房價飛漲如何理財投資

　　文/李雯

　　房價一直在上漲，而房產投資一般是一個中長期投資行為，對購房投資者來說，一定要有耐心和中長期考慮。盲目投資，期望短期獲得暴利，往往就會產生不理想的后果。

　　對于目前正在進行房地產投資的人來說，如何操作？怎么去避免風險最獲得到收益呢 ？日前記者針對人們現在所關心的房地產投資的問題采訪了有關專家。

　　房價分3種形式

　　自去年以來一、二手房的價格都有所上漲，房價問題也成為了房地產的一個焦點問題。于是，“房地產”被簡單地等同于“房價”，“房價”又被簡單地演繹成“房價要漲”。但是，購房者對房價問題應保持一個理性的認識：房價上漲并不意味著所有地區、所有類型、所有品質的房屋的價格都漲，也不意味著房價在任何時間點都在漲。

　　一般房價有三種形式：一是政府有關部門定期公布的整體房價；二是開發商在項目銷售中操控的房價；三是二手房市場所形成的房價。

　　房價是一個非常復雜的系統，不能盲目地認識房價。我愛我家市場研究中心的專家在接受記者采訪時說，購房人在買房時即不能盲目套用宏觀房價變動，也不要把個案房價進行盲目放大，要針對自身的需求和感興趣的區域、房型、戶型來具體解讀房價。

　　用政府公布價作參考

　　所謂政府部門公布的總體房價，是就全北京市范圍的所有交易的房屋的一個整體價格。在政府公布房價上漲時，并不意味著所有區域、所有類型的房價都在漲。專家對記者分析說，因為政府統計的房屋價格采集了城市核心區域、遠近郊區所有地域的數據，還包含了房屋的各種物業類型，如經濟適用房、普通商品房、甲宅、公寓、別墅等，因此這個房價是一個大盤子的統計價格。但是，購房人買房子不可能對北京市所有區域、所有類型的房子都感興趣、都要買。專家認為，買房人關心的一定是某一個區域、某一類型的物業，相對而言是一個個案，因此政府公布的房價對購房只是一個參考作用。當然，目前北京市有關部門編制的指導價格已經越來越細化，相對的參考性也越來越強。

　　開發商銷控房價波動大

　　開發商在項目銷售中所操控的房價，要經歷內部認購階段、期房階段、現房階段、尾房階段等不同階段。專家認為，在前幾個階段，房屋銷售價格一般會逐步拉高。在尾房階段時，價格通常就會有所下降。特別是前幾個階段的價格拉高，是基于房屋開發建設的風險和房屋的不確定性因素的逐步消除。而尾房的降價是基于快速清盤和回收資金。所以開發商所提供的房屋價格是有波動性的，是有階段性的，不能盲目理解為房價上漲。

　　二手房價格泡沫要小

　　二手房與一手房相比泡沫因素少一些，主要原因是由于二手房是現房，購買者和賣房者大都是小業主，二手房的價格，是他們通過市場博弈，即討價還價而達成的成交價。

　　但是，二手房的差異性很大。專家認為，首先房屋建成年代千差萬別，有20世紀70年代、80年代、90年代建成的房子，還有5年以內的次新房。其次，房屋的權屬性質也不同，有再上市的已購公房、經濟適用房，也有二手商品房。因此，每一套二手房之間的價格可比性并不是很強。購房人不能盲目地比照來確定二手房價格。

　　購房獲利途徑：租金、價差

　　房地產投資與股票、期貨、外匯、黃金、基金、債券等各種其他投資形式相比，是一種中長期的投資，其投資特點是投資的起點較高，周期較長，風險適中，收益適中。購房者買房投資獲利有兩種形式：一是通過租金收益；二是通過轉讓獲取差價。

　　通過出租的方式收取租金，投資獲益的時間較長。目前，北京出租房屋的年投資回報率平均為6%至8%左右。購買房屋出租獲利，成本不僅僅是購房費用，還要考慮到裝修的費用，家具家電的配置費用，物業管理費、取暖費，高端物業出租的中介傭金等。此外，房屋出租還會出現空置期，不是每年、每個月、每天都能租出去的。因此，靠租金收回投資大都需要十幾年的時間。更何況，資金本身還有一個時間成本的問題。

　　另一方面，投資房產從轉讓中獲取差價也不是一個短期的簡單問題。房價不像股價敏感，影響房屋價格變動的因素較多，如土地價值的上升，交通條件的改善，商業生活配套設施的成熟完備，區域的認同感和人氣的形成，項目物業管理水平的提高，居住人群的品位、周邊物業的價格等等；此外，宏觀經濟的諸多因素，如利率、匯率的變動，物價的變動，居民可支配收入的變化等許許多多復雜因素都會影響到房價。因此，靠未來轉手出售獲取可觀差價，一般需要較長的時間。此外，與其他投資形式相比，房產本身變現成本較高，變現時間較長。