學者業界就是否征收不動產稅問題展開激烈交鋒

　　高房價是目前社會矛盾聚集的焦點之一。盡管2005年“國八條”出臺了一些房地產宏觀調控的政策，但是見效甚微。就目前情況來說，許多人都認為利率不能夠上調，那么最有可能使用的調控工具就是稅收了。但呼聲已高的不動產稅卻遲遲未出……

　　★《中國經濟周刊》記者 唐韻/上海報道

　　2006年伊始，國家稅務總局副局長王力和國土資源部土地利用司副司長束克欣，就分別在相關會議上表示，我國的不動產稅已經在研究當中，購買第二套住房將可能被征高額不動產稅。

　　雖然不動產稅的推出代表了稅制改革的方向和趨勢，

　　《中國經濟周刊》近日走訪各方，老百姓、政府官員、經濟學家、房產商各抒己見，對于不動產稅的征與不征主要聚焦在四個爭論上。在走訪過程中，記者發現無論對征收不動產稅贊成與否，被訪者均態度鮮明并言之鑿鑿，有意思的是，學者以贊成居多，而房產商卻無一例外持否定態度。更有人擔心，不動產稅的征收會不會像以往的許多政策一樣，最終“灼傷”的不是炒房人而又是大多數的工薪階層。

　　爭論一：

　　房地產調控的政策要害：財稅還是金融？

　　正方：支持財稅調控

　　中國社科院金融研究所研究員尹中立：

　　重稅可以有效抑制房地產投機行為

　　目前我國的房地產稅收制度存在嚴重缺陷，不動產稅一直沒有征收。在我們與日本財務省研究所的學術交流中發現，日本人在總結房地產泡沫時認為，日本的土地稅制問題是重要原因之一。

　　在日本的稅制中，對于房地產，通常在取得、保有、買賣三個階段都要課稅。而當前我國的房地產稅收制度還不盡合理，不動產稅還處于論證階段。日本的經驗告訴我們，財政稅收政策對控制房地產投機的作用遠大于金融政策，重稅可以有效抑制房地產投機行為。

　　一個人有10套100萬的房子，如果按照國際上通用的標準征收1.5%來征收房地產稅，意味著每年他將繳納15萬元的房地產稅。征收房地產稅使得這部分人將手中的投資房拋售，增加了市場供應量，房價自然就下來了。

　　中國社會科學院金融發展中心主任易憲容：

　　稅收調整是最為便利也是最好的工具

　　高房價是目前中國社會各種問題與矛盾集聚的焦點。政府完全可以通過法律與制度安排來調整目前國內房地產市場嚴重的利益不均衡。而稅收政策就是其中不可或缺的工具。稅收調整是最為便利也是最好的工具。如果政府在房地產流轉稅及房地產不動產稅上下功夫，并切實實施，那么不僅會壓縮國內的住房需求，也會讓持有多套住房的人把手中的住房賣出。這樣不僅住房需求減少，而且住房供給也會增加，住房的價格也就自然下行了。

　　反方：不支持財稅調控

　　鴻泰策略房地產經紀公司總經理張鳳春：

　　加稅只能促使租金和房價上漲

　　以香港房地產發展的歷史看，降低房價的直接辦法就是增大低價房供應量，而現在拍賣土地、提高貸款門檻和利息、增加流轉稅、增加持有稅，全部是促使房價上升的。對別墅和低密度住宅加稅，將拉高此類物業的價格，而購買這類住宅的高收入群體，要么對增加的稅收不在乎，要么轉向普通住宅，這樣將會帶動普通住宅的價格攀升。

　　住房作為一種消費品就應該有統一的稅率。勞動者在獲得財富的過程中已經完稅，用合法收入購買的二套甚至多套商品房要征重稅，目前還沒有法理基礎。按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》第五條規定，個人所有非營業用的房產免納房產稅。炒房與買多套住房并非是房價高的根本原因，高房價主要是土地資源緊張所致。因此，想通過征收高額不動產稅的方式抑制房價，治標不治本。

