萬元，利息為42014元；供樓三年時間，所還本金6萬元，利息為61338元，其每年所還的本金和利息基本相同。而短期內所還的本金越多，因為加息所增加的供樓款就會越少。

　　當然，開始供樓的時候，選用遞減法，每月的供樓款會比等額法要高。所以可以先選用等額法還款，接著再選用遞減法還款，目前廣州各大銀行辦理等額還款法和遞減還款法的轉換并不需要另外收費，所以會比提前還貸劃算一些。

　　提前還貸四問

　　●怎樣辦理提前還貸手續？

　　借款人持本人身份證、借款合同到銀行提交提前還貸申請，填寫完申請表格資料，按照銀行規定的日期存入足夠的還款款項即可。如果是一次性全部還清貸款，還需要在存入足夠還款款項后，持還款憑證，到銀行辦理他項權證撤銷申請，取回原先抵押給銀行的房產證，如果房屋為期樓，則在銀行辦理他項權證備案撤銷申請，等房產證辦理手續完畢就可取回房產證。

　　取回房產證后，借款人憑房產證、他項權證書到廣州市房地產交易中心辦理抵押涂銷手續。

　　●提前償還部分貸款后，余下部分貸款的還款方式是否可以改變？

　　要視乎各家銀行合同約定而定。一般來說，如借款合同沒有特別約定是可以改變的。目前大部分銀行都允許，借款人提前還貸后選擇“每月償還額不變，償還期限減少”或“每月償還額減少，償還期限不變”的還款方式。一些中小銀行還允許提前還貸者同時減少每月償還額和減少償還期限，重新選擇等額本金或等額本息的還款方式等。

　　●提前還款是否要貸款一年才可行？

　　按照目前絕大多數銀行房貸借款合同條款規定確實如此。但是，如果借款人一定要在貸款一年內就提前還款，必須和銀行事先商定，經銀行同意并更改合同才可行。

　　●提前還貸的注意事項

　　如果貸款者既辦有商業貸款又辦理有公積金貸款，這時應先提前償還利率高的商業住房貸款。如果當初申請住房貸款時辦理了住房保險，假如全部提前還貸或縮短了貸款期限，可以向保險公司申請退回部分保險費。

　　名詞解釋

　　等額還款法：每月供款金額不變，即每月的還款壓力均衡，此還款法便于計劃家庭開支，但由于銀行資金占用的時間相對長，故借款人的利息支出相對多。

　　遞減還款法：每月償還相等金額的貸款本金，并根據具體貸款實際使用時間計付利息的一種還款方法。選擇這種方式做住房按揭貸款，前期還款壓力較大，但利息支出相對較少，隨著時間的推移，供款壓力將逐漸減輕。