鄂爾多斯，源自古突厥語，意為汗的宮殿、陵寢之地。

　　2001年2月26日，國務院同意內蒙古自治區伊克昭盟撤盟建市，當年9月28日，原伊克昭盟撤銷，設立地級鄂爾多斯市，轄1區、7旗。

　　似乎是從那時開始，這個在毛烏素沙漠和庫不齊沙漠南北夾擊之下的城市，開始抒寫屬于它的新的傳奇：從2002年起，連續9年鄂爾多斯市的經濟增長速度內蒙古排名第一，而在今年住建部聯合高和投資發布的《中國民間資本投資調研報告》中稱，鄂爾多斯人均GDP超越香港，位居全國第一。

　　如同，20世紀石油工業的崛起徹底改變了中東地區以傳統農業和畜牧業為主的經濟結構一樣，煤炭工業亦改變了鄂爾多斯。2004年之后，長達7年的“關井壓產”期結束，煤炭市場好轉，煤礦開始為鄂爾多斯帶來源源不斷的財富，幾乎一夕之間撐爆鄂爾多斯人的口袋。財富的暴漲之后，無可避免，房地產成為一個掘金的市場。

　　投資之難：“煤老板”，除了賣煤，就是買房

　　然而讓更多人知道鄂爾多斯并津津樂道的，不是煤礦，而是“煤老板”。由于缺乏投資渠道，先富起來的鄂爾多斯人，除了將資金繼續投入到煤炭等能源產業中，另一個重要的投資方向就是全國一線城市的房地產市場，即便是在房地產市場蕭條的2008年，“煤老板”們一擲千金的買房故事依然在業內廣為流傳。

　　“跟鄂爾多斯人談生意很簡單，他首先問你，年回報率有沒有30%，沒有，那就不用繼續談了。”一位在鄂爾多斯多年的浙江商人說，依托煤炭行業，鄂爾多斯在短時間內積聚了大量且似乎是源源不斷的資金，無形中“養刁了”他們的胃口，投資回報率太低的生意他們不做，而所謂的“低”是和民間借貸的利率相比較的。

　　鄂爾多斯的民間借貸的年化利率普遍在25%~30%之間，個別甚至超過40%，有幾種投資的收益率能達到這么高的標準？所以從煤炭行業中產出的利潤除了繼續投入生產，另一個主要方向就是流入民間借貸，而借貸資金中大部分最終流入房地產行業。甚至有當地開發商毫不諱言的說，鄂爾多斯的房地產開發資金有70%來自民間借貸。如今民間借貸資金兌付出現問題，樓市聞聲變色，一點也不奇怪。

　　市場之殤：出讓無序，結構不全

　　如果說資金問題讓鄂爾多斯樓市“血脈不暢”，那么市場體制的不健全，則讓它根骨不佳，自我調節能力不強。

　　這是一個要多少地有多少的地方，土地出讓面積動輒上萬畝�！霸诤贾�，能在市中心拿100畝地都是了不得的大盤了，在這里拿3000畝地都不算大的。”一位初來乍到的浙江開發商驚嘆，他到了鄂爾多斯才知道中國有多大。在鄂爾多斯，當地稍大一些的開發商手里的儲備地少說有幾萬畝，有的甚至在新城里“獨霸一方”。當然，這些地他們也不全是一家開發，而是分割成小塊與不同的小開發商合作，有錢的出錢有地的出地。有的開發商看起來名不見經傳，手里卻捏著好幾個樓盤的股權，實力相當雄厚。

　　因為不缺地，所以不缺房，鄂爾多斯幾乎是一個沒有二級市場的樓市。有開發商告訴我，去年鄂爾多斯商品房銷售面積超過1000萬平方米，而二手房成交面積只有20多萬平方米，幾乎可以忽略不計。因為這里的一手房市場供應量太龐大了，如果你能買到一手房，誰還會多付稅費買二手房？

　　商品房沒有在二級市場流通，就無法直接體現它的增值利潤，但鄂爾多斯人似乎也不著急。而在神華康城、泰發祥·旗順家園、東方紐藍地，這些同在所謂的“鬼城”康巴什新區的已入住小區，因為配套較成熟，求租率非常高，卻是一房難求。似乎很少有房東把房子拿來出租，這又是為什么？

　　有媒體報道說，在鄂爾多斯平均每戶家庭至少擁有3套住房。只買房，不停買，但是不賣，也不租，鄂爾多斯人傻嗎？后來還是當地人點撥我——這些房子都在銀行抵押著呢，套出錢來，繼續買房，或者繼續放貸。這就是鄂爾多斯，很怪異，卻又有著自己的一套行為邏輯。