　　中房集團湖南城建開發公司總經理易軍：

　　政府重在引導，引導開發商與消費者而不是盲目地通過征收不動產稅來抑制房地產的消費。

　　我反對征收不動產稅。房地產業的發展只有通過市場的手段來進行調節，按照供需關系來決定投資需求。投資房地產像投資股票一樣，風險與利益同在。投資虧了本，看你還投不投。

　　居民擁有多套住房可以為購買不起住房的人租房提供房源，符合自然規律。中國現在的大部分存款集中在小部分人手里，我們應積極探索如何讓這大堆死錢盡快發揮其活力。政府應引導開發商建市場需要的房子，建生命力長、綜合效益高的房子；同時，要引導市民在住房消費上進行梯級消費，從租房到買房，從住小房到住大房，從住差房到住好房。而不是盲目地通過征收不動產稅來抑制房地產的消費。控制房價需要增加經濟適用房的供應，加強對經濟適用房的管理，對購房對象一定要從嚴審查，對供地方式一定要透明，對定價和投資配套一定要嚴格把關，使經濟適用房真正落實到最需要它的居民手中。

　　爭論二：

　　征收對象：“大面積房”還是“第二套房”

　　正方：對象應是閑置物業者

　　北京大學稅法研究中心主任劉隆亨：

　　要治房地產行業的“本”，就應該理清它的源頭—土地市場。

　　一套房子就已經能夠滿足普通人的基本需要了；買第二套房的絕大部分都是生活較為富裕的人。新稅對購買第二套房的人征稅，正是“公平”這一稅法原則的體現——有錢人買很多套的房子，刺激了樓價的上漲，窮人不就更加買不起房了嗎？對供給方的調控與對需求方的控制是緊密聯系在一起的。我認為，新稅的稅率不能太低也不能太高：太低了就達不到預期的宏觀調控目的，太高了又會讓老百姓負擔不起。當前，我國的國內消費不足，我們急需擴展國內消費市場。有關部門應該找到一個好的稅率：在這個稅率之下，既能實現宏觀調控的目標，又不至于過分壓抑老百姓的消費愿望。這是一項比較有難度的工作。另外我認為，要治房地產行業的“本”，就應該理清它的源頭—土地市場，只有規范好土地市場，房地產行業的根本性問題才能得到解決。當然，通過稅收這一經濟手段控制需求也是十分必要的。

　　反方：要看是否過度占有資源

　　中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮：

　　開征不動產稅并非就是“對第二套房課重稅”

　　節約資源是公共利益。這個公共利益包括國民經濟可持續發展的利益，包括我們這個社會全體成員的利益，包括我們子孫后代的利益。“過度消費”不僅包括富人的奢侈性消費，也包括中等收入階層、普通工薪階層享受性的消費。不動產稅真正開征時，單套面積過大，超出普通住宅標準或者生活必要限度的房子可能適用稅率就要明顯高一些。2005年黨的十六屆五中全會“關于十一五規劃的建議”中明確指出，要“發展節能省地型建筑，形成健康文明、節約資源的消費模式”。

　　不動產稅的作用之一就是要抑制過度占有資源，保護必要消費。但我個人看法，這個“過度占有”，不是按第幾套房來區分的。一個富人只占有一套房，但是這套房非常大，而且地處風景名勝區，價值不匪，這套房子也得適用較高稅率。在前幾年“房改”中，一些中央機關的干部按級別應享受一定的住房面積，但當時單套面積的沒有那么大的，很多人配住的就是“2＋1”或者“2＋2”。就是80年代蓋的居民樓中一套“兩居”加一套“一居”；或者一套“兩居”加另一套“兩居”。但這個“2＋1”或者“2＋2”的建筑面積一共才只有70-90余平方米。這個“第二套”恐怕就不該課以重稅。因為不論按干部住房標準還是從自住性住房的必要標準看，他們的居住總面積并未“超標”。原則說，不動產稅應按個人持有的資產價值征稅，而且是按現值征稅，不是按“第幾套”征稅。

　　中國社會科學院金融發展中心主任易憲容：住房作為一種民眾的生活必需品，現代各國政府都十分關注并有一套很好的經驗。比如小戶型住房所占比重在新加坡為80%(1950-1980年為42-70平方米，2004年其人均收入達到2.5萬美元，100平方米以下依然占70%)，香港為72%。再如美國、日本、德國等發達國家，這幾十年來除了個別國家之后，平均戶型都在100平方米以下。我國把普遍住房上限定在144平方米，以及2004年中國建造住房居然一半以上為150平方米以上，無論從經濟發展程度、家庭人口，還是國內土地稀缺度來看，都是對中國房地產市場的嚴重誤導。中國目前的小戶型住房應該定在50-100平方米的范圍內，并把這一標準法律化和制度化。要建立中國的小戶型住房發展模式，一要改變目前的普遍商品房標準并讓這種標準在一個較長的時期內法律化；二是在土地拍賣、規劃上對住房類型嚴格限制，即拍賣與規劃的土地只是建造中低檔小戶型住房(把土地拍賣的資金分離出來而不是地方政府獲得建立住房保障基金與農民土地補償基金)；三是通過住房持有稅加大高檔住房或高于小戶型住房的持有成本，通過房地產交易稅提高高于小戶型住房的交易成本；四是通過銀行信貸的方式增加高于小戶型住房的進入成本，并且以法律與制度加以嚴格規范。

