網傳鄂爾多斯樓市“三折甩賣” 記者調查發現確存資金鏈斷裂風險當地政府求助金融機構

　　11月底，一則有關內蒙古鄂爾多斯樓市全面崩盤的段子在微博上流傳。“據一位長期生活在鄂爾多斯的人士今早透露：繼高利貸危機之后，康巴什樓市大面積降價，從去年的均價8000元暴跌至現在的3000多元。”同時，有關當地房產商因欠高利貸自殺和為躲債務“主動酒駕求被拘留”的消息也不斷傳出。

　　關于康巴什樓市的迷局，真相到底如何？連日來，記者走進鄂爾多斯新城區康巴什，探訪這座被“鬼城、房地產、民間借貸、路虎、煤炭”等眾多標簽包圍的沙漠新城。

　　文/圖 本報特派記者王丹陽

　　中午時分，康巴什新城的地標建筑——南北長達2.5公里的成吉思汗廣場上，20分鐘內僅3個人走過，還都是外地人。

　　“東方迪拜”

　　“路虎”比出租車還多

　　遠處，正在建設的眾多房地產樓盤淹沒在寒冬的迷霧中，看不清楚。這一景象或許可以代表外界對康巴什城的籠統印象——人少、房地產多。

　　這座規劃有100萬人口的新城市，目前的居住人口約僅為5萬。因為缺少濃郁的城市氛圍，甚至一度被美國《時代周刊》描述為“空城”、“鬼城”以及“中國房地產泡沫的縮影”。另據不完全統計，2010年，鄂爾多斯市的商品房銷售面積達1009.4平方米，人均購買超過15平方米；今年預計新建住房面積超過2000萬平方米，已接近上海樓市一年商品房的銷售面積。

　　2006年以前在鄂爾多斯市，康巴什新區還處在庫布齊和毛素烏兩大沙漠的包圍之中。僅五年光景，鄂爾多斯老城區東勝由35平方公里增加到78平方公里，30多平方公里的康巴什新區也從沙漠荒原中拔地而起。這是一座依托天然氣、煤炭等能源，在沙漠中人工造出的“綠洲”新城市——當地人則更愿意稱康巴什是“東方的迪拜”。

　　出租車司機朱欽領是河南人，今年年初剛從北京來到這里。在他眼中，路上開的遍是豪車，“去年全國90%的‘路虎’都被鄂爾多斯人買去了。我們這上牌的出租車有2000輛，但‘路虎’車數量在5000輛以上。”

　　展現鄂爾多斯富裕的另一面是有“綠樹”——“據說在這里栽活一棵樹的成本將近要3000元，這里之前都是沙漠。” 朱欽領說。

　　由于當地人富裕，朱欽領拉車的活兒額外好賺。他一邊給記者指認傳說中擁有私家直升機和購買了價值3000多萬元豪車布加迪威龍的煤老板庭院，一邊說他的生意經。

　　由于人少又富裕，當地出租車的特色是不打表——從新城康巴什到老城區東勝，不到30公里，搭公交車只要8元，而且車次頻繁，但更多本地人依然選擇打的。而在面積僅30多平方公里的康巴什城內，3條公交線路全部免費，但出租車起價仍是10元。記者的親身遭遇是兩名本地出租車司機要求100元1小時，而且不肯議價。

　　“晚上經常有醉漢要我拉去僅有一橋之隔的伊旗，不到15元的路程，直接塞100元。很多當地人都有不用找零錢的習慣。”朱欽領說。

　　“崩盤”傳言

　　當地回應“無稽之談”

　　11月底，一則有關樓市崩盤的段子在微博上流傳，引發全國網友關注康巴什。“以金信翰林苑項目為例，其二手房價此前都在10000元左右，而現在市價僅3750元。”網友評論：這座城市開始有了“樓市三折的抄底良機”。

　　記者專門走訪了微博傳言中提到的樓盤。金信翰林苑建于2008年，是康巴什城內較為成熟的社區，兩條公交線經過，屬于城中人氣聚集的旺地。

　　記者發現，社區內早已看不到售樓處，白天也有不少車停放。居民任女士說，她的房子120平方米，在當地算是小戶型。“當時6000多元一平方米，現在不可能降得那么低，四五千元總該有的。”

　　隨后，記者探訪了在康巴什新城改造中安置當地牧民的“文明小區二期”。這個小區是今年年底交樓的毛坯房，樓房總高5層，戶型從124平方米到234平方米，屬于當地的小戶型和經濟適用房。銷售人員說，房價依然每平方米7400元，而且不打折。

　　在號稱鄂爾多斯標桿地產的“東方紐蘭都”，銷售經理趙康寧說，一期所有毛坯戶型都賣光了，二期開盤帶4000元精裝修的起碼要1.2萬元/平方米，而且最小戶型都有170平方米。記者探訪時，雖然售樓處略顯冷清，但仍有來自北京的電話咨詢房價。

　　另一值得注意的現象是，記者撥打一些號稱“富豪居住區”的樓盤，其售樓電話均已是空號，部分樓盤也出現停工或白天售樓部大門緊閉的情況。

　　對于“樓市三折”的微博傳言，鄂爾多斯市委宣傳部(微博)在其新浪官方微博上回應“純屬無稽之談”。康巴什新區管委會黨群工作部副部長李宏介紹，康巴什地區和全國樓市的調控相輔相成，略有降低，但并沒有“崩盤”。目前康巴什內核心地區的新房價格依然為每平方米8000元左右，周邊地區的新房價格跟核心地區每平方米僅相差一二百元。

