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自2003年10月官方文件中首次提到，“物業稅”從陌生概念迅速成為街談巷議的熱點話題。近期，物業稅先行試點的說法開始在北京、廣州等各大城市流傳。一些媒體從各渠道得到的官方消息則稱先行試點提法不確切，應為前期調研，或曰“模擬運行(即數字空轉)”。被廣為關注的這一稅種的改革，將會帶來哪些變化和影響？相關地產和稅收專家表示，到目前為止，物業稅改革在調整范圍等方面，依然面臨諸多問題。
難題一：物業稅以何為稅基
物業稅以何為稅基？是對于第二處住房以上的物業征收？僅對高檔物業征收？還是所有物業同樣征收？社科院財貿所研究員王誠慶認為，從物業稅的財產稅性質來看，應統一以物業的價值為稅基。然而，在現階段的中國城鎮，大多數居民的住房是維持生存基本需要的消費品，不能純粹作為財產。建議在實行改革時應設立人均(戶均)物業價值的最低起征點。據悉，美國應稅財產稅基大概是其財產真實價值的30%至70%之間。
難題二：對低收入者如何征稅
物業稅的調整范圍，只針對新增加的物業，似乎是業內專家的共識。但是，對于存量物業，情況變得有些復雜。對于前期在商品房市場上取得的物業來說，業主們會堅持認為他們已經足額繳納了未來70年的各項稅費和土地出讓金，因此，對這一部分征收物業稅基本不合理；對于占存量房屋主體部分的房改售房和經濟適用住房來說，這部分物業并沒有或沒有足額繳納像商品房那樣的稅費，有一定理由對這部分住房征收物業稅。然而，這些住房的所有者多為中低收入者，如果征收明顯有悖于公平原則。
對此，如何采用權宜的變通方法，并且維護稅法的統一和規范化，是物業稅設置應考慮的一大問題。
難題三：舊稅調整還是新稅開征
相關專家分析，從降低金融風險、促進房地產業健康發展的角度出發，物業稅主要是改革現有的舊稅制，變復雜為簡單，轉差異為統一，轉混亂為規范；而從稅務部門的角度出發，物業稅的改革不僅如此，還要有利于拓展新稅源，因此，他們更加重視舊稅制覆蓋范圍過窄、房地產增值后的利益分享等問題。該人士認為，目前涉及房地產的稅收在房價中的比重已經很大，近期不應再增加購房者負擔。物業稅作為一種特別財產稅，應主要對舊稅制進行調整和改革，對于房地產為生產資料進行經營而取得的收入或增值，宜采用其他征收方式。
難題四：物業稅最快何時開征
盡管物業稅改革已經在加快步伐，但目前看來開征條件還不成熟。據了解，由于是一個新的稅種，開征物業稅需經過立法程序，由全國人大審批。而除了必要的立法程序外，物業稅的開征尚受制于明晰產權、理順產權關系、整頓評估中介市場、清理房地產稅費、確定調整稅種的主體、改革土地所有制度、先期試點等多方面因素。中國社會科學院城市發展與環境研究中心研究員劉維新曾指出，物業稅的開征在產權、關系、機制等方面進行理順，這個準備期就至少需要三四年。
作者：齊雁冰
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