選準時機勇敢出手 四萬元起步也能購進三室二廳

　　作者:沈正欣

　　趙師傅選擇了一個最合適的時機完成了他的購房經歷。股市有句經典的諺語，叫“選股不如選時”，意為選擇合適的時機進入股市，比不管時機選擇股票品種更重要。這就是說，在牛市中炒股，即便股票選的不好，多少也能賺點錢；而在熊市時炒股，再有選股的能耐，肯定也是輸多贏少。相信炒過股票的人，都有這樣的體會。而趙師傅的購房經歷，恰逢上 海房市從長達7年的熊市低谷中返身而上，或者說是一個熊牛市的拐點，正是這樣合適的時機幫助他取得了成功。

　　或許如他自己所說的，他今天的成功，部分是被動的，是因為住房條件不好，被強烈的改善住房的愿望逼出來的。

　　盡管如此，趙師傅的購房經歷還是可圈可點的，至少說明他當時敢于自己找市場，有滿足住房需求的勇氣，有負債消費的膽魄。假如當時他像很多人那樣，總將改善住房的希望寄托在政府或單位身上，總希望等錢存了差不多了再買房，甚至在打算購房的時候，進入時機不合適的股市，那么，不但今天不能住上三室二廳，恐怕4萬元現在還剩不到2萬元。

　　然而，若要用趙師傅成功的購房經驗指導今天，顯然就不恰當了。這倒不是認為今天用4萬元，也許在市中心買不到一個陽臺，在外環線也只能買到一間衛生間。而是眼下，上海的房市究竟是繼續運行在上升通道中，還是有可能會出現新的拐點，存在較大的變數，至少目前誰也無法作出正確的預測。

　　因此，面對政府出臺一系列調控價格的政策措施和逐漸由賣方向買方轉化的房市，而如果你是今日的“趙師傅”，確實迫切需要解決住房問題、無法持幣觀望，那該如何“出手”呢？

　　對策一：租房過渡

　　時下不少年輕人在對租房過渡的認識上存在一定的誤區，總認為租房花了錢到頭來房子還是人家的，自己仍是“一無所有”的無房族。事實上，結婚前耗費數十萬、上百萬買了房，不過是將未來幾十年租房的錢，集中在短期內支出而已。打個比方說，一套總價100萬元的商品房，不考慮利息成本，就按70年計算，再加上物業管理費，平均分攤到每年的花費在1.8萬元左右，每月1500元。

　　倘若拿這筆錢租房，盡管從表面上看，租上10年，付出18萬元，房子還不是自己的，很不劃算，但就像有媒體已報道的，最近出現了二手次新房討價與還價之間已有二成空間的情況，今天的房價跌掉20%也不是不可能的事。那么，假如在租房的10年中，真會出現比目前房價水平下跌20%的情況，目前100萬元的房子便宜20萬元，這租房的10年就是白住。何況這100萬元在10年內找個銀行理財品種，以年收益5%計算，10年可獲利50萬元，足夠付租金。

　　更重要的是，10年以后造的房子肯定比現在的好。也許有人會認為，花1500元月租租的房不如花100萬元買的房舒適，那不妨采取兩三對夫婦合租的形式。

　　對策二：貼補置換

　　如果堅持“居者有其屋”的觀念，那么不妨采取貼補置換的方式，將原居住的舊公房，進行貼補差價的小調大、一調二的房屋置換。這樣操作的最大好處是，置換的物業都處在相等的房價水平，所要支付的，只是增加面積部分的資金，風險也就比新增一套房、原有舊公房又不出手小得多。

　　一旦房價出現回調，采取貼補置換的方式，“套牢”的不過是增加面積部分。更何況拿出來置換的舊公房，一般都是早年建造的，地段、配套均較上乘，可以利用“級差地租”的優勢，進行小調大，一調二，以解決新婚夫婦的住房需求。

　　也許仍然會有人對此方案不屑一顧，因為在福利分房結束之后走上工作崗位的青年人，特別是“新上海人”，沒有可以用來貼補置換的舊公房。前一種情況，可以爭取雙方父母的支持，拿出現在父母居住的房屋進行貼補置換；后一種情況則較難辦，唯一可行的只有先買面積小、地段差的舊公房，進行遞次升級改善，不必追求一步到位。至于動遷居民，則應當選擇分房安置，用分配的房子作為貼補置換的啟動房源。

　　對策三：購“抗跌”房

　　用同樣的100萬元買一套內環線以內70平方米的一室一廳，還是買一套在外環線邊上(如七寶鎮)100平方米的二房一廳？或者同樣的150萬元，內環線以內100平方米二室一廳和七寶鎮130平方米三房一廳，你會作何選擇？

　　筆者建議買環線內的。因為本輪房產熱的一個最根本的理論基礎，是土地資源的稀缺性與不可再生性。然而，上海作為一個超大型城市，彈丸之地的內環線以內，可供建造商品住宅的土地資源可謂少之又少。相反，從中環線到外環線，城市版圖呈攤餅式的擴張，可供開發、建造商品住宅的土地資源，則不可能在短期內緊缺，至少在目前炒家習慣拿來說事的2010年上海舉辦世博會期間就會很緊缺。這種土地稀缺性與不可再生性的迥異反差，也就決定了以內環線以內的中心城區的房價，在房市低迷時抗跌，在房市火暴時領漲。

　　從成熟市場經濟的情況看，法國巴黎中心城區的房價，比1小時車程以外的邊遠地區房價高10倍。而目前在上海，恐怕連2倍都不到。這提示了今后上海房價的走勢，那就是中心城區房價將穩中有升，邊遠地區較大回調。為此，眼下打算買房的，同樣房價，不妨犧牲面積換地段。

　　對策四：殺價接盤

　　時下想買房，哪怕內心十分著急、急著想買成，也要調整自己的觀念，不要生怕買不到，或有不趕快買又會漲價之類的想法。這樣說并不是武斷地認為今后房價肯定會跌，而是提醒想買房的人，大可不必重現幾個月前那種“買進必賺”、“晚買不如早買”的心態。

　　理由很簡單，在中央和地方政府如此高密度出臺遏制房價過快上漲的政策“組合拳”下，不說房價立馬會跌，至少不會再快速、大幅上漲。既然如此，完全可以用一種內心急、表面不急的談判技巧來對待賣家。因為眼下這個市場環境，急的不是想買房的人，而是想賣的人，特別是一些媒體報道的手里握著幾十套房的職業炒房者。

　　所以，急著想買房的人不妨在調整心態的前提下，將眼光盯在那些急于出手的炒房大戶，當然這類房源主要是二手次新房，而非開發商一手期房或普遍百姓少量用于改善的售后公房。識別炒房大戶并不難，只要看某交房不久的大、中型樓盤附近的房產中介，掛出多套，甚至十多套、幾十套同一小區的房源，基本上可以判斷是職業炒房者委托中介拋售。此時，完全可以采用大幅殺價30%、愿者成交、不愿的話冷處理、欲擒故縱、逼其就范的策略，相信最終必然會在滿足買方心理可承受的價位的情況下成交。