住房租賃 待挖掘的巨大市場

　　在發達國家，居民住房自有率一般為 50%左右。目前我國城市居民的住房自有率已經超過 70%，上海也在七成左右。當我們津津樂道于買房賣房的時候，不妨關注———

　　分階段改善住房符合梯度消費原理。通過租賃市場實現階段性住房目標，將成為人們改善居住條件的一條重要途徑。

　　租售并舉 梯度消費

　　加大配套商品房和中低價普通商品房建設力度；

　　完善廉租住房制度，年內將享受廉租政策家庭戶數由1.3萬戶擴大至1.8萬戶；

　　探索住房租賃新機制，上半年試點，下半年推開；

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　　今年以來上海推出的一系列房地產市場調控措施傳遞著這樣一個強烈信號，上海正加快構建住房消費“梯度市場”———各種價位的新建商品住房與存量住房并存，住房銷售與租賃并舉，使絕大部分家庭能夠找到適合自身經濟水準的住房消費定位。

　　通過這樣一個梯度市場的完善，有條件的居民可以買大房、買好房；經濟實力不太夠的可以買小房，買二手房；暫時沒有能力的先租房；實在有困難的，租借政府提供的社會保障用房———廉租房。

　　梯度住房消費理念，是市場經濟社會中值得提倡的住房消費觀念。專家指出，住房是價值最大的超耐用消費品，一套住宅少則幾十萬，多則上百萬，受經濟發展和收入水平限制，不可能人人都買得起。即使在發達國家，居民住房自有率也僅為50%左右。像美國住房自有率為65.5%，瑞典的住房自有率為42%，只有新加坡達到80%。現在我國城市居民的住房自有率已經超過70%，上海也在70%左右。

　　過分強調人人都能買得起房，不但現在做不到，將來也難以做到。在市場經濟中，有高收入、中上收入、中低收入、低收入的差別，這是社會分配的結果。人的一生，在不同階段的收入狀況也是有差別的。因此在一個成熟的房地產市場中，人們通常都會根據實際收入情況選擇不同的住房消費方式。比如剛參加工作時收入不高，可以先租房住，以后隨收入增加，再購買小戶型住房，再以后購買中戶型住房，最后等到收入高了積蓄多了，才購買大戶型的更舒適的住房。

　　與此同時，在現代社會中，人才流動加速，方便了人們異地就業。對許多創業群體來說，與其按揭貸款二三十年買一套房子，無形中多了一個禁錮自由流動的“城堡”，倒不如先租房闖蕩，用梯級消費理念來代替過度負債消費的觀念，以求得效益最大化。這也是許多發達國家年輕人“寧租不買”的原因。

　　租賃市場 大有潛力

　　經過多年的培育，上海房地產市場新房和存量房“二三級市場聯動”，蓬勃發展。目前二手房年買賣量已直逼新建商品房，租賃市場也日益繁榮。不過專家認為，當前上海房地產租賃市場還大有潛力可挖。

　　比起這兩年上海新房和二手房房價不斷攀升的景象，上海租賃市場價格始終不溫不火，甚至還有不停下滑的態勢。不少房產中介表示，目前很多中高檔住宅租金其實已是有價無市，問津者少。

　　究其原因，除了受到“居者有其屋”的傳統置業觀念影響，一般市民仍以購房為居住首選這個原因以外，還有以下幾個因素。

　　一是租賃市場結構不合理，大多數市民需求的小面積住房可供量少。如今上海租賃市場上月租金在1500元之內的物業供不應求，而面積在100平方米至200平方米之間、月租金在4000元至8000元之間的住宅，則供過于求。一方面，一些買不起房子的中低收入家庭苦于租不到合適的房子，另一方面，大量中高檔住宅虛席以待。

　　二是住房租賃專業化、集約化程度較差。租賃市場上的房屋，無論是自行出租還是委托中介公司居間、代理出租，基本都處于自發的、零星分散的狀態，專業化、集約化程度較差。出租住宅內的家具配置不齊、日常用品短缺，治安也缺乏相應的保障。

　　三是房地產經紀機構過多過濫、規模偏小。上海大多數房產中介都同時承接二手房買賣和房屋租賃業務，但都熱衷于二手房買賣業務，對租賃業務熱情不高。一般來說，談成一筆二手房買賣生意，中介能賺房價2%的傭金，但撮合一次租賃業務，收取的傭金還不到一個月的租金。至于租戶配對成功以后的房屋管理問題，中介機構更是不愿插手。由于中介機構數量多、規模小，房源共享性差，房源信息也得不到很好的利用。

　　另外還缺乏相應的租賃指導價格制度。住宅的租賃價格受到房齡、地段、內部配置、周邊配套等多種因素影響，由于缺乏相對統一的標準，“好房低租、差房高租”現象也屢見不鮮。

　　活躍市場 適度加溫

　　最近，上海有關部門表示將探索面向中低收入家庭房屋租賃新機制。先從配套商品房中“切”一塊房源供應給動遷家庭，實行優惠租金，隨后逐步擴大范圍，面向全市中低收入家庭。此舉也是完善上海房地產市場保障體系的重要內容。

　　專家認為，除了為符合一定條件的中低收入家庭提供更多租賃房源，還應當鼓勵有條件的市民買了新房出租舊房，或鼓勵機構和個人投資購房用于出租，滿足更多市民和外來創業者的需求。

　　如今，房產商投資開發住宅，基本都用于出售。至于企業購置商品住宅用于出租的更是鮮見。開發商不愿做大房東，主要是因為租賃業務資金回收周期長，經營期內資金流動性差，比起房屋銷售來，租金收益過低。政府可以通過一些優惠政策，適當鼓勵房地產企業從其投資開發的商品房中，拿出一定比例住房用于出租，既使企業有利可圖，又能滿足消費者的梯度需求。

　　專家指出，一手房、二手房和租賃房市場之間是互相作用，互相關聯的。在當前的市場情況下，租賃市場適度加溫，出租房多了，租金能回到合理水平，房價也會隨著租金變化而合理調整。

　　同時還應當進一步健全房屋租賃管理的服務網絡。充分利用已建的二手房網上平臺，實現房屋租賃信息共享。使房屋租賃與外來人口管理等系統相連，規范房屋租賃行為。

　　在此基礎上，還應盡快建立房屋租賃價格指導制度。通過指導租金加強市場的預警預報，確保市場的健康發展。

　　看準時機 商機無限

　　房產租賃市場發展潛力巨大，敏銳者已經嗅出商機。

　　在向一年內轉讓的住宅征收營業稅，銀行貸款門檻和利率提高，還清貸款才能賣房等一系列宏觀調控措施出臺后，很多投資者開始變短期投資為長期投資，通過房屋出租的方式獲取回報。

　　而房東和房客之間的種種不便反而成了一些機構眼中的經濟增長點。目前租賃市場上，房客需要什么家具，直接找房東商量，要是出租房內的設備損壞了，房客也經常是一個電話打到房東處，要求維修。不少房東尤其是有幾套房的房東常常覺得不勝其煩。

　　于是有人專門從事為房東提供“托管”服務的行當，做起了“房產管家”。他們為房東代收房租，管理出租房的設施，還能根據不同房客的需求，提供不同的家具。房東繳納一定的服務費用，便可高枕無憂；房客有事找“管家”，真正實現了“一個背包換新居”的瀟灑。

　　發達國家的租賃市場大多采用這種模式。有關專家認為，隨著上海房屋租賃市場的不斷發展，此類“管家”今后定會吃香起來。