售房營業稅引發三大疑問

　　普通住房包括哪些？　如何控制“陰陽合同”？　如何計算兩年起點？———

　　本報記者報道　三部委聯手出臺房地產稅收明細政策，規定居住不滿兩年的住房轉讓要收取營業稅，北京市建委隨后發布享受優惠政策普通住房三大標準。然而，由于缺乏一些細則，新政在實際操作中引發了不少疑問。

　　記者昨天來到西城區房地產交易中心，發現辦理業務的人少了，咨詢的人多了起來，不少市民在辦理業務時遭遇了這樣那樣的難題。看到記者采訪，這些市民紛紛向記者提問，經過記者歸納，主要有三大疑問。

　　疑問一：

　　普通住房包括哪些？

　　新政中關于增收營業稅一節規定中所說的個人住房都包括哪些類型房屋？商品房、公房、經濟適用房是否統統包括在內？

　　1.大戶型公房與商品房一樣繳營業稅？

　　依照市建委公布的優惠政策，140平方米以上的房屋兩年后出售，仍將繳納差額營業稅。以面積同樣為145平方米的公房和商品房為例，如果商品房購買時為6000元/平方米，售出時漲幅為5%，即6300元/平米，購買兩年后出售需要繳納營業稅300×145×5%=2175元。而公房則要繳納營業稅(6300-1560)×145×5%=34365元，多繳了32190元。

　　2.拆遷戶賣房怎么算？

　　剛剛拆遷到新家的宋大媽苦著臉對記者說：“我這剛搬的房子是145平方米，這不就成非普通住房了？”

　　記者了解到，根據《北京市城市房屋拆遷管理辦法》，房屋拆遷可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換。如調換到一套140平方米以上的房屋，兩年后出售時，仍要按新政的優惠政策繳納差額營業稅。

　　疑問二：

　　如何控制“陰陽合同”

　　賣家李小姐告訴記者，她要賣的房子已經超過了兩年，只需要補交差額營業稅，但是買家堅持要使用陰陽合同少交稅，她很為難。(注：所謂“陰陽合同”，是指買賣雙方為了規避稅款，合同上注明相對低的價格，實際上仍以雙方協議的、相對高價成交)對此，北京鏈家房地產經紀公司有關人士表示，由于大多數小中介或者非法中介會同意陰陽合同的存在，所以從目前的實際情況來看，營業稅差額征收存在著一定難度。

　　疑問三：

　　2年的起點如何算？

　　已實際買房4年多的趙先生，咨詢時才得知要交幾萬元的營業稅，原因只在于繳納契稅、產權證都是在今年年初才辦理完成。

　　雖然規定已經明確，購買住房的起始時間，以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上所注明的時間為準。但是，房產證或契稅證明在實際辦理中往往滯后，而這往往并不是由業主自身原因造成的。因此，趙先生提議，是否按收房時間更為合理？