國慶長假期間，各地樓市如人所料地持續(xù)低迷，讓市場前景顯得更加撲朔迷離起來。“金九”已經變成“銅九”，那么接下來的“銀十”又會變成哪種樣子？購房者所關心的房價真正下跌，在10月份會不會出現？

　　文 本刊記者/甄愛軍

　　成交深陷低迷

　　持續(xù)了近3個月的低迷成交狀況沒有得到改善。

　　根據相關統(tǒng)計數據顯示，各地黃金周期間房地產市場的成交狀況極不理想。同策咨詢監(jiān)測數據顯示，上海在國慶7天內(10月1日～7日)，商品房成交量僅6.5萬平方米，環(huán)比上周下跌8成，不及去年同期的一半。這樣的成交水平，即使與2008年相比，也相差不少，因此今年已經成為近6年來最為慘淡的國慶黃金周。

　　上海國慶長假期間樓市慘淡收場，北京、廣州、深圳的情況同樣也極不理想。根據北京市房地產交易管理網的數據顯示，今年國慶期間，北京市新建商品房網簽總量為908套，與去年國慶長假期間的成交量相比下跌了15%；二手住宅網簽總量為131套，與去年國慶長假的成交量相比下跌了53.5%。

　　廣州和深圳的成交跌幅更大。根據陽光家緣公布的數據顯示，國慶長假7天廣州簽約成交量僅有680套，與去年同期相比下降超過五成。深圳樓市成交更是慘淡，10月1日至7日，深圳新建商品住宅僅成交289套，同比大跌近九成。

　　房價也出現了松動。中國指數研究院近日發(fā)布《2011年9月中國房地產指數系統(tǒng)百城價格指數》，調查數據顯示：9月百城住宅均價為8877元/平方米，與8月(均價8880元/平方米)環(huán)比下跌0.03%。這是自去年9月以來均價首次出現下降跡象。

　　房企還在博弈

　　雖然包括京滬在內的一線城市已有零星項目開始大幅降價促銷，但從整體來看，開發(fā)商還在等待觀望，降價意愿并不強烈。

　　德佑地產提供的數據顯示，上海寶山區(qū)某項目近日再度開盤，成交均價在16500元/平方米，而該盤7月推出的一批精裝修“花園洋房”房源成交均價在20000元/平方米，8月成交價在22000元/平方米，此次開盤價格較之前一批房源降幅高達到15%～30%。剔除樓層、朝向以及物業(yè)品質等因素，相比之前的價位，該樓盤目前售價還是有不小幅度的回落，業(yè)內人士估計在10%左右。

　　但記者發(fā)現，類似于這樣項目，即讓利幅度達到10%左右的項目其實并不多見。很多樓盤雖然號稱降價促銷，但大多數都是在“玩噱頭”。

　　有些是設置較高條件，購房者無法滿足條件而享受不到優(yōu)惠。如位于上海松江區(qū)某項目，推出一套特價房，市場價為198萬元，其優(yōu)惠價為158萬元，看似可以優(yōu)惠40萬元，但關鍵是購房者必須通過網上公開拍賣，參與者越多，購得的概率則越小。

　　有些項目從表面上看雖然給出了不小的優(yōu)惠，但由于描述含糊不清，其可信度大打折扣。如北京朝陽區(qū)一個叫中弘北京像素項目，近期推出50平方米的小戶型，均價23000元/平方米，全款予以8折優(yōu)惠，按揭也可打8.5折，初看之下優(yōu)惠幅度不小，但該項目從今年5月份就開始推出這樣的促銷活動，其報價與一期項目售價相比有了不小幅度的提高，可見其所謂的打折，只不過是“先升后降”而已。

　　上海搜房網數據監(jiān)控中心截至9月21日統(tǒng)計，上海市2011年10月打折優(yōu)惠樓盤共計147個(含別墅)，但是其中新增優(yōu)惠項目僅有9個，占全部總量的6%。同時，還有21個項目由于優(yōu)惠活動截止或房源售罄而退出打折優(yōu)惠。

　　降價幅度會有多大

　　那么10月份，房價調整的可能性有多大？

　　從目前來看，宏觀調控政策松綁的可能性極小。首先是受制于通脹水平的高居不下，9月以來，食品價格繼續(xù)呈現小幅環(huán)比上漲勢頭。盡管翹尾因素正逐漸減退，但各分析機構普遍認為，9月份CPI同比漲幅很難有明顯回落，預計仍維持在6%以上的高位，如國泰君安、國金證券、中金公司、興業(yè)銀行等預測數據均是如此。同策咨詢研究中心有關人士認為，開發(fā)商指望貨幣政策松動已經不切實際。

　　而目前這種情形，即房價不漲，則是政府部門最愿意看到的情形。漢宇地產董事總經理施宏叡表示，宏觀調控的目的就是要抑制房價過快上漲，而目前房價上漲態(tài)勢已經得到抑制，說明調控政策已經發(fā)揮出其應有的作用。而目前正處于調控過程中的節(jié)骨眼上，如果放松，勢必造成房價反彈，因此松綁的可能性幾乎為零。

　　而與此同時，開發(fā)商資金鏈斷裂已經越來越近。近日，“地產大佬”任志強(微博)在自己的博客上發(fā)文稱“開發(fā)商很快就只剩褲衩了”，直言開發(fā)商很快就要面臨資金鏈斷裂之虞。與之相呼應的是Wind資訊統(tǒng)計數據，今年上半年末，房地產行業(yè)的資產負債率已經高達71.28%。更為危險的是，Wind資訊統(tǒng)計出16家地產公司負債率已經達到810%以上。

　　中國指數研究院副院長陳晟表示，在此之前，包括國內知名企業(yè)在內的所有房地產企業(yè)，對未來房價走勢的判斷其實存在一定的偏差。而鑒于目前當前市場所處的經濟環(huán)境，在抑制通脹、保民生的大背景下，調控政策放松的可能性不大，因此開發(fā)商唯有展開自救行動，才是出路。所謂自救，就是降價促銷。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，另有兩大因素也會促使開發(fā)商率先開始降價促銷。其一是大型房型的業(yè)績壓力。逼近年底，大型房企由于都有年度的銷售業(yè)績指標，各大房企有必要在剩余3個月時間段內在銷售量上沖一下，保證整體企業(yè)銷售業(yè)績指標基本完成。另外就是出于搶占市場份額考慮，由于限購及大型開發(fā)企業(yè)逆勢擴張等原因，大型房企往往采取短期內大幅折扣方式，迅速搶占市場份額，迅速搶占具有購房能力又同時具有購房資格的人群。

　　那么，降價幅度會有多大？陳晟認為，如果想要真正吸引購房者出手，降價幅度必須達到10%以上。由此看來，為了讓潛在的購房者出手，開發(fā)商讓利幅度不會小于10%。