眾多樓盤開盤價低于預(yù)期

　　專家判斷：八九月迎來拐點(diǎn) 下半年樓價震蕩下行

　　文/ 記者蔣悅飛

　　廣州房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，廣州7月房價同比漲17.8%。樓價到底是升是降，記者上周末進(jìn)行了調(diào)查。

　　當(dāng)前廣州市區(qū)新開樓盤的價格普遍低于預(yù)期，吹風(fēng)價30000元/平方米，實(shí)際成交價在26000元/平方米左右，一套120多平方米的房優(yōu)惠高 達(dá)72萬；而郊區(qū)樓盤、二手房已經(jīng)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價。從全國70個大中城市的房價增幅可以發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)從年初的0.8%下降到0.16%�？梢哉f，目前正處于 樓價臨界點(diǎn)，拐點(diǎn)已近。

　　市區(qū)樓盤：

　　郊區(qū)樓盤：

　　開盤價低于心理預(yù)期

　　上周日，黃埔大道某樓盤開盤，65~127平方米的兩房三房單位最低價18800元/平方米起，遠(yuǎn)低于之前的放風(fēng)價23000元/平方米；上周六江南西某樓盤開盤，多重折扣后低至24000元/平方米，而之前咨詢價一直是30000元/平方米。

　　在樓市僵持局面下，開發(fā)商定價策略已發(fā)生變化。比如說江南西某120平方米的單位，原總價3853137元，折扣之后總價3127203元，差價高達(dá)72萬多。而該地段的小區(qū)次新房，房價已經(jīng)高達(dá)兩萬，相比之下，這一價格還算比較實(shí)惠。

　　并非所有樓盤都那么熱鬧。在海珠區(qū)工業(yè)大道某樓盤，和售樓處外面熱鬧的車展場面相比，售樓處內(nèi)尤顯冷清。

　　郊區(qū)樓盤：

　　價格已出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降

　　相比市區(qū)，市郊樓盤的價格戰(zhàn)已經(jīng)打響�！胺�禺、從化、增城一些樓盤都已經(jīng)開始降了。”經(jīng)緯行研究中心主任曾英杰告訴記者，特別是二手房，外圍區(qū) 域相比之前已經(jīng)有10%的松動，比如番禺某樓盤，之前的價格在7000元/平方米左右，現(xiàn)在6000多元/平方米就可談下來了。

　　在廣州房管局每月樓市報告抽取的典型樓盤中可以發(fā)現(xiàn)，郊區(qū)樓盤的降價態(tài)勢非常明顯。7月抽取樣本中，13個樓盤有6個降價，而在6月報告中，13個樓盤中僅有2個降價。比如說南沙區(qū)的棕櫚水岸園，7月份相比6月份下降了6.2%。

　　拐點(diǎn)前后 北京8月

　　新開項(xiàng)目全線低開

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計，北京年初至今共有99個新開商品房項(xiàng)目，其中大約有30%的項(xiàng)目最近一期價格低于前期價格。而8月初開盤的項(xiàng)目，基本全部低開。

　　“這在去年是比較少見的�！薄版溂业禺a(chǎn)”首席分析師張?jiān)路Q，目前2011年新開在售期房擬售價與成交價差距已經(jīng)擴(kuò)大到10%。

　　八九月份全國房價迎來拐點(diǎn)

　　全國房價還沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降。比如易居中國8月報告顯示，1~7月，全國商品房成交均價同比上漲11.0%，較去年7.5%的全年漲幅明顯上 升，較1~6月上升1.1個百分點(diǎn)；其中，住宅成交均價同比上漲10.3%，較1~6月上升1.2個百分點(diǎn)，住宅成交均價繼續(xù)回升。

　　而廣州剛剛發(fā)布的7月房價報告顯示，2011年7月，全市10區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價13218元/平方米，同比上升17.8%，環(huán)比上升2.3%。

　　“均價受到結(jié)構(gòu)性影響，看房價走勢，更具參考價值是70個大中城市房價指數(shù)�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為。北大公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同認(rèn)為，目前階段環(huán)比數(shù)據(jù)的情況或許更有價值。

　　數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市6月份房價綜合漲幅僅為0.16%，而今年1月份漲幅是0.8%�；蛟S八月、九月就會迎來轉(zhuǎn)為負(fù)增長這樣一個拐點(diǎn)。

　　“今年樓市拐點(diǎn)應(yīng)該在8月或者9月出現(xiàn)，第三季度出現(xiàn)拐點(diǎn)應(yīng)該基本上是沒有問題的，但整個一線城市應(yīng)該說現(xiàn)在還沒有迎來拐點(diǎn)�！睏罴t旭表示。

　　降價理由

　　理由一：市場房源供應(yīng)量大增

　　首先是供應(yīng)量大增。據(jù)經(jīng)緯行統(tǒng)計，廣州今年下半年十區(qū)兩市預(yù)計新增供應(yīng)約5.5萬套，折合面積約599萬平方米。下半年中心六區(qū)缺貨的局面也有望緩解，預(yù)計有1.4萬套。而截至上周末，國內(nèi)11大重點(diǎn)城市的住宅存量已攀升至63.4萬套，環(huán)比上漲0.9%。

　　理由二：開發(fā)商資金鏈繃緊

　　開發(fā)商資金鏈越繃越緊。萬科、中海、保利等大型房企7月環(huán)比業(yè)績已出現(xiàn)下滑。全經(jīng)聯(lián)地產(chǎn)研究員何良栩判斷，未來隨著信貸政策的偏緊，房地產(chǎn)企業(yè)可能繼續(xù)去杠桿化，下階段必然形成“跑貨”主旋律。