2005年南京樓市迎來地鐵時代

　　“開往春天的地鐵”越來越近了！今年9月1日，南京人的“地鐵時代”即將正式開始。2005年，南京將成為繼北京、上海、廣州、深圳之后，中國內地第五個擁有地鐵的城市。

　　南京地鐵一號線一期工程全長21.72公里，上下行運里程43.86公里。南起于奧體中心，北至邁皋橋，途經元通、中勝、小行、安德門、中華門、三山街、張府園、新街口、珠江路、鼓樓、玄武門、新模范馬路、火車站、紅山動物園，共16個站，全程站距20.952公里， 平均站距1.4公里。在一號線試運行已經進入倒計時之際，南京地鐵二號線又在今年初被列為我省重點項目。地鐵建設的一系列利好消息，無疑將對南京的城市房產經濟發生深遠的影響，

　　自地鐵一號線開始規劃設計和開工建設時起，有遠見的開發商們就看到了其中的商機。伴隨著南京地鐵工程的順利進展，地鐵沿線物業的開發也如火如荼，近幾年來，南京樓市已經涌現出了一大批地鐵物業。據不完全統計，僅地鐵一號線和地鐵二號線附近就有樓盤60多家，開發商們在宣傳中也不遺余力地宣稱自己是“地鐵上蓋物業”、“地鐵商鋪”。

　　在地鐵一號線的16個站點附近，從河西到城北在售樓盤共有30多家，每個站點附近少則一家，多則四五家。從物業形態看，一號線附近的地鐵物業有的以住宅為主，如金馬酈城、順馳濱江奧城、朗詩國際街區、家天下·城市桃園、金陵王府、匯林綠洲、金基翠城、陽光嘉園、雯錦雅苑等，有的以商業或辦公為主，如銀河國際廣場、新世界中心、城市先鋒、未來城等，也有的樓盤功能齊全，如君臨國際，既有住宅、酒店式單身公寓，也有商業和寫字樓。

　　以前人們不愿到城市邊緣的河西或城北去置業安家，原因之一就是距離遠、交通不方便。2005年地鐵一號線運行開通后，相信河西、城北將成為最大的受益者。因為據報道，南京地鐵運營后，其速度分別是公交車(16公里/小時左右)和出租車(18公里/小時左右)的2.18倍和1.94倍，未來出行時間將大大縮短，距離不再成為人們購房時的阻礙。隨著主城區內可供開發的土地越來越少，市政府已經把南京房地產開發的重點向河西等新城區轉移，但由于新城區以前受交通、城市化因素制約較大，不少項目建設的速度和規劃還受到一定影響，因此，地鐵建設和開通所帶來的便利對新城區的影響將是積極和深遠的，河西和城北等原來缺乏升值潛力的區域因為地鐵開通將成為2005年最受關注的熱點和焦點。

　　無錫喜迎“別墅年”

　　隨著可支配收的升高，無錫房產消費升級。

　　由于過去，無錫別墅市場發展相對滯后，開發規模相對較小，目前尚未形成真正別墅的開發聚集區和富人區。但鄰近城市的五里湖畔的數個別墅項目正在全面開發.隨著城市南擴的快速進展，交通條件的徹底改善，完全具備了成為第一居所的條件，與原來的太湖威尼斯花園一期、太湖世家一起正在形成無錫無可爭議的最炙手可熱的“富人區”。政府對湖畔一線別墅用地出讓叫停，使得該區域的別墅價格正急劇放量，“物以稀為貴”——價格有望繼續上升。

　　無錫市目前僅有的兩個高檔別墅區太湖威尼斯花園和太湖世家均在城市近郊的五里湖邊，部分價位在每平米10000元以上。在售價方面，一般別墅的價位3500元/平方米至5000元/平方米；高檔別墅的價位6000元/平方米至15000元／平方米。在面積方面，200—300平方米的別墅居多，400平方米左右的就很少了。正在設計中的高檔別墅區(如威尼斯二期)有美式建筑風格，建筑面積也普遍達到300平米以上。

　　業內人士分析，2005年有望成為無錫真正意義上的“別墅年”，一批較高質素的別墅項目會上市，從地價水平和開發商投入以及市場狀況幾方面看，單價上萬的項目、單棟總價千萬元以上的別墅會出現，整個別墅市場會在高品質產品的帶動下，出現價量齊飛的局面。預計最高價位的別墅和第一熱點會出現在五里湖周邊.真山真水的自然環境.靠近城區的地理位置.傳統的高尚居住地段。使該地區條件得天獨厚。該區域別墅以可作為第一居所的居家型別墅為主，有臨湖的親水別墅和坡地別墅。在外太湖和(馬山)太湖國家級度假區地區，還會出現一批度假功能為主的項目，包括高爾夫別墅。單價低于五里湖的周邊地區：以及在郊區的一些大盤住宅項目中，會有規模不小的別墅組團出現。市場的全面啟動會給個別墅開發商帶來前所未有的機遇，能否成功，成功大小取決于項目是否具備了準確的定位和綜合品質。

　　另外，從整體上看，包括盛所長在內的一些專家都認為，無錫由于經濟發展速度也比較快，而房價的起點比較低，去年的住宅價格在全省的平均水平之下，再加上前幾年的漲幅比較慢，因此將來房價還有一定的上升空間。

　　蘇州：天堂的拋物線

　　從2004年的統計結果來看，在江蘇省13個省轄市的住宅(非整個商品房)價格排行榜上，蘇南經濟發達區域的樓市得到了快速發展，住宅價格正在不斷攀升，南京的“老大”地位已經受到越來越有力的挑戰。

　　蘇州科技學院房地產研究所盛承懋所長認為，蘇州住宅價格超過南京是水到渠成的事，這主要是取決于蘇州的經濟發展程度。一項統計表明，在2004年全省的財政收入中，蘇南三市加上南京的收入已經占到全省的六成左右，其中蘇州占22%，南京為17%，無錫和常州分別為14%和7%。從這一點來看，蘇州已經超過了南京，同時還超過了無錫和常州的財政收入總和。

　　經濟發展刺激了購房需求，同時大量的外來人口更是成為蘇州穩定的購房人群。目前蘇州當地新開發的住宅大多集中在新區和園區，那里的臺資及其他企業的外地員工成了購房的主力。同時由于蘇州臨近上海，人居環境優美，而房價又與上海、杭州等地有一定的“落差”，因此上海、浙江以及不少境外的置業者也常常會選擇在蘇州購置房產，做為第二甚至第三居所使用。目前蘇州城區里本地人口已經不足一半，大量的新房都被外來人口買走了。隨著蘇州經濟實力的日益增強，人居環境的不斷完善，本地人的房產購買力弱于外地人的趨勢將會更加明顯。

　　不過盡管如此，同有天堂的美譽，但蘇州的房價受上海的影響遠比杭州低的多。 按照2004年的數據計算，一個蘇州普通的三口之家，利用正常的節余購買一套70平方米的商品房，需要9.02年的時間，比上海、杭州、南京等城市足足少了6年以上的時間。 當前，“江南居住天堂”無疑是蘇州。