　　爭論三：

　　征收不動產稅時機成熟了嗎？

　　正方：時機已經成熟

　　中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮：

　　開征不動產稅的社會物質基礎已經具備

　　開征不動產稅的條件分為技術條件和社會基礎條件兩部分。關于技術條件和社會條件的區別，可舉個例子來說明。利息稅本來也應當實行累進稅率才對。對存錢多的富人和存錢少的窮人實行差別稅率。這個道理大家都同意。但實行差別稅率需要金融系統全部聯網和完全實名制的技術條件。有這個技術條件，才能讓富人在多少個銀行開戶、開多少賬戶都逃不了稅。但現在我們的技術條件還達不到，就只能先暫實行比例稅率。比例稅率實際上是一種不得已而為之的選擇。

　　不動產稅涉及的社會利益關系非常復雜。怎么征、怎么管、怎么評估、采用什么樣的手段等需要完善的技術條件。現在看，我們還處于加快籌備的過程中。但開征不動產稅最重要的基本條件，不是稅收部門的征管能力、征管手段，而是社會居民擁有私人資產不斷累積的能力。

　　從21世紀初以來，隨著住房制度改革的不斷推進和人們私人財富的進一步累積，不動產已經進入大多數家庭的資產構成。社會對房價高低反映強烈，恰好說明的是人們的私人財富累積已經進入到普遍擁有不動產的階段。與此相應，不僅調整社會公平需要有新的手段，而且開征不動產稅的社會物質基礎也已經具備。

　　反方：時機尚未成熟

　　北京大學稅法研究中心主任劉隆亨：

　　不動產登記制度尚未完善

　　要開征不動產稅，就必須具備完善的不動產登記制度—我國目前的不動產登記制度還不夠完善；還必須具備科學的針對不動產的價格評估機制及嚴密的會計制度—我國目前在這兩方面也還有所不足。只有具備了科學的、固定的不動產價格評估機制，我們才能在由此得出的全國房地產總況的基礎上合理地配置稅率，并制定出增稅、減稅和免稅等的條款。不管是可能開征的新稅，還是未來的不動產稅，都有賴于我國在這些方面上的進步。

　　中國社會科學院法學所研究員莫紀宏：

　　在《物權法》沒有出臺之前，在法律上設定不動產稅不合適。

　　由于我國土地不由個人所有，從嚴格意義上講，對房屋征收“不動產稅”與對土地使用權征收“不動產稅”兩者很難統一起來。而房屋的價值會通過逐年折舊而不斷減低，房屋下的土地則可能出現相反情況。在征收不動產稅的時候，對于具體的房屋所有人來說，很難對房屋的價值以及房屋下土地的價值分開評估。這就很容易導致實際多占土地的房屋所有人可能會少交不動產稅，而將這一部分因土地增殖而產生的不動產稅轉移給小區的其他業主。所以，在建筑區分所有權制度沒有建立之前，特別是在《物權法》沒有出臺之前，在法律上設定不動產稅這樣的財產稅是不合適的。

　　一般而言，稅收政策是作為重大的宏觀政策、針對重大的宏觀經濟問題來使用的。對微觀的經濟環節，如果輕易動用稅收手段，動輒出臺這個稅那個稅來調控一下這個、干預一下那個，就會亂及經濟的基本秩序，傷害政府的公信力。今天覺得第二套住宅是個問題，就出臺個“第二套住宅不動產稅”；明天覺得股市好像炒得高了，是不是就來加征個25%的額外印花稅呢？