　　樓市迷局

　　表面價穩但接盤者少

　　雖然傳言被認為“無稽之談”，遍布新城的樓盤工地也仍有不斷竣工，但在平靜表象下，確實存在資金鏈斷裂風險和房地產接盤人少的暗流。

　　根據中國房地產指數系統對外公布的10月份全國100個城市的全樣本調查數據，和9月份相比，鄂爾多斯市的房價上漲了0.73%。“價格明地里高了，但接盤的人少了。” 一位當地房地產從業者直言，目前新房交易量直降七成，而本來成交量就不多的二手房市場交易量也降了五成左右。

　　“降不降價也沒人買，觀望的人還是多。”一位樓盤銷售人員說。

　　對比網絡數據，當地人似乎更相信直覺——房地產現在碰不得。“就前幾天，老城區東勝還有一個房地產商上吊自殺了，原因是還不起高利貸。”朱欽領說。而房地產老板為求躲高利貸，主動喝酒后駕車“求拘留”也傳得繪聲繪色。在早前的9月和10月，鄂爾多斯相繼爆出了涉案超過10億元的“蘇葉女案”和涉案2.63億元的“王福金案”，兩案中被套的民間借貸資金均受困于房地產。

　　鄂爾多斯商會一名副會長此前在接受媒體采訪時表示，“80%的高利貸都流向房地產了，房地產市場一壞，這部分資金就難以收回了。”

　　除了市區，在鄂爾多斯下面的烏審旗，當地最大的房地產商也已經急得團團轉。“一處帶裝修的現樓，即使每平方米4000元也沒人買，而此前可以賣到每平方米六七千元。”

　　新房如此，二手房市場也不景氣。鄂爾多斯一家房地產經紀公司經理張杰龍表示，近期市面的二手房增多了，但中介公司的生意并不好做；增加原因一是市民須拋售手中的房屋變現，另一原因是在房地產市場不被看好，開發商資金短缺情況下，許多單位均使用商品住宅房作為二手房，急于回流資金用于支付年底的各項費用。

　　一位房產從業者分析，與其說是調控問題，歸根結底還是鄂爾多斯的房地產供應量超過了需求。據報道，算上在建的樓盤，鄂爾多斯戶均10套房，人均2.5套房。他認為，即便數據有些夸張，但在鄂爾多斯戶均2~4套住房并不為過。

　　記者觀察

　　煤、房產與民間借貸

　　交織形成“體內循環”

　　2004年前，鄂爾多斯還是內蒙古最為貧困的地區之一，一度被列為國家貧困地區。2000年時該地區生產總值為150億元，財政收入15.7億元，城鎮居民人均可支配收入為5502元，農牧民人均純收入為2453元。后因有“羊、煤、土、氣”的能源優勢而使鄂爾多斯“揚眉吐氣”——尤其是煤炭，使鄂爾多斯有“黑金之城”的稱號。

　　據不完全統計，鄂爾多斯煤炭探明儲量為1676億噸，約占全國煤炭探明儲量的1/6。按鄂爾多斯2009年約3.38億噸的煤炭總產量計，該市的煤能挖約500年。

　　按照民間的普遍說法，鄂爾多斯的人均GDP超越香港，位居全國第一。資產過億元的富豪人數超過7000人，除了億萬富翁，鄂爾多斯資產上千萬元的人至少有10萬。

　　“主要是煤老板，本地的或從陜西榆林、神木過來，非常有錢，來開地產公司和擔保公司。”從2005年開始轉賣房屋的“內行”老馬說，2005年，鄂爾多斯市區的商業用地一畝僅40萬元，現在至少要2000萬元。“當年我想買兩三塊地來炒，但至少要千萬資本的門檻。當時買的人發了，即使土地低到1000萬元，他還有賺。”

　　天津高和投資公司曾對鄂爾多斯的民間資本做過研究。研究報告顯示，至今年2月底，當地房地產投資規模達360.7億元，而銀行房地產開發貸款余額僅59.7億元，其余資金均來自有“煤”背景的民間資本。

　　而另一種房地產貸款也可能來自富裕的鄂爾多斯人。人們拿房屋作抵押獲得利息較低的銀行貸款，而將自己的錢用于放高利貸。在房價快速上漲的背景下，數月后等到房價上漲再轉手賣出去，就可以獲得房價上漲和高利貸的雙重利潤。

　　對于煤炭、房地產與民間借貸的關系，高和投資的研究報告曾如此描述，“鄂爾多斯的財富分配鏈條維持著一種‘體內循環’——即由煤礦產生財富，支撐政府改造城市；通過拆遷，分配給更多的人；再通過民間借貸聚集資金，帶給房地產和新的煤礦，令更多的人分享到高收益。而由于缺乏更多可供投資的產業，大量鄂爾多斯人選擇將閑置資金投入房地產中。”

　　11月8日，內蒙古各金融機構支持鄂爾多斯發展座談會在呼和浩特召開。根據《鄂爾多斯日報》的報道，鄂爾多斯市領導在會上表示目前該市經濟處于關鍵時期，“面臨著資金短缺的困難，我們希望各大金融機構能夠延展到期貸款，千方百計增加對我市的信貸規模，盡快恢復住房按揭貸款業務。”

　　“如果說煤炭是房地產的現金奶牛，那么銀行信貸就是這整個金融循環的‘助推器’。”一位行內人士如此評價。