3種方式投資房產(chǎn) 孰優(yōu)孰劣

　　受國家宏觀調(diào)控政策的影響，人們的投資型消費開始變得理性而成熟。新的金融及土地政策的相繼出臺使得投資性房產(chǎn)的前景產(chǎn)生了很大不確定性。各種房產(chǎn)投資的價值究竟如何？京城著名的房地產(chǎn)金融理財機構(gòu)“我愛我家”的投資專家，特為此做出分析。

　　一、購買一手商品房作為投資

　　*投資優(yōu)勢：戶型較新較大、產(chǎn)權(quán)明晰、建筑年代較近，商住皆宜。

　　*投資劣勢：投資總額較大，存在期房風險，貸款購買短期投資后再出售存在轉(zhuǎn)按揭問題，投資高檔物業(yè)后若出租較易出現(xiàn)空置風險。

　　*投資收益分析：

　　如5年前投資購買東四環(huán)附近一套商品房，均價7355元/平方米，面積121平方米的二居室，原購房款約89萬元，物業(yè)費2.8元/平方米，裝修費用750元/平方米，出租租金為5200元/月，平均每年空置期為1個半月，5年后此房屋市值升至105萬元。投資收益相關(guān)明細如下：

　　二、購買二手房作為投資

　　*投資優(yōu)勢：地理位置好、總價較低、交通便利、配套設(shè)施成熟，不用承擔期房風險。

　　*投資劣勢：戶型較小、年代久遠、單價較高。

　　*投資收益分析：

　　如5年前投資東南三環(huán)一套建筑面積80平方米、購買價格為每平方米5000元、房改成本價為1560元每平方米的已購公房，物業(yè)費2元/平方米，裝修費用400元/平方米，出租租金為1600元/月，平均每年空置期為一個半月，5年后此房屋市值升至52萬元。表格詳見北京日報

　　三、購買經(jīng)濟適用房作為投資

　　*投資優(yōu)勢：戶型合理、年代較近、價格相對較低。

　　*投資劣勢：不僅購買有限制，出售也有年限限制，并且對于住滿5年的經(jīng)濟適用房來說，出售時需交10%的綜合地價款，這就增加了售房費用。

　　*投資收益分析：

　　目前，出售已購的經(jīng)濟適用房一般分兩種情況：一種是已經(jīng)住滿5年的，另一種則是尚未住滿5年的。

　　1、出售尚未住滿5年的經(jīng)濟適用房

　　出售此類經(jīng)濟適用房，其購買人有條件限制，即購買者首先具備北京市常住戶口，其次購買者家庭年收入應(yīng)在人民幣6萬元以下。如一套面積為95平方米、原購房價格為2650元/月的經(jīng)濟適用房，在未住滿5年的情況下，只能以2650元/平方米或低于2650元/平方米的價格進行出售。并且，購買此套房屋的購房者必須符合經(jīng)濟適用房的購買條件方可以購買此套房屋。因此出售此類經(jīng)濟適用房無投資收益可言。

　　2、售出已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟適用房

　　對于已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟適用房，業(yè)主可以依照目前市場價格進行出售。例如1999年購買的面積為90平方米的經(jīng)濟適用房，原購買價為2600元/平方米，總共花費購房款約23.4萬元左右，并花費了約3.6萬元裝修。符合住滿5年的上市條件后，目前市場售價可達3600元/平方米。出售這套房屋，需繳納萬分之五的印花稅，按成交價的10%補交綜合地價款。若通過中介公司出售，還需繳納成交價2%的代理費及1500元的中保辦證費。