鄂爾多斯，在這幾年的口口相傳里，無意中變成了一個(gè)建立在“傳說”之上的城市：傳說，這里的人開著寶馬車賣西瓜；傳說，某初到鄂爾多斯的浙江房企，為新食堂請了一個(gè)洗碗工，結(jié)果上班第一天她是開著奧迪A6來的；傳說，某煤老板喝高了，讓秘書買了一麻袋手機(jī)，見人就發(fā)……

　　那么多關(guān)于鄂爾多斯的傳說，最近不再只被人帶著艷羨說起。短短半年時(shí)間，從“蘇葉紅案”到“王福金案”，鄂爾多斯“黑金”市場被翻上臺(tái)面。最近更有一位自稱長期生活在鄂爾多斯的人士爆料說，“康巴什樓市大崩盤，從去年的均價(jià)萬元暴跌至現(xiàn)在的3000多元”，這條消息在網(wǎng)絡(luò)上迅速傳播，引起人們對鄂爾多斯房地產(chǎn)市場的極大關(guān)注。

　　那個(gè)消化了國內(nèi)90%的路虎車的市場，那個(gè)人均GDP超過香港的城市，真的，在一夕之間轟然倒塌了？我們決定去鄂爾多斯走一趟。

　　傳言政府注資75億“救命”

　　面對440多家開發(fā)商也只是杯水車薪

　　11月24日，我從杭州，輾轉(zhuǎn)上海、鄭州飛往鄂爾多斯。降落前十幾分鐘，鄰座突然拍拍我，說：“看，到了。”窗外是一大片灰黃色，小小的東勝機(jī)場被一片片正在興建的建筑群包圍，稍遠(yuǎn)一些，還有很多已經(jīng)結(jié)頂?shù)母邩牵瑳]有想象中的草原、羊群，也沒有農(nóng)田，那些低矮的植被是已經(jīng)枯黃的綠化帶，只有天空，湛藍(lán)而明媚。

　　鄂爾多斯機(jī)場在伊金霍洛旗布爾臺(tái)格鄉(xiāng)，距康巴什新區(qū)18公里，距東勝區(qū)45公里，從這里一路往北，正好串聯(lián)了鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)最為密集的三個(gè)區(qū)域：伊金霍洛旗、康巴什和東勝。

　　從機(jī)場到東勝的路上，窗外風(fēng)景幾乎千篇一律：一條4~8車道的寬闊馬路，兩旁是已建成，或正在興建，或已經(jīng)打好圍墻準(zhǔn)備建造的高樓。我不止一次地懷疑自己有沒有走錯(cuò)地方，在我眼前的真的是一個(gè)撤盟建市剛滿10年的新興城市嗎？整個(gè)鄂爾多斯更像是一座建立在沙地之上的高層建筑展覽館，且，尚未完工。

　　車經(jīng)過鄂爾多斯長途汽車站的時(shí)候，我看見好幾個(gè)背著棉被、大包的打工者，背包上掛著的泥刀告訴我，他們是建筑工人。接下去的幾天，總能在各項(xiàng)目工地現(xiàn)場看到這樣結(jié)伴離開的工人。

　　能在天氣變得更冷之前離開的工人是幸運(yùn)的，至少他們沒有被拖欠工資。當(dāng)?shù)亻_發(fā)商告訴我，政府正在籌劃從銀行貸款為鄂爾多斯房地產(chǎn)市場注資，注資規(guī)模在75億元左右。據(jù)說這份方案包括“房地產(chǎn)企業(yè)重組計(jì)劃”和“政府收購計(jì)劃”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身情況提出融資申請，若通過則可獲得最高2000萬元的“救命錢”。

　　相關(guān)方案尚未正式出臺(tái)，卻流傳甚廣，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商對此的態(tài)度頗為兩極。

　　“我估計(jì)最后的實(shí)際規(guī)模會(huì)在100億元左右，政府既然擺出了‘救市’的姿態(tài)，我們的日子應(yīng)該會(huì)比現(xiàn)在好過。”說這話的開發(fā)商在伊金霍洛旗有一個(gè)項(xiàng)目，但開盤2個(gè)月，銷售率不足30%。

　　“75億元聽起來多，可是鄂爾多斯有440多家開發(fā)商，單東勝區(qū)就超過300家，這么分?jǐn)傁聛恚�一家公司能爭取到多少？杯水車薪！”說這話的是一家品牌房產(chǎn)代理公司在鄂爾多斯的區(qū)域負(fù)責(zé)人。

