名不副實的“金九銀十”，以冷清收場告終，甚至在買氣冬眠的情景下，2011年樓市堪稱已提早吹響“熄燈號”。

　　文/蔡為民

　　隨著“十一”假期的結束，早就名實不相符的房地產傳統銷售旺季＂金九銀十＂，以冷清收場告終，甚至在買氣冬眠的情景下，2011年樓市堪稱已提早吹響“熄燈號”。

　　北京房價頹勢已顯

　　數據顯示，限購代表性城市“京滬穗”，“十一”期間基本均呈現令業界膽顫心寒之價量齊跌態勢。北京一手商品住宅成交621套，與2010年同比降50%，成交均價17，005元／平方米，同比降4.9%。連一向被認為房價最堅挺的海淀區二手學區房，也已出現松動之挫降趨勢。

　　事實上，買氣的明顯惡化并不始于“十一”。9月上半月，北京市商品住宅成交量約2100套，同比降14.2%，環比降31.4%，創36個月以來的最低水平。而同步上躥的住宅庫存量則達11.27萬套，創2年來最高點，比政策限購前暴增近2萬套。

　　日前萬科發布一份北京家庭的入戶抽樣調查結果，也為當前北京樓市的窘境，找到最佳詮釋與注腳：只有3%的家庭有資格、有能力、有意愿購房。讓人猶生＂舊時王謝堂前燕，飛入尋常百姓家＂的無奈與感慨。

　　不限購城市已出現需求枯竭跡象

　　上海樓市的“十一”景況亦不遑多讓。房價雖尚未發生明顯變化，但成交記錄較之北京更加慘淡，同比大降72.79%，三分之二住宅樓盤零成交，號稱＂銀十遭遇史上最黑暗開局＂！住宅庫存量則飆破920萬平方米，按當下成交速度，售罄時間超過一年！

　　此外，根據中國指數研究院10月8日發布＂十一＂期間，對包括北京、上海、深圳、南京、成都、武漢等在內的20個重點城市進行監測，竟發現總成交量同比驟降44%，＂前三甲＂分別為深圳(－90.25%)、寧波(－78.04%)、上海(－72.79%)。尤其必須關注的是，國家統計局近日公布8月全國70個大中城市價格指數顯示，首次有超過一半的城市房價環比下降或持平，而46個城市中近一半是未限購地區，顯示購買力在不斷＂下放＂、滲透與稀釋的過程中，出現了后勁不足的心余力絀。換言之，第二輪＂限購＂已經失去意義，愈來愈多＂這邊風景獨好＂的三、四級城市，即將與一、二線城市同樣陷入需求枯竭的困境！

　　銀行看跌房價是危險警訊

　　與之相對應的，則是2011年一線城市土地出讓金的嚴重縮水。以上海為例，前8月計743.1億元，僅為2010年全年的48.4%，北京的降幅更可觀，671.95億元只相當于去年的40.9%。充分反映開發商資金短缺、舉步維艱，與看淡后市之心理狀態。

　　無獨有偶的是，央行對銀行高階管理層的調查也＂落井下石＂地顯示，自上季房價預期指數走低進入不景氣區間后，三季度續降12.7%，其中看跌占比逐季上升至40%。由于金融機構掌管房產商之金脈流，形同生殺大權在握，其對樓市展望的悲觀情緒，勢必影響房產買賣之放貸意愿與額度，進而雪上加霜地沖擊市場本已薄弱之買氣，及開發商日趨惡化的經營環境，后續效應值得觀察。

　　市場走勢找不到樂觀理由

　　雖說＂以價換量＂已成業界共識，但在我看來，降價究竟能換來多少成交量？事到如今也不容樂觀以待，因為＂搶先降價也是商機＂的最佳時機已經過去。調控措施毫無松綁跡象、房源供應隨著滯銷不斷增長，促使消費者觀望心態越趨濃烈，顯然房價沒有高于百分之十五以上的像樣跌幅，恐難以驅動市場買氣成形，這才是未來房地產走勢的可怕之處。當然，地段、環境、產品乃至品牌有過人之處的樓盤，不在此列。

　　或許有人會說，國慶黃金周歷來為成交低谷，真正的爆量都在國慶后一周，我的悲觀判斷是杞人憂天似的危言聳聽。惟我對今年能否重演此一情況深表懷疑？畢竟幾乎一切數據均表明，樓市在可預見的中短期內，根本找不到樂觀理由。