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對目前還依然對2006年樓市行情抱有“反彈”想法的投資者來說，二手房交易個稅無疑是一把高懸于頭頂的達摩克利斯之劍。相對于目前5%的營業稅，對利得部分高達20%的個稅可謂是致命性的。
然而，有意思的是，稅法里原本沒有的房產營業稅開征了，而白紙黑字寫著的個稅卻成了各地稅務機關含糊其詞的問題。如今，廣州被傳在辣手無情地恢復這個稅種了，實情究
竟如何？
二手房交易個稅有縫可鉆嗎——
文本刊記者江南
近日，廣州市地方稅務局對個人轉讓房產征收個人所得稅出臺了補充文件，明確從2006年1月1日(稅款所屬期)起，對個人轉讓房產可實行據實征收，按照“財產轉讓所得”項目適用稅率20%征收個人所得稅。
一石激起千層浪。此前盡管北京、南京、杭州等地也都陸續恢復征收過二手房交易個人所得稅，不過大都沒有推出明確條文，更少有明確的對偷漏這項稅收者的處罰措施。
據廣州市地稅局稅宣傳科梁科長介紹，目前，廣州對市內的房地產交易，是按照1%(總交易額的1%)的“核定征收”稅率征收；是樓市炒風日盛引起了政府部門的關注，才出臺了上述新規定。
據廣州市房管局的最新統計數據，繼2004年瘋漲18.8%之后，廣州10區房價2005年1至10月再度猛漲16%,均價達到5597元／平方米，10月環比上漲了647元/平方米，升幅達13%。漲幅最大的番禺區1~10月價格上漲超過20%。
此外，進入11月，廣州的房地產市場出現了“價量雙漲”局面。廣州二手樓市11月的總體成交量環比增加16%。正是上述情況，使廣州市政府部門判斷：樓市因炒作現象產生“虛火”，政府需要推出“瀉火”的猛藥。
廣州市地稅部門強調，國家對房地產市場采取的各項宏觀調控措施，尤其是稅收管理措施必須堅決貫徹執行，個人在轉讓自有房產過程中通過低報、瞞報成交價格等虛假申報方式進行偷稅的，或者房地產中介機構、其他單位和個人教唆、協助他人偷稅的，地稅部門將根據有關法規進行處罰，罰款最高可達五倍。而具體征收辦法中也對一些關鍵詞如“房產原值”、“合理費用”等作出了解釋，按字面上看，似乎無懈可擊。
“據實征收”稅率20%
這份2005年12月12日發布的《關于個人轉讓房產征收個人所得稅問題的補充通知》明確，個人轉讓自有房產繳納個人所得稅的征收方法分為據實征收和核定征收兩種，而售樓者能否提供完整資料成為確定計征方法關鍵。
首先讓我們看看“據實征收”的方式。這是指：個人轉讓自有房產的，納稅人能夠提供合法、有效的售房、購房合同和房產原值憑證等證明材料的，可根據個人所得稅法的規定按照“財產轉讓所得”項目據實征收個人所得稅。
個人轉讓除已購公有住房(即房改房)以外的其他自有住房，以一次轉讓房產收入額減除房產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%稅率計算應納稅額。計算公式為： 應納稅所得額＝每次轉讓房產收入額-房產原值-合理費用(每次轉讓房產收入額，是指納稅人轉讓房產所取得的全部房款收入，不管分多少次取得收入，均應合并為一次轉讓房產收入)。應納稅額＝應納稅所得額×20%
令人關注的是“房產原值”的確定，這個辦法規定：
(1)自建房：報建及建造過程發生的費用；
(2)購買商品房：購進價格及購房支付的其他有關費用(包括契稅、印花稅、權證綜合費等，下同)；
(3)受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的房產：發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購進價格及其他有關費用。
而能夠扣除的“合理費用”，是指轉讓房產時按照國家或地方政府規定支付的有關營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、土地出讓金、中介服務費、交易手續費以及房產交易過程中按規定支付的其他有關費用。
確定上述房產原值和合理費用時，納稅人必須提供有關合法、有效的憑證，包括完稅憑證、套印稅務機關發票監制章的發票以及經省級稅務機關批準不套印發票監制章的專業發票和財政部門管理的行政性收費收據以及經財政部門、稅務部門認可的其他憑證；發生建造費、中介服務費的，納稅人還必須提供有關合同、協議。
“核定征收”成為“活絡搭扣”
然而，這份看似天衣無縫的征稅辦法，其實是留著一個“活絡搭扣”的：那就是當交易雙方隱匿起一些或全部的重要文件時，“據實征收”將變成“核定征收”，能省下不少錢。
據了解，廣州市個人在轉讓房產過程中，如果有出現下列情形之一的，實行核定征收：
(一)未能提供合法、有效的售房合同，不能正確計算售房收入的；
(二)未能提供合法、有效的購房合同和構成房產原值相關憑證，不能正確計算房產原值的；
(三)未能提供支付合理費用相關憑證，不能正確計算合理費用的；
(四)申報房產成交價格低于房管部門出具的《房地產價格審核書》所審定的價格，又無正當理由的；
(五)個人轉讓已購公有住房不能提供所有扣除項目相關資料憑證的；
(六)在辦理個人所得稅完稅手續時，未按本通知第四點規定提供主管地稅征收機關出具按“據實征收”審核意見的。
核定征收的計算公式為：應納稅額=轉讓房產收入額(全額)×應稅所得率(住房為5%，非住房為7.5%。)×20%。
我們不妨算一筆賬：一套100萬元的住房，如果按照“核定征收”繳納稅收，應繳稅額為1萬元。如果按照“據實征收”，扣除“合理費用”后，如果獲利5萬元，那就依然繳稅1萬元。換而言之，100萬元的房子如果獲利低于5萬元，該交易者就應該老老實實地把所有文件交給稅務局，如果獲利高于5萬元，他就應該理智地把文件藏起來，直接給稅務局繳1萬元。
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