長三角炒房進入個股時代 二三線城市機會凸顯

　　2005年一線城市房價會震蕩，但是三線、四線城市房價有望上調10%-15%；鎮江、淮安、滁州、蕪湖、句容、馬鞍山等城市的房價已經明顯進入上升通道。這些城市的房價一般在2200元左右，還有較大的上漲潛力。

　　引題一：本周，在中國社科院舉行《2005房地產藍皮書》出版暨2005年中國房地產市場研討會上，中國房地產業協會會長楊慎直言，在加息以及提高按揭比例的情況下，現在并 不是買房的最佳時機，但是現行政策房價肯定降不下來，預期今年房價增幅將趨緩。

　　引題二：長三角房地產投資額對GDP的貢獻度達到2.9%，幾乎是全國房地產投資額對GDP貢獻度1.5%的兩倍，說明長三角房地產發展對于長三角區域經濟的增長有重要作用。在上海、杭州、南京等地房價高企的同時，長三角哪些城市會成為今年的熱點格外引人關注，那么還有哪個城市買房合算呢？

　　從“兵家必爭”到“三線藍籌”

　　長江三角洲是由江、浙、滬三地16個地級以上城市組成的復合性區域，現已形成北起揚州、鎮江、南京、泰州，中經蘇州、無錫、常州、南通，東抵上海，南達杭州、嘉興、湖州、紹興、寧波、舟山、臺州，以上海為核心的龐大城市群。由于近年來長江三角洲地區投資環境的日趨完善和區域內的有效協調，其經濟輻射地域不斷擴大，目前長江三角洲經濟帶成為大陸聯動效應最明顯、發展腹地最廣大的經濟區，也因而成為海外資本進入大陸市場的首選目標。

　　據有關資料介紹，長三角房地產投資額占全國的份額均值為21.6%, 高于長三角GDP占全國的份額均值17.7%，反映出長三角區域的房地產業發展對當地經濟起重要推動作用。

　　作為長三角城市帶的中心城市，上海已經囊括了《財富》500強企業已有300多家，臺灣百大財團中也有54家斥資上海。申博成功、浦東開發和黃浦江兩岸開發為上海房地產市場帶來新的機遇。隨著上海、杭州、南京、寧波等地房地產開發熱導致地價上漲，鎮江、揚州等地價較低的二、三線城市也開始被深圳、香港及上海等外資瞄上。“上海效應”已波及到了第二梯隊。

　　而江蘇省房地產行業協會的有關人士表示，長三角的獨特優勢使得早在1998年，浙江房地產軍團就已紛紛進軍長江三角洲區域開疆拓地。據不完全統計，截至2003年底，華浙、綠城、耀江、廣廈、杭州城建集團等100余家房產商，相繼進入上海開發高品質樓盤；國際嘉業、中天集團、南都、中大等12家房產商在蘇州、無錫房產界干得風生水起；浙江名城房產等15家房產商，在南京的開發也已紅紅火火。

　　房價持續攀升

　　長三角讓珠三角汗顏

　　記者查到的資料顯示，長三角的經濟發展水平和珠三角地區基本相當，但整體房產泡沫卻大得多。長三角15座城市平均買房年限為13.49年，大大高于珠三角10座城市的9.05年，也高于環渤海地區12.26年。另一方面，珠三角10城的家庭人均可支配收入比長三角15城高26%，可平均房價卻僅為后者的82%。

　　國家統計局的數據表明，2004年，35個副省級城市中，房屋銷售價格同比漲幅超過10%的城市有9個，由高向低排序分別是青島、南京、濟南、杭州、沈陽、成都、寧波、上海和重慶。長三角有四個城市進入，珠三角一個都沒有。

　　在2004年全國房價和漲幅前十名中，長三角的城市有上海、南京、杭州、寧波四個城市進入，可謂獨占鰲頭。其中，南京房價漲幅為17.7%，升至全國第二。

　　浙江的杭州、寧波房價漲幅分別為10.0%和12.5%.而經濟實力強勁的珠三角居然一個城市都未進入全國前十名。

　　再從地價來看，2004年長三角地區地價上漲幅度達到6.9%.其中商業、住宅用地的地價增長率分別為7.33%、12.16%，均大于全國各類用地平均增長率，其中住宅用地地價增長明顯，達到12.16%，在全國最高。而同期珠三角地區的地價增長率只有2.31%，廣東的地價只上漲了2%.這僅僅是長三角的特大城市，如果觀察蘇浙滬三地的房地產業，更讓人驚嘆。從浙江全省情況來看，2004年浙江省房屋售價總水平比2003年上漲了15.2%，漲幅提高2.5個百分點