　　資本的逐利本性、政府的經濟指標、產業結構的調整、一夜暴富的心理變化……各種因素左右著這座城市的發展，對其前行的方向和道路起著直接或間接的影響，這不僅是鄂爾多斯，很多二三線城市普遍面臨著相似的問題。

　　樓市崩盤也好，“蘇葉紅案”也好，都只是這個能源型城市引起社會普遍關注的新聞由頭，真實的鄂爾多斯仍然充滿傳奇、外人難以理解，在經歷了今年這樣的“資金困局”之后，未來的鄂爾多斯房地產市場會是怎樣？那些在這個市場里狠狠賺過錢也狠狠跌過跤的企業及其決策層，又會有怎樣的思考和行動？觀察和認識這個市場，是我們此行的動機，了解才剛剛開始。

　　成長的代價

　　《時代》周刊曾經發表過一篇文章，題為“中國鄂爾多斯：一座現代鬼城”，那是2010年4月5日。從那時起，這個問題就讓許多當地開發商、投資者、政府官員寢食難安：鄂爾多斯真的是“鬼城”嗎？

　　在很多外地開發商看來，這個問題根本不是問題——鄂爾多斯太大而相對的這里的人口又太少，如果沒有有效的人才引進政策，單靠本地人，這里即便不是“鬼城”，至少也是“空城”。

　　但對這個城市本身的看法似乎并不影響他們涉足鄂爾多斯樓市，反正在今年以前這里的房子總能賣出去，一個流傳的說法是：如果一個項目正式開盤前，80%的房源沒有被內部預定，它的銷售就算差了�！�2007年，我第一次到鄂爾多斯考察，那時這里的房價普遍在3000元/平方米左右，我們從當地開發商手里接了個項目，一年凈賺7個億�！币晃徽憬�開發商私下說，那是他們在鄂爾多斯的“第一桶金”，他們只做了一期，項目后續部分又轉給了其他公司。如今他被套在了鄂爾多斯，手里一個占地上千畝的項目，還沒開盤就遇上了市場蕭條。

　　雖然今年的數據尚未統計，但當地人估算今年鄂爾多斯商品房成交面積不會超過200萬平方米，差不多是去年的五分之一，因為鄂爾多斯商品房成交高峰期一般在6~9月，而今年市場從6月份起急轉直下，10月份已進入冰點。最典型的是鄂爾多斯星河灣。“他們對市場過于樂觀了，即使在鄂爾多斯市場最火爆的時候，也很少有單個樓盤的年銷售額超過10億元�！币晃皇熘�當地市場的業內人士告訴我，星河灣9月開盤的時候場面極為“壯觀”，600多個銷售員四處出擊拉客戶，可惜效果并不明顯，現在該樓盤的只保留了30個銷售員，據說還要減少。

　　我去看了這個星河灣項目，坦白說，它符合星河灣一貫的選址標準亦保持了其一貫的開發水平，目前銷售價格在14000~18000元/平方米，精裝修帶家電，是我在鄂爾多斯看到的規劃和施工質量最好的樓盤，然而它的銷售非常艱難�！耙粋�禮拜沒有簽約客戶是很正常的事，大家的情況都差不多�！变N售員告訴我，整個項目占地超過1萬畝，原本規劃有三期，“現在我不知道二、三期還會不會有�！睒I內甚至傳說，星河灣做完一期后打算退出鄂爾多斯市場。除了星河灣，前幾年已進駐鄂爾多斯的開發商、代理公司也正籌劃著轉戰包頭、呼和浩特等相對市場規模較小的城市，以降低投資風險。

　　這畢竟只是一個撤盟建市剛滿10周年的城市，它“長大”得太快了：城市規劃的無序、建設規模的過度超前、人才引進政策的薄弱、投資渠道的匱乏……問題早已存在，民間借貸所引發的資金困局只是讓這些問題以極其尖銳而赤裸姿態被擺上臺面。這是成長的代價。

　　“未必不是好事，這是鄂爾多斯第一次真正面對如此寒冷的冬天，可以讓我們冷靜一下�！彪x開鄂爾多斯那天，一位當地開發商來送我，他沒有像其他人那樣問我，“報道是負面的還是正面的”，而是說，他很慶幸，鄂爾多斯沒有在更高的地方被摔下來。

　　這里曾經穹廬云集、牛羊蕃息，如今，這里高樓群起、豪車滿街，不是不好，只是，走踏實了再跑，不遲。(詹麗華)