　　爭論四：

　　如何征收不動產稅？

　　合富輝煌集團董事、副總經理黎振偉：

　　房地產稅考量政府的能力

　　在國家緊縮銀根、提高物業交易稅費等多項宏觀措施出臺后，房地產市場仍然保持較高的溫度，樓價上漲幅度沒能控制在政府期待的范圍內，正因為如此，不動產早已“呼之欲出”，為的就是把房地產業拉回到合理的位置。 這一招考量的是政府的能力。選擇在什么時間推出不動產稅？以什么方式推出？這些都關系到對房地產市場的震動力度將可以達到什么程度。畢竟，不動產稅的征收，將會引發房地產業的巨大反響。

　　中原地產高級研究主任劉志武：

　　房地產稅沒能形成有效體系

　　現行房地產稅種類繁多，存在重復收費、計征不規范現象，沒有能夠形成一個有效的體系。例如一些開發商在繳納土地出讓金之后，還要繳納市政建設配套費、單向性配套設施建設費。此外，征地費與土地使用費重疊、對土地轉讓收益重復計征等現象也屢見不鮮。征收不動產稅后，現行的房地產交易環節的部分稅費將隨之取消，整個交易過程將得到簡化。

　　不過，不動產稅在我國出臺，除了受政策和體制的影響，還將面臨一系列實際問題。以前政府對土地出讓金實行一次性收取的形式，而現行的土地出讓金制可能轉變為年租制。如果不動產稅按年租制的稅率來征收，之前交過土地出讓金的房子應該怎么處理？年租制實施后，如何協調不動產稅與其它稅種的關系？此外，對于自有住房的先后順序，還缺乏相關規定加以區別。假設有人投資一套140平方米的房子用來自住，同時又有一套70平方米的住宅，將哪套作為“第一套住宅”來征收不動產稅，目前的法規還無法確定。而這兩套房子先后順序的不同，將出現較大數額的稅收差別。

　　經緯房產咨詢有限公司市場部經理張斌：

　　不動產稅的稅率不宜過高

　　不動產稅的稅率不宜過高，如以不動產原值或評估值減去20%～30%后的余值為計稅依據，現階段全國可規定0.5%～2%的幅度比例稅率，適用稅率由省級人民政府確定，待條件成熟再實行超額累進稅率。由于對遠期不動產稅稅負加重的預期，以及新房、舊房必然會區別對待的判斷，不動產稅開征的信息必然會促使部分消費者趕在開征前搶購商品房，這樣不僅不能抑制房價，反而對近期房地產市場房價起到推波助瀾的作用。

　　我愛我家上海分公司經理佘義峰：

　　沒有投機經驗的公眾，容易被高額不動產稅“灼傷”。

　　如果真的要征也麻煩，你怎么去界定二套住房呢？父母想買房子住，但因為年紀的關系無法獲得貸款，這時肯定就是由子女來貸款，如果子女自己也買房住，也算是第二套住宅吧，但這樣的情況也要交不動產稅嗎？父母買房時候寫了我的名字，難道我自己買的時候，也成為宏觀調控對象了嗎？如果人們要購買二套房，卻又不想交納高額不動產稅，他們就不會想到用父母、配偶或子女的名義買嗎？這樣做了，就可以不用交納重稅，那么這樣的規定，又有什么樣的效果呢？不過就目前上海來看，不動產稅對中高端買房者基本上不會有多大影響，事實上他們大多已經儲備了多套房屋。炒房者可以借用他人證件購買N套“第一套住房”來避稅。倒是沒有投機經驗的公眾，容易被高額不動產稅“灼傷”。實際上，迄今為止，并沒有足夠的證據或者權威的理論，可以證明稅收對于穩定房價有奇效。倒是經濟適用房的大量供應，被認為是調控房價的最有效手段。

　　中國社科院金融研究所研究員尹中立：

　　各方矛盾將使房地產稅征收阻力重重

　　由于國內的土地稅制采用土地出讓金制度，這與房地產稅的征收可能相矛盾，而絕大多數國家實行的都是分類按年征收的房地產稅。這導致地方的主要財政來源是土地出讓金，實行房地產稅后，會不會影響地方經濟的發展和財政來源？各方矛盾將導致房地產稅征收阻力重重。阻力主要來自兩個方面：技術上與政治上的。技術阻力主要是指對房屋的價值評估標準、登記制度等問題；而政治阻力就是目前業主們都會對房地產稅有所抵觸。即將到來的兩會以及新一屆地方政府的上任會否將房地產稅出臺的時間表提前將值得關注。