　　這只是浙江的大城市，而在浙江的二三線城市中，房價之高也足以讓珠三角的大城市“汗顏”。寧波慈溪———浙江的一個縣級市其房價已達到了6000元，足以讓別地的老百姓“高瞻仰止”。在浙江一般縣城的房價都在30 00元以上。

　　在蘇南地區，房價之高也足以超越珠三角。2004年底，南京的房價約在5000———6000元之間。2004年蘇州市區商品房預售價格(不含吳中、相城)1至10月份已達4643元/平方米。

　　買套房要16年

　　長三角房價泡沫涌現

　　畢業于同濟大學的興業證券上海總部房產研究員戴濤在接受《招財》周刊采訪時表示，比照國外，就會對長三角目前的房價咂舌，上海和杭州簡直可以用瘋狂來形容。一般房價沖到戶均收入6倍左右的區域被經濟學家稱之為泡沫區。東京的人均收入與房價比是1：4.8，而在中國，以上海為例，現在外環線以內的房價已漲到10000元／平方米，以三口之家所需80平方米一套保守計算，需支付80萬元。而2004年上海人均可支配收入為1.68萬元，這意味著想買這樣一套住房，普通人家不吃不喝也要等上16年。

　　在一派繁榮的表面下，長三角房價嚴重偏離了市場基礎價值，大大超過居民的承受能力。浙江全省平均的城鎮居民房價收入比已經高達10倍，杭州市的房價收入比更是達到12倍，如果不包括蕭山、余杭，杭州的房價收入比為15倍，遠遠高于國際上所認可房價高于居民年收入3—6倍的標準。據浙江省城調隊對全省11個市1300戶城市居民的抽樣調查，有84.6%的市民表示難以承受當地的商品房價格，表示還可以承受的占14.9%，表示完全可以承受的只占0.5%.

　　上海市房地局在最近一次的調查中，通過物業管理公司對浦東兩年內新建成的商品房進行了一次摸查，得出的結果是，在已經購買了這些商品房的業主中，一次沒來的將近50%。一次都不來擺明了是投資的。

　　調查表明，對于推高上海房價的國際熱錢，實際上多為境外居民手里的閑散資金。這些資金以私人匯款的方式進入中國后兌換成人民幣，大量購買上海房產，近期進入上海的歐洲基金多是這種類型。上海市的一項調查表明，盡管外資在房地產總投資中所占比重只有3.5%左右，但在高端市場這一比例卻高達40%。高位運轉的長三角樓市以及仍然以眾人難以想象的增速飆升的長三角房價足以讓外界目瞪口呆。同時，也成為了長三角經濟發展最大的不確定因素。

　　二三線城市機會凸顯

　　炒房進入“個股”時代

　　面對巨大的外來資金源源不斷輸入上海樓市，并在各類地段全面開花，競爭出現白熱化，而房價也被逐步推高。

　　“3.17”，央行對房地產動刀子，實行貸款限制。當日市場上房地產指數再度大跌近4%，列跌幅榜首位。參與市場交易的69只房地產股票有58只“飄綠”，萬科A股跌4.01%，萬科B股跌6.53%，金地集團跌3.38%，棲霞建設跌9.08%；海鳥發展更是跌停。

　　之后，上海家化(600315)等多家上市公司開始轉讓出房產項目。顯然，房產已經不再是一個遍地黃金的行業，那么哪些城市還有潛力可挖呢？

　　居中國房地產行業龍頭位置、在全國15個大中城市投資的萬科股份公司的高管肖莉告訴《招財》周刊，隨著長三角經濟一體化的發展，在一線大型城市價格高企后，二、三線城市呈現出更多的投資機會；同時，外來資本介入本地樓市開發，有利于整個市場朝著多元化方向發展。

　　因此，開發商以及投資者可充分利用自己的技術、經驗、開發優勢，到無錫、蘇州、鎮江、泰州、嘉興等二、三線城市開拓市場，認真研究當地市場的需求特征，開發出有特色、高品質的市場。

　　興業證券的戴濤則采用股市的用語，幽默地表示，“房市投資也進入個股時代”。他認為，現在房市就像1900-2000點的股市，除了個別的板塊，整體上不會有大的漲幅，只能靠自己精選個股來表現，普遍意義的大漲已經很難在房市中出現。因此，投資樓市也要選擇有教好購買力的潛力城市，另外還要樓盤的消費群體、結構、地段等綜合因素進行。投資房產也會進入到有漲有跌的時代，因此格外值得注意。