　　據(jù)說涉及這項(xiàng)計(jì)劃的金融機(jī)構(gòu)很多，包括國家開發(fā)銀行、鄂爾多斯銀行和鄂爾多斯農(nóng)村商業(yè)銀行等，在當(dāng)?shù)仡H有影響力。只是，到目前為止，該計(jì)劃未被證實(shí)。

　　等米下鍋的開發(fā)商，外表平靜，內(nèi)心煎熬。“每天，從辦公室的窗口望出去，東、南、西、北，到處是待建的項(xiàng)目，動(dòng)輒上萬畝的規(guī)模，哪里坐得住！”一位當(dāng)?shù)亻_發(fā)商感慨說，他也不知道自己能不能撐過這個(gè)冬天。

　　以往3個(gè)月內(nèi)能完成80%的銷售

　　現(xiàn)在多數(shù)樓盤成交不足3成

　　開始我不完全理解他的焦慮，直至看到夜幕中的鐵西二期。

　　鐵西新區(qū)，在鄂爾多斯東勝區(qū)內(nèi)，是一個(gè)定位現(xiàn)代化的總部經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、金融、行政辦公和居住為一體的新城區(qū)，共18平方公里，一期8平方公里，二期10平方公里，2007年啟動(dòng)，仍在大規(guī)模開發(fā)建設(shè)中。

　　夜幕中的鐵西二期，在路燈與月光的掩映下，只能看到一幢幢高高低低的建筑輪廓，壓得人有些透不過氣來。原本這些項(xiàng)目中的很大一部分應(yīng)該在今年年底交付，如今卻停工的停工，延期的延期。

　　鄂托克西街，鐵西二期的交通干道之一，能在這里占據(jù)一席之地的都是當(dāng)?shù)赜蓄^有臉的開發(fā)商。就是這條全長不足2公里的道路兩側(cè)分布著至少6個(gè)城市綜合體，附帶6家包括希爾頓、喜來登在內(nèi)的國際五星級酒店，且交付時(shí)間基本集中在明年6~9月。

　　億利城是鄂托克西街上的綜合體項(xiàng)目之一，總占地面積5.51公頃，還不算這條路上規(guī)模最大的一家。進(jìn)門的時(shí)候，億利城的置業(yè)顧問閆曉正拿著一張A4紙打電話，紙上密密麻麻全是電話號(hào)碼，有些旁邊畫著圈圈叉叉的標(biāo)記，她說，這是原本的意向客戶，11月份開盤的時(shí)候絕大部分改變了主意。“現(xiàn)在客戶是可遇不可求的，能爭取一個(gè)是一個(gè)。”

　　不僅是億利城，整個(gè)鄂爾多斯樓市從6月份起銷售逐步停擺，各樓盤銷售部門可羅雀。“開始我以為這只是暫時(shí)的，只是民間借貸資金的季度結(jié)算期，等他們放出去的錢收回來，就會(huì)來買房子。”某樓盤營銷負(fù)責(zé)人說，今年5月份他們賣了10套房子，對單套總價(jià)過千萬的項(xiàng)目來說，這是不錯(cuò)的銷售業(yè)績，沒想到6月份開始客戶來訪量急劇減少，等到第三季度的時(shí)候，民間借貸糾紛頻發(fā)，資金缺口已經(jīng)非常明顯。

　　終于有開發(fā)商坐不住了。11月21日，鄂爾多斯東勝區(qū)的高端樓盤天譽(yù)國寶宣布正式推出“全額差價(jià)補(bǔ)償”方案，稱從2011年6月20日至2011年11月9日，已在該項(xiàng)目購房的179組認(rèn)購和簽約客戶，按新折扣標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行優(yōu)惠，并根據(jù)折扣后總價(jià)進(jìn)行差額補(bǔ)償，“如在2012年5月1日前項(xiàng)目出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整，天譽(yù)國寶將全額補(bǔ)償差價(jià)金額”。

