劉浩稱，完全照國外“倒按揭”模式存在一定難度，須進行一定程度的改良以適應國情

　　理財周報記者 冀欣/文

　　“1.67億老年人，其中80周歲以上的高齡老人1899萬人，部分大中城市空巢家庭達到70%。”

　　這組民政部部長李立國透露的最新數(shù)據(jù)，為日益嚴峻的養(yǎng)老形勢再一次敲響了警鐘，“以房養(yǎng)老”這個一直以來都停留在紙面上的老話題，也再一次被重新提起。

　　與此同時，被寄予厚望的金融創(chuàng)新看起來更加舉步維艱。10月9日，中信銀行邁出了第一步——推出首張面向中老年客戶的專屬借記卡“信福年華”。有業(yè)內(nèi)人士表示，“因為該產(chǎn)品仍在試水階段，其實用性還留待市場檢驗。”

　　首張老年專屬借記卡

　　探索倒按揭“中國模式”

　　中信銀行于2011年10月9日在北京正式推出了首張面向中老年客戶的專屬借記卡“信福年華”，并率先推出“養(yǎng)老按揭”業(yè)務，即老年人本人或法 定贍養(yǎng)人可以房產(chǎn)作為抵押向銀行申請貸款用于養(yǎng)老用途，銀行核定貸款額度后按月將貸款資金劃入指定賬戶(信福年華卡)，借款人只需按月償還利息或部分本 金，貸款到期后再一次性償還剩余本金。

　　這種模式雖在中國尚屬首例，但在歐美國家早已風靡，國外稱為“倒按揭”。

　　所謂“倒按揭”就是“反向住房抵押貸款”，指房屋產(chǎn)權擁有者，把房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、 房產(chǎn)現(xiàn)在價值以及預計房主去世時房產(chǎn)的價值等因素后，每月給房主發(fā)放固定資金。房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權人所 有。這種貸款方式最大的特點是分期放貸，一次償還，因與傳統(tǒng)的按揭貸款相反，故被稱為“倒按揭”。

　　倒按揭出現(xiàn)于上世紀80年代中期，最早由美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創(chuàng)立，至今已運行二十余年，但因種種原因，始終沒能在中國落地。

　　據(jù)了解，我國目前的養(yǎng)老保障體系主要有三部分，即社保、商業(yè)保險和企業(yè)年金。其中社保只能保障社會平均線，商業(yè)保險更適合年輕人，企業(yè)年金只有少數(shù)企業(yè)才能享受。

　　而倒按揭一旦破繭，能夠產(chǎn)生填補缺口的重要作用，隨著中國老齡化社會的到來，將老年人的資產(chǎn)通過配置變成養(yǎng)老資源，成為解決未來養(yǎng)老問題的方案中最被看好的一例。

　　中信銀行個貸部副總經(jīng)理劉浩表示，完全參照國外“倒按揭”模式存一定難度，必須進行一定程度的改良以適應國情。據(jù)劉浩介紹，中信“養(yǎng)老按揭”的 具體執(zhí)行政策規(guī)定，借款人為養(yǎng)老人本人或法定贍養(yǎng)人，養(yǎng)老人本人須年滿55歲，貸款金額根據(jù)擔保物價值和養(yǎng)老人養(yǎng)老合理需要的資金確定，計劃累計貸款金額 最高不超過所抵押住房評估價值的60%，且每月實際支付養(yǎng)老金額不超過2萬元。貸款期限最長不超過10年，利率按照央行公布的同檔次基準利率或上浮執(zhí)行。

　　“以房養(yǎng)老”中國落地

　　或將遭遇水土不服

　　有很多人會問，這樣一種在國外已被證明成功的模式，為什么在誕生20余年之后，才在國內(nèi)低調試水，且目前來看并未有其他銀行跟進？

　　據(jù)理財周報記者了解，早在2003年，就有業(yè)內(nèi)人士建議在中國發(fā)展住房反向抵押貸款，北京、上海等城市也相繼提出要進行相關探索，至今卻未見實 質性進展。幸福人壽保險股份有限公司被認為是保監(jiān)會認可的倒按揭運作實體，從2005年籌建至今，該保險業(yè)務依然難覓蹤影。而在中信之前，銀行業(yè)也沒有開 展此業(yè)務的先例。不難看出，“以房養(yǎng)老”的倒按揭模式在中國確實面臨重重阻力。

　　首先，作為一種與房地產(chǎn)市場密切相關的貸款品種，目前難以預計的樓市前景和房價波動風險，是金融機構難以吃下“定心丸”的一個重要原因。而且，我國目前住宅的土地使用權最長僅70年，如何續(xù)權還是未知數(shù)。

　　某股份制銀行張姓工作人員表示：“倒按揭在國內(nèi)運行的狀況真的不好說，很大一個阻礙就是70年產(chǎn)權問題。

　　其次，對于金融機構來說，倒按揭的操作層面也非常復雜，牽涉到房地產(chǎn)評估、利率確定、人的壽命預期等多個因素，另外，按揭結束后，如何將抵押房產(chǎn)變現(xiàn)對于金融機構來說也是一大考驗，可能積累成巨大風險。

　　在此基礎上衍生出的另一個問題就是適用人群的狹窄，因為考慮到以上所述難題，銀行對于辦理倒按揭客戶的審核也非常嚴格。中信銀行零售銀行部總經(jīng) 理助理王劍告訴理財周報記者：“考慮到風險的防控和按揭到期后的退出問題，中信銀行‘養(yǎng)老按揭’要求老年人或法定贍養(yǎng)人有多套房屋，其中一套房屋用于抵 押，便于房產(chǎn)處置，貸款期限也不得超過10年。”

　　能夠滿足這樣條件的老人是否還需通過辦理按揭來養(yǎng)老是一個很有意思的問題。對此王劍表示，該業(yè)務的運行都在試點階段，很多問題都有待市場的檢驗，中信銀行也會逐步對此業(yè)務進行完善。

　　當然，這種模式也為監(jiān)管提出了更高的要求，“以房養(yǎng)老”涉及到包括銀監(jiān)會、保監(jiān)會、房地產(chǎn)等部門的監(jiān)管問題，目前政策還不明朗，還需多方聯(lián)合運作。

　　除此之外，歐美國家倒按揭之所以流行，與高額的遺產(chǎn)稅有很大關系，人們在“以房養(yǎng)老”還“留房給子女”之間很容易作出選擇，而中國人千百年來的“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念觀念也使倒按揭缺少生存的土壤。