　　天譽(yù)國寶是鄂爾多斯第一個(gè)提出差價(jià)補(bǔ)償?shù)臉潜P，同時(shí)推出的還有一次性付款6.6折的優(yōu)惠措施，開盤均價(jià)約14000元/平方米，折后售價(jià)約9000元/平方米，瞬間引起業(yè)內(nèi)外普遍關(guān)注。“活動(dòng)推出時(shí)間不長，陸續(xù)有新簽約的客戶，來訪量明顯增加了。”內(nèi)蒙古天譽(yù)投資集團(tuán)營銷總監(jiān)曾江說，市場萎縮速度之快的確讓人擔(dān)憂，但他們對未來懷抱希望。

　　曾江說在市場走冷之前，一個(gè)總建筑規(guī)模在20萬平方米左右的中型樓盤在3個(gè)月內(nèi)起碼能完成80%的銷售。天譽(yù)國寶，規(guī)劃總戶數(shù)852戶，按照其在補(bǔ)償方案中的說法從開盤到促銷前4個(gè)多月的時(shí)間認(rèn)購了179套，銷售率21%，市場之冷由此可見一斑。

　　人口是杭州的31%，去年商品房銷售量卻超杭州

　　大規(guī)模的“空城”建設(shè)，困住了自己

　　鄂爾多斯房地產(chǎn)圈里最著名的故事是，潘石屹(微博)來過，卻沒涉足這片土地，最后帶走了很多鄂爾多斯的煤老板，把他們變成了自己的客戶。潘石屹帶著“空城計(jì)”來，帶著人民幣走，很多想在鄂爾多斯“掘金”的開發(fā)商帶著錢來，卻陷在“空城”里。

　　鄂爾多斯多煤，人所共知，其實(shí)它更多的是地。如與杭州市(包括蕭山、余杭)相比：杭州土地面積共3068平方公里，鄂爾多斯土地面積8.7萬平方公里；杭州常住人口624.14萬，鄂爾多斯市常住人口約194.07萬；杭州2010年商品房銷售面積988.34萬平方米，鄂爾多斯去年商品房銷售面積高達(dá)1009.4萬平方米。

　　一家以往常年在各地搞移動(dòng)式游樂園項(xiàng)目的企業(yè)，進(jìn)駐鄂爾多斯，計(jì)劃投入30億元在鐵西二期建造一個(gè)環(huán)球嘉年華項(xiàng)目，進(jìn)行旅游、商業(yè)和住宅開發(fā)，單一期占地規(guī)模就達(dá)1300畝。“其實(shí)，我們真正看中的是這里的一級土地開發(fā)，保守估計(jì)整個(gè)項(xiàng)目做下來賺三四十個(gè)億沒有問題。”一位不愿透露姓名的開發(fā)商告訴我，原本他以為這會(huì)是一筆穩(wěn)賺不賠的生意，結(jié)果不到一年就碰上這樣的行情，土地是肯定賣不出去了，項(xiàng)目只好無限期擱置。“幸好政府沒追著我們繼續(xù)投錢。”

　　18平方公里的鐵西新區(qū)，32平方米公里的康巴什新區(qū)一期和規(guī)劃70平方公里的康巴什新區(qū)二期，還有烏蘭木倫河南岸的伊金霍洛旗CBD，規(guī)劃藍(lán)圖上的鄂爾多斯就像一個(gè)巨大的建筑容器，多少人都能裝得下。但鄂爾多斯到底有多少人呢？最高數(shù)據(jù)出自2010年第六次全國人口普查公報(bào)，鄂爾多斯常住人口約194.07萬，然而在統(tǒng)計(jì)人均GDP的時(shí)候，普遍采用的是160萬左右的戶籍人口。更多開發(fā)商愿意采信后者，因?yàn)槎鯛柖嗨沟姆康禺a(chǎn)市場95%以上的購房者是本地人，外地人的消費(fèi)力幾乎可以忽略不計(jì)。

　　走在康巴什街頭，“打造百萬人口康巴什新區(qū)”的標(biāo)語隨處可見，而據(jù)2009年8月出版的《康巴什》季刊統(tǒng)計(jì)：新區(qū)人口情況2008年為28000人，最新的人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為2.86萬人。這個(gè)數(shù)據(jù)直至目前仍被普遍采用。

　　政府可以不斷規(guī)劃新區(qū)，讓一幢幢高樓拔地而起，不斷逐夢的開發(fā)商們亦可以將房價(jià)一路推高，但他們沒有辦法直接左右人口的流動(dòng)和鄂爾多斯人生活的習(xí)慣。

　　城，已在那里，空著。

　　本報(bào)記者 詹麗華 文/攝